賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律、いわゆる「サブリース規制法」が
いよいよ12月から施行されます。

これを受け、国土交通省は先月16日、
法の規制対象や法律違反になりうる具体的な事例を示したガイドラインを発表しました。

サブリース契約をめぐっては、契約後に保証家賃の減額についての説明が
不十分だったことや修繕費の取扱いなどでトラブルが頻発。

こうした問題を防ぐため、サブリースを規制する法律とそのガイドラインが
初めて制定されることになったのです。

加えて近年では、都心の物件を中心にサブリース契約が解除できない事例などが増加し、
オーナーの不利益につながっています。

今回のコラムでは、法律の施行によってどのような点が変わるのか、
また、それでもサブリース契約が増加する理由と、その問題点を解説します。

サブリース契約とは、オーナーが所有する物件を不動産会社が借り上げて、
第三者に転貸する契約です。

不動産会社が物件を借り上げる保証賃料は、一般的な賃料相場の80～90％にはなりますが、
オーナーにとっては空室の心配がなくなります。

一見すると、空室リスクがなくなるために
オーナーにとってメリットのある制度と思えます。

ただ、サブリース契約時にそのメリットのみを強調して、
契約のデメリットや借り上げ賃料の条件変更についての理解が不十分なケースが多く、
トラブルが頻発しているのです。

このトラブルを防ぐため、具体的にどういったものが
法違反になるのかを示したものが、今回のガイドラインになります。

ガイドラインのポイントは主に２つ。
ひとつ目は「禁止される誇大広告・不当勧誘の明確化」です。

ガイドラインによれば、「家賃保証」「空室保証」などの広告文の隣接する箇所に、
定期的な家賃の見直しやそれにより家賃が減額となることがあれば
あわせて表示するように定めています。

また、オーナー側のデメリットとなりうる部分を伝えないことは、
「不当勧誘」に該当します。

つまり、一方的にメリットだけを伝えることを禁じたということです。

もう一つのポイントは、家賃減額リスクなどオーナーに説明すべき内容が
明確化されたことです。

これまでは、サブリース契約を締結する際に、何をどこまで説明するのかは、
厳格には定められていませんでした。

これを契約時の重要事項説明のなかで、
家賃の減額や契約期間中に解約となる場合があることを
オーナー側にきちんと説明し、書面にも記載する必要があることが定められたのです。

これらの規定に違反した会社で、悪質だと判断された場合、
6か月以下の懲役、50万円以下の罰金刑のほか、
業務停止命令の行政処分などの重い罰則が科せられます。

このように、規制を強化しなければならないほど、サブリース契約が利用される背景には、
不動産会社側にとってメリットが大きい契約だからです。　

以前は、サブリース契約は不動産会社にとって
物件の購入を後押しする販促的な側面が強いものでした。

空室リスクを懸念するお客様にサブリース契約を持ち出して、安心感を与えるのです。
販売促進が主なため、物件によっては家賃収入が保証賃料よりも低い、
いわゆる「逆ザヤ」の物件もありました。

そのため、オーナー側からサブリース契約の解除を希望した場合には
比較的容易に契約を解除することができました。

しかし、ここ数年で契約が事実上解除できないサブリース物件が目立つようになりました。いまでは一度サブリース契約を結んでしまうと、多くの場合、
簡単に解除することはできません。

これほどまでに会社がサブリース契約を重視するようになった背景には、
販売だけではなく、管理収入も収益の柱として考えるようなったことがあります。

東京23区の土地価格の上昇に加え、建設費の高騰、新規参入の増加などによる
競争の激化によって、販売だけでは十分な収益があげづらくなっています。

そこで新たな収益源として注目したものが、サブリース契約による賃貸管理収入です。

不動産会社からみると、入居者をつけることができれば、
手数料として家賃の10～20％に加え、礼金、更新料なども手元に入ってきます。

都心部は賃貸需要が旺盛なため、適正な家賃価格であれば、
空室が長期化することはありません。

都心の物件はまさに「金の卵」。
不動産会社としては手放したがらないのです。

オーナー側からすると、空室であろうがなかろうが、
家賃の一定額を受け取れるメリットがあります。

一方で、サブリースには入居者の情報がオーナーから見えないこと、
契約が解除できないために通常と比べ売却価格が下落することなど、
様々なデメリットもつきまといます。

よかれと思って契約したサブリースがマンション経営に悪影響を及ぼすことがあるのです。

そもそも東京23区内の駅から徒歩10分圏内のワンルームであれば、
サブリース契約による家賃保証を付けなくても、
長期にわたって安定した収入を得ることが可能です。

都心のワンルームであれば、サブリース契約は必要ありません。
通常の管理代行契約のほうが長期的な収入は大きくなります。

目先の空室リスクにとらわれるのではなく、立地や賃貸需要をしっかりと見極めたうえで、管理契約を選択してみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部
香西　信宏（こうざい　のぶひろ）

◆　スタッフプロフィール　◆
香川県木田郡三木町出身の27歳。
マーケティング部で、セミナーやＨＰの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
最近、兄夫婦に初の子供が生まれ、叔父さんとなりました。
コロナで直接は会いに行けず残念ですが、今後の成長が楽しみです。