★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.191 ―――――――――
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　６． 編集後記


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　■ １.　将来の収益性まで見込んで物件を選ぶ

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　収益物件を選ぶ際、あなたはどこに注目しますか？

　物件の価格、築年数、最寄駅、駅までの距離など、
　それこそ人の数だけ重視する項目があるはずです。

　そんな数ある要素のなかでも、おそらくすべての方が重視するのが、
　『利回り』ではないでしょうか。

　利回りには、表面利回りと実質利回りの２つがあります。

　表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割って計算し、
　実質利回りは、年間家賃収入から毎月の経費を差し引いた金額を
　物件価格で割って計算します。

　投資判断の際には、収益性がより明確になる
　実質利回りを用いることが一般的です。

　そして、実質利回りを計算する際の代表的な経費に
　『管理費』や『修繕積立金』、そして賃貸管理会社に支払う
　『賃貸管理業務委託費』があります。
　
　また、経費に固定資産税も含めれば、
　より細かく利回りを計算することが可能です。
　
　管理費は、共有部分の清掃や貯水槽などの清掃費用、またエレベーターや
　設備の保守・点検費用、共用部分の水道電気代にあてられる費用です。

　修繕積立金は、およそ１０年スパンで行われる大規模修繕や
　設備の交換など、個人の負担に帰属しない修繕のための積立金です。

　
　先ほど、ご紹介したように実質利回りは、
　年間家賃収入から毎月の経費を差し引いた金額を物件価格で
　割って計算するので、
　
　同じ物件価格、同じ家賃の部屋があった場合、
　管理費と修繕積立金の合計金額が低いほうが
　利回りが高く表示　されます。

　ですから、マンションを購入する際には、
　単に、実質利回りだけを見て収益性を判断すると危険です。

　マンションを販売する際に、少しでも利回りを高く見せるために、
　修繕積立金が１，０００円程度に抑えることがよくあるからです。

　例えば、総戸数４０戸のマンションで修繕積立金が１，０００円の場合、
　毎月の積立金額は４万円、年間で４８万円です。
　
　１０年経過した時点の積立金は４８０万円、２０年でも９６０万円です。

　総戸数４０戸のマンションが大規模修繕を行う場合、
　工事の内容や建物の仕様にもよりますが
　最低でも１，５００万円程度は必要です。

　つまり、このままでは修繕積立金が不足するので、
　途中で積立金の値上げや一時金の支払いが求められるということです。

　こうした、将来の積立金の値上げや一時的な支出も踏まえたうえで、
　利回りを見ていくことが大切です。
　
　
　また、利回りだけを購入の指標として物件をみれば
　地方の物件のほうが、都内の物件よりも魅力的です。
　
　地方物件の場合、
　都内と比べて賃料は安いのですが、
　物件価格も安いので高利回りとなります。

　ただし、将来の賃貸需要の面から考えると、、
　地方の物件が長期にわたって安定した収益を得られるかは疑問です。

　さらに、修繕費用に関しても不安が残ります。
　いくら物件の価格が安くても、物件の修繕にかかる費用は
　地方であろうと、東京であろうとほとんど変わりはありません。

　修繕積立金の貯まっていない
　地方の高利回り物件を安く買ってしまったときに、
　大規模修繕の費用負担が発生すると
　実際の利回りは想定利回りより
　はるかに下回ってしまうかもしれません。


　また、大規模修繕に限らず、
　エアコンや給湯器の交換費用も東京と地方では差がありません。

　例えば、３００万円の物件で手取りの家賃収入が３０万円の物件の場合、
　実質利回り１０％です。
　この物件で、エアコンと給湯器の交換で２０万円の支出があったら、
　年間の手取り収入は１０万円になり、
　年間の利回りは３.３％程度になってしまいます。
　

　一方、１０００万円の物件で手取り収入が６０万の物件の場合、
　実質利回りは６％です。

　この物件で同じように２０万円の支出があった場合、
　年間の収入は４０万円で利回りは４％で、マイナス２％です。

　一方、３００万円の物件の場合、
　マイナス幅は６.６％もあります。
　
　
　つまり、計算の元となる金額（物件価格、年間家賃収入）が小さければ、
　少しの支出でも実質的な利回りが大きく変わってしまうのです。　
　
　非常に不安定な利回りといわざるを得ません。
　

　物件を選ぶ際には、目先の利回りにとらわれずに、
　修繕積立金の値上がり幅や突発的な修繕の必要があったときの費用を
　考慮するとどの程度の利回りになるのかまで、
　しっかりと見極めて選ぶことが大切です。
　

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和


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　■５．賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

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　★ 賃貸管理会社選びはどこも同じと思っていませんか？

　物件を選ぶときには、
　駅までの距離や周辺環境、間取り、
　さらに価格やコンマ１％の利回りにも目を光らせるのに、
　賃貸管理会社は購入会社のいうがまま・・
　
　こういう方は決して珍しくありません。

　いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、
　マンション経営で得られる収入や管理コストが
　大きく変わってしまいます。
　
　例えば、

　　空室が長期間埋まらない、

　　滞納家賃がいつまでたっても回収されない、

　　入居者トラブルが頻発する、

　　更新時期がきても更新業務を忘れてしまう、

　　いくら連絡しても連絡が取れず、折り返しの連絡もない。

　　内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される


　など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。

　マンション経営は長期的・安定的に収益をあげることが目的です。
　
　そのためには、マンション経営で信頼のおけるパートナーを
　見つけることが、なにより大切です。
　

空室、滞納、入居者トラブル・・・
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　■６．編集後記

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　マーケティング部では、
　今期から経営陣を含めて行うマーケティング会議とは別に
　ブレスト会議を行っています。

　『ブレインストーミング』を略してブレスト会議と名づけました。
　
　メンバーの頭の中に眠っているアイディアを
　ディスカッションを通じて引き出し、そしてアイデアを具現化する
　原動力を生み出すために始めました。

　テーマは各自が毎週持ち寄って、時間は１時間で行われます。

　
　参加した女性社員からは、

　「不動産投資のイメージ変えたいよね。」
　
　と言った前向きな声が聞こえ


　「いいねそれ、今期の目標にしよう。」
　「じゃあそのためにはどうする？」
　
　など自由なアイディアが生まれてきています。

　アイディアが生まれカタチを成して行く過程は
　とても楽しいことです。

　しかし、アイディアに正解はありません。

　そのためあらゆる可能性へチャレンジして行くことが
　重要であり、大切だと考えています。

　日本財託にはチャレンジできる環境があります。
　
　その環境にいることを感謝しつつ
　これからも楽しんで仕事に取り組んでいきたいと思います。


　日本財託　マーケティング部　K・K
　
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　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
　　　【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
　　　【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp
　　　【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　　　　TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420
　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
　　　【担　当】坂元　寛和
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