★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.186 ―――――――――
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　１.　共有名義での相続はトラブルの元！

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　■ １.　共有名義での相続はトラブルの元！

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　『共有名義の不動産はトラブルのもと』

　不動産を相続した時によく言われることです。

　不動産は、
　基本的には単独名義で購入することが大半です。

　マイホームを夫婦名義で購入されることもありますが、
　これは共有名義で購入した場合、
　住宅ローン控除などの各種控除が両者に適用されるからです。

　しかし、相続時に
　「不動産を共有名義で相続した」というのはよく聞く話です。
　相続を開始してから１０ヶ月以内に申告・納税しなければいけないので、
　よく話し合う前に共有名義で相続してしまうのです。
　

　実は、これが後々のトラブルのもとになります。

　では、なぜ共有名義にするとトラブルになるのでしょうか。

　共有名義がトラブルのもとになると漠然と知っている方でも、
　共有名義にすることの具体的なデメリットを、
　理解されている方は少ないのではないでしょうか。
　

　例えば、兄弟３人が１棟アパートを相続したケースを考えます。

　それぞれの持分は長男のＡさんが６０％、
　次男のＢさん、三男のＣさんがそれぞれ２０％ずつ持っています。

　長男のＡさんは、アパートが老朽化しており空室も目立つので
　売却したいと考えています。
　次男のＢさんと三男のＣさんは、大規模なリフォームをすれば
　まだまだ十分に運用できると考えています。

　こうしたケースではどうなるでしょうか？

　まず、Ａさんが希望するアパートの売却については
　共有名義の不動産を売却するには、
　名義人全員の同意が必要です。

　長男Ａさんがいくら売却したいといっても、
　次男のＢさんと三男のＣさんが了解しなければ、
　アパートを売却することはできません。

　では、大規模なリフォームをすることはできるのでしょうか。
　今回のケースではＢさんとＣさんの二人が
　リフォームを希望しています。

　実は、この大規模なリフォームをする際にも、
　名義人全員の同意が必要です。

　
　民法２５１条で、
　共有物に「変更を加える」場合には
　他の共有者の同意を得なければならないと定められています。

　売却や大規模なリフォームはこの『変更行為』にあたるため、
　名義人全員の同意が必要なのです。

　つまり、ご紹介したケースでは、
　マンションを売りたくても売れない、
　リフォームしようにもできないという
　まさに、最悪の状態に陥ってしまうのです。

　また、このどっちつかずの状態で入居の申込が入った場合、
　ＢさんＣさんとしては、このままアパート経営を継続していきたいので、
　契約したいところですが、
　実は、Ａさんひとりが反対するだけで、
　この契約の締結を拒むことができます。
　
　なぜなら、共有名義の不動産では、
　賃貸借契約を結ぶには、
　名義人の過半数の同意が必要だからです。

　ここでいう、『過半数』とは
　『頭数』ではなく『持分』で計算します。
　
　ですから、Ａさんが持分の６０％を持っているので、
　いくら二人が望んだとしても、契約はできません。
　
　
　こうしているうちに、
　アパートの老朽化はますます進み、空室は拡大。
　スラム化していってしまうのです。

　
　このように、共有名義で不動産を相続すると
　物件の処分や運用に大きな問題が残ります。
　
　
　これが、単独の名義での相続であれば、
　売りたいときに売れて、リフォームも自分だけで決めることができます。

　つまり、単独名義だからこそ、
　有効な資産活用が可能になるのです。

　
　そのためには、相続の際に分割のしづらい
　１棟アパートではなく、ワンルームのほうが、
　遺産分割対策としては有効です。

　相続した後は、そのまま継続して賃貸に出してもいいですし、
　売却するにしても、自分自身の判断で自由にすることができます。

　遺産分割で揉めず、さらに相続後の有効な資産運用まで考えると、
　分割しやすい東京・中古・ワンルームの分散投資がやはり最適です。
　

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和
　

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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　■６．編集後記

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　こんにちは！

　今月、日本財託に入社した小林和徳です。
　どうかよろしくお願い致します。
　
　年齢は３２歳、妻と息子の３人家族で、
　１１月には２人目の子どもが生まれる予定です。

　前職の玩具メーカーに勤めており、
　マーケティングを担当しておりました。

　マーケティングとは、
　よく『市場を創造（想像）すること』
　といわれます。
　
　確かに、膨大なデータを元にあらゆるシミュレーションをして、
　仮説を立てることはとても大切な仕事です。

　しかし、データ以上に
　一番大切にしなければならないもの。

　それは数字には表れない
　『想い』だと感じています。

　私たちが扱う不動産は大変高額な商品です。

　物件を購入することは、おそらく多く方々にとって、
　人生でも大きな決断でしょう。

　不動産には、きっとお一人お一人の
　『想い』が託されているはずです。

　
　そして、不動産管理会社である私たちは
　大切な資産をお預かりするだけではなく、
　お客様の大切な『想い』も託されていると考えています。

　不動産に託された『想い』を常に意識し、
　マーケティングという仕事を通じて
　皆様のマンション経営のお手伝いさせて頂ければと思います。

　今後ともよろしくお願いします！

　日本財託　マーケティング部　K・K
　
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　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

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