東京がGo To キャンペーンの対象となり、旅行者の往来が増え、街に一段と活気が戻ってきました。

とはいえ、旅行業界へのコロナの影響は甚大で、4月から8月までの間、海外旅行者の客足はぱったりと止まったままで、外国人の延べ宿泊者数は前年比で約98％のマイナスが続いています。

これにより、訪日外国人をメインターゲットとしている『民泊』は大きな打撃を受けています。
一時は不動産経営のなかでも、民泊は大変注目を集めており、バブルともいえる状況でしたが、困難な状況が続いています。

一方で、多少の影響は受けながらも、実需賃貸は堅調に推移をしています。
それは、「衣・食・住」のひとつとされているように、人の生活の中で、切っても切り離せない要素だからです。

そこで今回のコラムでは、民泊のケースをもとに、環境の変化に強い不動産投資についてご紹介したいと思います。

2018年6月から施行された民泊新法に伴い、順調に参入者が増えていた民泊ですが、コロナの影響で事業廃止件数は伸び続けています。
緊急事態宣言直前の3月は3,692件だったものに対し、今月10月は7,292件と倍近くまで増加しました。

もともと民泊新法では、年間稼働日数の上限を180日と定められていることに加え、独自で条例が制定されている自治体もあります。

たとえば、当社がオフィスを構える新宿区では、住居専用地域では金曜の正午から月曜の正午までの週末しか稼働することができません。
稼働日数は、単純計算で150日程度です。

もともと稼働日数が少ないので、稼働率が生命線でしたが、需要が蒸発したことで、民泊が成り立たなくなっているのです。

観光庁によると今年6月から7月の2か月間の全国における宿泊日数は、昨年同時期と比べて4分の1程度。
届出住宅当たりで計算するとわずか4.1日しか稼働していないことになります。

さらに宿泊料の下落も目立ちます。

東新宿駅から徒歩10分圏内で、もともと一泊5,000円を超えていたお部屋では現在3,200円と4割近く価格を下げて掲載されている物件もあります。

当社のオーナー様にも、民泊を目的にマンションを建てられた方がいらっしゃいます。
その民泊マンションは、今年の始めごろに世田谷区にオープンしましたが、直後に緊急事態宣言が発令され、苦戦を強いられました。

その物件を借り上げていた管理会社とも折が合わず、危機感を覚えたオーナー様から、早急に立て直しを図りたいと当社にご連絡を頂いたのです。

民泊を続けていても難しいことが見えていたこともあり、賃貸マンションへの転用をご提案。
共用部などに多少の手を加えながら、賃貸マンションへの変更を行いました。

この物件は渋谷や三軒茶屋など人気エリアからも近く、民泊用に家具家電がそろっていたこと、また外観はモダンなデザインだったことから、現在は1室を残し入居者が付いている状況です。

このように、投資用として民泊を考えていた方の多くが岐路に立たされています。

一方でこの状況でも、安定した家賃収入が得られているのは都心のワンルームマンションです。
コロナ禍でも当社が管理するワンルームマンションは毎月98％以上の入居率を維持しています。

また、過去10年間、どのような経済状況下でも入居率は安定していました。

図1｜当社の入居率の推移

2009年のリーマンショック後に一度、落ち込むことはありましたが、すぐに入居率は戻り、その後、東日本大震災などが発生しても順調に推移しています。
おなじ都心部のオフィスの入居率と比較してもワンルームは安定的です。

また、コロナの影響により4月~9月において、他の道府県から東京への転入超過数は前年と比べて減少しましたが、ワンルームの主な入居者となる若者の流入は続いています。
同期間中の10代後半から20代の若者の転入超過数は19,515名にもなります。

図2｜2020年4月から9月　東京の年齢別転入超過数

これは、「衣・食・住」のひとつであることに加えて、「東京」という賃貸需要の高い立地が背中を押しています。

このように、都心のワンルームであれば、どのような経済状況下にあっても安定した収入を期待することができ、計画的に資産を作っていくことが可能です。

資産形成は一時のトレンドや特定の需要で選ぶのではなく、安定性を重視して選ぶことが大切です。

これから資産形成を始めようと考えている方は、堅実な資産形成が可能な東京のワンルームを検討してみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋　直樹（むらしまなおき）

◆　スタッフプロフィール　◆

静岡県御殿場市出身の33歳。

マーケティング部セールスプロモーション課で、セミナーやHPの運営、 メールマガジン執筆や広報活動を通じて 東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

カメラが趣味なので、毎年この時期は紅葉を求めて旅行していました。
ただ今年はコロナの影響であまり遠出を考えず、自宅近くの紅葉スポットを巡ってみたいと思っています。