★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.189 ―――――――――
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　１.　営業マンが今日も行く！豆のマークの営業日誌
　　 マンション寿命を左右する要素とは！？

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理会社はどこも同じとおもっていませんか？
　　　　　　　　賃貸管理実績２０年のノウハウで、あなたの期待に応えます。

　６． 編集後記

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　■ １.　営業マンが今日も行く！豆のマークの営業日誌

　　　　　　マンション寿命を左右する要素とは！？

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　こんにちは。

　日本財託営業部の下川です！

　昨年４月に新卒で入社した、社会人２年生です。

　入社前は、不動産投資にまったく縁のない生活を送ってきましたが、
　いまではすっかり不動産投資が生活の一部となっています。

　なんだか不思議ですね。
　
　この一年でたくさんお客様とお会いし、
　投資に関するご質問を色々と頂いてきました。

　投資を検討されるお客様は、年齢も職業も様々ですが、
　不動産投資で疑問に思われる点や不安に感じられる点は同じようで、
　似たようなご質問も頂きます。
　
　その中でも、よくご質問を受けるのが、
　マンションの寿命に関するものです。

　先日も、
　
　「下川さん、マンションって一体どれくらいもつものなんですかねぇ。」

　と聞かれました。

　しかし、正直なところコンクリート造のマンションが
　どの程度寿命があるか、はっきりとはいえません。

　民間で初めて分譲されたマンションは１９５６年の
　『四谷コーポラス』です。
　築５０年たった今でも、現役のマンションとして稼動しています。
　
　民間初の分譲マンションが建てられたのが約５０年前ですから、
　本格的にマンションの分譲が始められてから、
　実際にマンションの寿命が尽きて、建物が朽ち果ててしまったという
　事例がないので、正確な寿命が分からないのです。
　

　一ついえることは、築５０年以上経っている物件でも
　入居者がつき、建物自体の商業的な価値が維持されているということです。
　
　また、いまではコンクリート造の建物の耐用年数は４７年と定められていますが、
　以前までは６０年と設定されていました。

　ですから、マンションの寿命は６０年というのが、
　ひとつの目安となってきます。
　
　ただし、６０年というマンションの寿命も
　しっかりとした管理が行われているという前提が
　あってこそです。

　
　管理がしっかりしていれば長持ちしますし、
　反対に、管理が不十分ならばマンション寿命が尽きるまえに、
　建物が朽ち果ててしまいます。
　
　
　みなさんも、郊外で廃墟のようになったアパートを
　一度は見たことがあるのではないでしょうか。
　
　木造とコンクリートの違いはあれ、
　きっと建てられてから、それほど年数は経っていないはずです。

　新築時は満室で順調に経営していたのかもしれません。
　しかし、数年が経過すると空室が目立ち始め、修繕の必要も出てきます。
　
　そうなると、修繕負担がおおきくなり、修理はまた今度、また今度と
　あと伸ばしにされていき、今度は入居者も付かなくなるといった
　マイナスのスパイラルに入ってしまうのです。

　その結果が、建物の廃墟化です。

　また、マンションの寿命というと建物部分、
　ハード面の寿命ばかり目が行きますが、
　実は、マンションを取り巻く環境が変わったことが原因で
　寿命が尽きる時もあります。

　たとえば、都市の人口減少、高齢化。

　利回りの高さや価格の安さに惹かれて
　地方や郊外でマンション経営を行った場合、
　賃貸の需要が安定していればよいのですが、
　日本の人口が減少、高齢化していくなかで、
　同じような賃貸需要を望むことは難しいでしょう。

　２００５年時点の人口と比べて、２０３５年時点で人口を維持できているの
　都道府県は、わずか５都県しかないという調査結果もあります。
　（出展：国立社会保障・人口研究所）

　もっと局地的なことを言えば、
　せっかく建てたアパートの横に新しいマンションが建った、
　また、近くにあった大学が移転してしまうなどして、
　それまであった賃貸の需要が激減してしまうことも考えられます。

　
　マンション経営で長期安定収入を得るには、
　管理がしっかりとしたマンションを選ぶことが大切です。

　また、いくら管理が行き届いていても
　周辺環境の変化でマンションの賃貸需要が尽きないよう、
　賃貸需要が安定した『立地』を選ぶことも同じように大切です。

　冒頭でご紹介した、
　四谷コーポラスは、『管理』そして『立地』
　二つの要素がしっかりとかみ合ったからこそ、
　５０年経過した今でも、現役のマンションとして稼動しているのです。

　『管理』と『立地』。
　
　二つの要素を考えて、ぜひマンション経営をはじめて頂ければと思います。
　

　日本財託　営業部　下川智史

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　　　　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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　■５．賃貸管理会社はどこも同じとおもっていませんか？

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　★ 賃貸管理会社選びはどこも同じとおもっていませんか？

　物件を選ぶときには、
　駅までの距離や周辺環境、間取り、
　さらに価格やコンマ１％の利回りにも目を光らせるのに、
　賃貸管理会社は購入会社のいうがまま・・
　
　こういう方は決して珍しくありません。

　いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、
　マンション経営で得られる収入や管理コストが
　大きく変わってしまいます。
　
　例えば、

　　空室が長期間埋まらない、

　　滞納家賃がいつまでたっても回収されない、

　　入居者トラブルが頻発する、

　　更新時期がきても更新業務を忘れてしまう、

　　いくら連絡しても連絡が取れず、折り返しの連絡もない。

　　内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される

　など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。

　マンション経営は長期的・安定的に収益をあげることが目的です。
　
　そのためには、マンション経営で信頼のおけるパートナーを
　見つけることが、なにより大切です。
　

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　■６．編集後記

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　駅前の不動産屋さんの壁一面張られた物件図面。

　誰もが一度は、足を止めて
　図面を見た経験をお持ちではないでしょうか。
　
　
　私は埼玉県の南部に住んでいるのですが、
　帰宅途中の帰り道にある不動産屋を覗いてみると、
　３ＬＤＫの新築物件が家賃８万円台で出ておりました。

　新築のファミリーが８万円台ですから、
　まさに破格の値段です。

　都内であれば、場所にもよりますが、
　ワンルームでもこれくらいの家賃はします。

　なかには、ファミリータイプのマンションを
　投資用に購入される方もいらっしゃいます。

　しかし、価格がワンルームの倍以上するからといって
　このように家賃も倍とれるというわけではありません。

　また、入居者が退去した後に
　新しい入居者を付けるのにも時間がかかります。

　ましてや地方では入居者をつけるために、
　１〜２ヶ月のフリーレント（最初の１、２ヶ月は家賃無料）という
　試みをしているところもあるようです。
　
　街の不動産屋さんを見ていると、
　賃貸市場の現況がよく見えてきます。

　みなさんも店舗の前を通りかかった際には、
　定期的に図面を覗いてみてはいかがでしょうか。

　冒頭のような目玉物件の価格や賃料の変化から
　不動産市場のいまが見えてきますよ。
　
　日本財託　営業部　S・M
　
　
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　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

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