★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.187 ―――――――――
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　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
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　６． 編集後記

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　■ １.　管理会社選びがマンション経営を左右する時代に！

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　『首都圏の賃貸物件の登録在庫数３８万戸に増加』
　
　８月２４日の住宅新報の１面に大きく掲載されていました。

　この３８万戸というのは、
　不動産会社が利用する物件情報サイト『レインズ』に
　登録された２０１０年７月末時点における
　首都圏の賃貸物件の在庫数です。

　
　空室が３８万戸というのも驚きですが、
　それ以上に問題の根が深いのが、
　右肩上がりで在庫件数が増えているということです。
　

　２００７年４月から２００８年４月まで、
　在庫数は２２万戸前後で推移してました。

　しかし、２００８年１０月のリーマンショックを契機に
　徐々に在庫数は増え始め、
　一年後の２００９年には約３４万戸にまで在庫数が増えました。

　そして、いまでは３８万戸にまで在庫が膨らんだのです。

　わずか３年ほどの間で、約１６万戸も在庫が増えた計算です。

　これは景気の低迷、さらに賃貸物件のターゲット層である
　生産年齢人口層（１５歳〜６５歳未満）の減少が要因にあげられます。

　こうした、賃貸物件の在庫数の増加を受けて、
　賃貸管理会社の多くは空室が埋まらず、苦戦を続けています。

　ある大手不動産会社では、
　９０％以上あった入居率が
　わずかこの数年で７０％台にまで落ち込みました。

　これは、当社も例外ではありません。

　実際、当社の入居率の推移をみると、

　２００７年１０月　９９．４１％
　２００８年１０月　９９．０８％
　２００９年１０月　９７．３１％
　
　と減少傾向にありました。

　在庫数に反比例して入居率も減少していったのです。
　
　このように、考えると現在の入居率も
　減少しているように思えますが、
　
　実は、『当社の入居率は逆に上昇しています。』

　２００９年８月末の入居率が９８．１４％だったのに対して、
　２０１０年８月末の入居率は９８．４６％でした。
　
　この１年間で首都圏の在庫数は約８万戸増加しており、
　より一層厳しい状況になっています。

　しかし、その中で当社はこの１年間で
　約１，４００戸管理戸数が増加したにも関わらず、
　入居率は０．３２％上昇しています。

　なぜ、賃貸市場が厳しい中、
　入居率を上げることができたのか？

　それは、空室を埋めてはじめてオーナーの皆様から
　信頼して頂けると考えて、入居者を早期に決めるための
　様々な工夫をしてきたからです。

　例えば、
　昨年の６月からスタートした外国人入居者の受け入れ。

　日本語学校を頻繁にまわり、
　物件情報誌『ROOM INFORMATION』を発行するなどして、
　今では毎月の契約の約１０％が外国人入居者です。

　
　入居者募集に携わる賃貸営業部の人員も大幅に増員しました。

　２年前は、７人だった部員はいまでは１５名と倍増しています。
　人員が増えた結果、これまで以上に賃貸仲介会社へ頻繁に
　訪問することが可能となり、関係の強化、空室の早期解消に繋がっています。

　
　また、退去連絡を頂いた入居者へ、
　必ず電話を入れて退去の理由を確認しています。

　更新時期がせまった方の場合、
　更新料の支払いが負担で退去されることもあります。

　この場合は、更新料の減額を提案するなどして、
　なんとかそのまま住み続けて頂けるよう説得しています。

　８月は１８５件の解約通知が届きましたが、
　こうした取り組みの結果、４件の解約取り消しに成功しました。
　
　
　さらに、日常の細かい業務改善をあげると、
　広角カメラを導入して、より広く部屋が見えるように写真を撮影したり、
　仲介会社へ物件情報をメールで伝える際に、外観、廊下、バス・トイレ、
　眺望など様々な角度から撮影した写真を添付することで、
　室内イメージがつきやすいよう工夫しています。


　さらに、現在は入居者専用の物件情報サイトを製作し、
　当社の管理物件に住み替えれば、仲介手数料が無料になる等のサービスを
　実施して、入居者の囲い込みにも力を入れ始めています。

　
　今後、長引く景気の低迷、少子高齢化を考えれば、
　賃貸市場はより一層厳しくなることが予想されます。

　これまでは、マンションを購入した後は、
　どこの管理会社に賃貸管理を任せていても
　収益に大きな影響はなかったかもしれません。

　しかし、データが示すとおり物件は余り、完全に借り手市場です。
　
　そんな状況でマンション経営を成功させるためには、
　『入居者募集に強い』賃貸管理会社を選ぶことが
　マンション経営で安定した収益を上げ続けるために
　欠かせない条件です。
　
　管理会社選びがマンション経営の成否を
　左右する時代がやってきたのです。

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和
　

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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　■６．編集後記

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　８月２３日、日本財託グループは新事務所へ移転しました。

　たくさんの方から、お祝いのお花などをいただき
　あらためて皆様に支えられていることを実感しています。
　
　この場をお借りしまして、改めて感謝申し上げます。

　今までは、販売部門と管理部門がそれぞれ別の事務所で
　仕事をしていましたが、新事務所ではグループ全体が
　同じ事務所で仕事をしています。

　聞きたいことはすぐ聞けるし、解決も早い。　
　会議や資料のやり取りのたびに
　事務所を行き来することも無くなり、
　時間の削減と効率アップにつながっています。

　これは、お客様に対する素早い対応にも繋がり
　今まで以上のサービスを提供できるはずです。

　移転してから数日は、共有部分や倉庫に書庫の整理と
　やることが山のようにありました。

　そんな時、事務所内から自然と声が上がり、
　部の垣根を越えてみんなが手伝ってくれました。

　たくさんのダンボールの山が、あっという間に無くなり
　抱えていたさまざまな問題がどんどん解決していったのです。

　集中力と結束力にプラスして、お互いを思いやる気持ちを
　社員ひとりひとりが持っています。

　移転してうれしいことは、きれいなオフィスで働けることもよりも
　社員一丸となって仕事をしているという実感が得られることです。

　皆さんも、ぜひ新宿にいらした際には、
　一度新しい事務所に遊びにいらしてください。
　
　社員一同、お待ちしています！

　日本財託　マーケティング部　K・S
　
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　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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　　　【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
　　　【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp
　　　【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　　　　TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420
　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
　　　【担　当】坂元　寛和
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