★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.187 ―――――――――
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　１.　賃貸管理会社社員のよもやま話

　　　　フローリングへ張替え費用を検証！張替えは損か得か！？
　
　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
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４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理もお任せください！
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　６． 編集後記

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　■ １.　フローリングへ張替え費用を検証！張替えは損か得か！？

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　『フローリングがいいのは分かるけど、
　　張替え費用がかかるから、ちょっとね。』

　『どうせ入居者が入るんだったら、
　　張り替えなくても構わないでしょ』
　

　このように、フローリングに関して誤解されている方が
　まだまだたくさんいらっしゃいます。

　そのなかでも、一番多いものが、　
　『張替え費用』に関するものです。

　投資用物件の場合
　自分が住むわけではないので、室内設備に関して
　積極的にリニューアルしようとする方はそれほど多くはありません。

　確かに、フローリング工事は短期的に見れば費用がかさみますが、
　長期的に見ればコストの削減につながります。

　実際、当社ではフローリングへの張替え工事が最近
　数多く行われています。

　６畳ほどのお部屋の場合、
　当社では８万円〜９万円でフローリングへ張替えることができます。

　一般的な張替え工事費用よりも、数万円安くなっていますが、
　通常の退去後のリフォームに加えて、張替え費用も負担するとなると、
　二の足を踏まれる方もいらっしゃいます。

　しかし、カーペットのままだと、
　今後入居者が入れ替わるごとに張り替えなければいけません。

　いくら部屋を綺麗に使っていたとしても、
　テレビやベッドを置いた跡がカーペットに残ってしまうからです。

　カーペットの張替え費用は、
　同じ６畳程度のお部屋だと３万円程度です。

　これがフローリングの場合、
　入居者が退去するたびに改めて張り替えることはありません。

　ワックスをかけるだけで済んでしまいます。
　しかも、ワックス費用は４５００円程度です。

　１回の退去当たり、フローリングのほうが
　約２５，５００円もお得な計算です。

　当初、張替え費用に９万円かかったとしも、
　入居者が４回入れ替われば十分に元がとれます。

　　
　４回の入れ替わりというと、
　初期費用を回収するのに８年以上かかるんじゃないかと
　考えられる方もいるかもしれません。

　しかし、入居者が必ず当初の契約どおり
　２年間住んでいただけるという保証はありません。

　１年で退去してしまったり、
　次の入居者もすぐに退去してしまうかもしれないのです。

　そうしたときに、毎回カーペットを張り替えていたら、
　費用がかさんでしまいますよね。

　もちろん、長期に渡ってお部屋に住んでいただけることもあるでしょう。

　だからとって、フローリングに張替えないで良い
　ということもありません。

　入居者にとってみれば、カーペットの部屋よりも
　フローリングの部屋のほうがやはり魅力があります。

　バブル期に作られたマンションの多くは、
　床材にカーペットを用いていました。

　バブルといえば、いまから２０年ほど前の出来事です。

　立地や間取りは良くても
　カーペットの部屋を見ると、
　どうしても古くさい印象を与えてしまいます。

　実際、最近作られたマンションで
　床材にカーペット使用しているという例は
　あまり聞いたことがありません。

　例えば、フローリングにしたことで、カーペットの部屋に比べて
　早く空室を埋めることができれば、早く入居者を決めた分だけ
　家賃収入がはいることになります。

　このわずかな差が積み重ねれば、　
　大きな収入の違いになって表れてきます。

　フローリングに張り替えることで、
　こうした機会損失を防ぎ、またランニングコストを
　抑えることもできるのです。

　カーペットのお部屋をお持ちの方は、
　次の退去の際にフローリングへの張替えを
　検討されてはいかがでしょうか。
　

　日本財託　管理部業務課　　根岸　豊

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　■６．編集後記

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　外国人入居者を本格的に受け入れ始めて、
　１年が過ぎました。

　いまでは、毎月の新規契約件数の約１割が外国籍の方です。

　先日、東京にどれだけの留学生が入るのか気になり調べてみると、
　東京には留学生の人数は約４万人いることが分かりました。

　なぜ、興味を持って調べたかというと、
　先月、約１ヶ月間という短い間でしたが、
　２人の中国人留学生が研修に来ていたからです。

　私たち管理部内での研修は２週間でしたが、
　退去の立会いに同行した際には、積極的に質問したり
　空いた時間ができると、手伝える事を探すなど、
　何事にも熱心に取り組む姿勢に感心しました。

　最も心を打たれたのは、最終日のお別れの挨拶。
　
　研修に参加してちゃんと仕事をこなせるか不安だったこと。
　この研修で日本で仕事をやっていける自信がついたこと。
　そして、社員がやさしく接してくれたこと。
　
　『私は泣きません』

　と言いながら、目に涙を浮かべ
　たどたどしいながらも精一杯自分の想いを話していました。
　

　現在、日本財託の管理物件には、
　約３００人の外国人がお住まいになっています。
　
　そのなかには、日本で学び、日本で就職しようとする
　留学生もたくさんいらっしゃいます。

　今回の研修を通じて、
　より一層彼らを身近に感じることができました。
　
　夢を抱いて日本に勉強しにくる留学生が
　日本で快適に暮らしていけるよう、管理会社として精一杯のサポートを
　していこうと、改めて強く思いました。

　
　日本財託　管理部　M・T
　
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　　構です。ご意見をお聞かせください。
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