保証会社破綻!?そのときオーナーは・・・

2010/10/22

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.192 ―――――――――
☆☆    ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆     〜あなたの老後、本当に大丈夫!?〜
☆☆☆★   日本財託HP http://www.nihonzaitaku.co.jp
★☆☆☆☆―――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
  録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
  ます。

◆―――――――― 平成22年9月末現在の管理実績 ―――――――◆

 オーナー様数3,558名、管理戸数8,572戸、入居率98.51%

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 保証会社破綻!?そのときオーナーは・・・

 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 3.「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
         〜参加者募集のお知らせ〜

4.『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

5. 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか?
   
    長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開!
                   【賃貸管理セミナー】開催中!

 6. 編集後記

======================================================================

 ■ 1. 保証会社破綻!?そのときオーナーは・・・

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

 『もう3ヶ月も経ちました・・・
  入居者が家賃をまったく払ってくれないんです。』

 こうした滞納に関するトラブルが
 毎月数件は当社に寄せられます。

 空室に並んで滞納はオーナーを悩ませる
 大きなリスクです。


 万が一、入居者が滞納したときに備えて、
 賃貸借契約を結ぶ際には、
 入居者は『保証人』をつけるか、
 または『保証会社』への加入が必須です。

 こうすれば滞納が起きたときにも
 オーナーにとっては、家賃が保証されるので安心して
 部屋を貸すことができます。

 しかし、家賃を保証する『保証会社』を取り巻く環境が
 いま大きく変わろうとしています。

 きっかけは、
 保証会社の強引な取立てです。
 
 
 保証会社は、保証人に代わって入居者が家賃を滞納したときに
 入居者の変わりに家賃を支払います。
 そして、支払った家賃はもとの入居者に弁済を求めます。

 入居者から回収できなければ、
 保証会社にとって大きな損失ですから、
 取立ては必死に行います。

 これがエスカレートして、
 悪質な取立てが横行し
 問題視されるようになったのです。
 

 
 保証会社を行うために必要資格もないことから、
 比較的、簡単に事業立ち上げができることも
 悪質な取立てを行う会社の増加に拍車をかけました。

 このような経緯を受けて、 
 現在、国土交通省が正式な監督官庁として
 事業に一定の基準を設ける整備を進めています。

 この基準が設けられると
 現在、約100社ほどあるといわれる保証会社の数は
 半減するとまで言われています。


 家賃保証業における収益の多くは初期の契約料です。
 そのために契約することを重視して、
 入居者の審査基準を甘くしてきた面もあります。

 そうなると家賃の滞納件数は増えてきます。
 なんとか家賃を回収するために
 
 『勝手に鍵を交換して、部屋に入れなくしてしまう』

 『早朝や深夜に部屋を訪ねる』

 といった強引な取立てが一部の保証会社で目立ち始めてきたのです。
 
 また、家賃保証で生じた赤字を補うため、
 審査基準を甘くしても、新たな入居者と契約しなければいけない。

 まさに自転車操業です。

 一連の流れを繰り返していくうち、
 結果、倒産を招くというケースも出てきました。

実際に、2008年9月には業界最大手の保証会社が破綻。
 また先日もある保証会社が、東京国税局に預金口座を差し押さえられる
 といった事態もおきています
 

 では、保証会社が破錠した場合、
 オーナーにはどの様な影響がでるのでしょうか。

 入居者が家賃を保証会社に支払っているケースでは、
 オーナーは保証会社にしか家賃を請求することが出来ません。

 保証会社は破綻していますので、
 家賃を取り戻すことが難しいでしょう。

 入居者が再度家賃の支払いに応じることは少なく、
 オーナーが負担する場合が大半です

 こうしたケースを避けるために、当社では、
 日常的にアンテナを張って保証会社の情報収集に努めています。

 たとえば、ある保証会社が危ないといった話を複数から聞いたときには、
 一時的に新規の契約を抑えるなどしてます。

 また、保証会社の業績を定期的にチェックして、
 赤字が続いているような場合には、
 更新の際に保証会社の変更をお願いしています。
 
 今後、少子高齢化がよりいっそう進んでいくことで、
 保証人のなり手が減り、家賃保証業の需要の増加が見込まれます。

 『保証会社に任せているからもう安心』
 ではなく、
 保証会社の経営状態の見極めや付き合い方も、
 安定したマンション経営を行うえで
 今後は欠かせなってくるのではないでしょうか。
 
 日本財託 マーケティング部 小林 和徳


 ◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
                  
    mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

 ■ 2.マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》

【老後の年金を作る No.116】

  『確かな未来への第一歩』

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

《動画版》オーナーのナマの声 HPにて公開中!

  オーナーインタビュー動画はこちらから!

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/movie.html

======================================================================

 ■3.【延べセミナー参加者7,000名以上の実績!】
    『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』         
  第72回 2010年12月4日(土)PM1:00〜3:20
   第73回 2010年12月5日(日)PM1:00〜3:20        
            〜 参加無料 〜  

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 このセミナーでは、
 バブル崩壊を経験してどん底を味わい、
 賃貸管理会社として20年歩んできたからこそ語ることの出来る

  『失敗しない不動産投資の方法』を

 セミナーに参加された方だけに
 【 無料 】でお伝えします!


 ◆ 不動産投資で失敗しないための投資法が身につく ◆  

 不動産投資の目的は

『 長期的・安定的に家賃収入を得る 』

という、とてもシンプルなものです。

 もちろん、そうはいっても

  「不動産投資が有効なのは知っているが、なかなか決断できない」

  「具体的にどうしてよいのか分からない」

 という方もたくさんいらっしゃるかもしれません。

 実際、20年前バブル時代には、
 正しい不動産投資の方法を知らなかった方の多くが失敗しました。
 その借金で、いまもなお苦しんでいる方もいらっしゃいます。

 不動産投資で大切なのは、
 なにより『失敗』しないことです。

 株式投資と違って、不動産は金額の大きい投資です。
 いざ物件を購入してから、失敗しましたでは済まされません。
 
 セミナーでは、バブルのときと同じ危ないと思う7つの特徴をご紹介し、
 失敗から学んだ、
 『長期・安定収入を実現する不動産投資の方法』をご紹介します。


 そのほかにも、
 『なぜ、中古ワンルームなのか?』
 『なぜ、東京なのか?』
 『一棟アパート経営との違い』
 『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か?』
 『投資物件の見分け方 失敗しない3つのポイント』
 『出口戦略(物件は最後まで持ったほうが良いのか、途中で売るべきか?)』

 など、
 最新の不動産市況を読み解きながら、
 『なぜ、いまが買いどきなのか』
 客観的なデータを交えながら、詳しくご説明いたします。


 セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

 

 ◆ どうすれば60歳定年時に毎月30万円の不労収入を作れるか ◆ 

 また、第2部の「あなたにあったマンション投資の実践法」では、
 資産が資産を産んでいくマンション投資法をご紹介。
 
 過去のセミナー参加者からは、
 目からウロコの内容と評判の講演です!

 本当の意味でレバレッジを聞かせた不動産投資の方法、
 そして、ローンを活用して効果的に不動産を増やしていく方法を
 分かりやすく解説!

 実際に数字を用いたシミュレーションを交えながら、
 資産から得られる収入だけで60歳までに毎月30万円の不労収入を
 作る方法をご紹介します。


 ◆ 《セミナー参加者限定》
      入居率98%の管理会社が選んだ物件のご紹介
 
 また、セミナーでは《物件》のご紹介もしております。

 当社では、毎月約70戸の中古ワンルームマンションを
 ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

 こうした、表に出ない物件の情報も、
 セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

 物件情報に興味がある方も、
 ぜひこの機会にセミナーにご参加ください!


 セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

 
 セミナー終了後には、
 専門スタッフによる無料個別相談も開催!
 あなたの疑問にすべてお答えします。

 このセミナーを通じて、
 あなたが経済的自由への第一歩を踏み出していただければ幸いです。 

 それでは、会場でお待ちしております!

 セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/


======================================================================

 ■4.『お仕事帰り・休日の無料個別相談』申込受付中! ■

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

〜★平日のお仕事帰りや休日に、気軽に相談できるサービス★〜

  不動産投資について、物件探しについてなど、あなたのお仕事帰りや休日
  の空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。

  不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
  どんなことでも、気軽にご相談ください。


 ◆相談者の声は、こちらから

⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html

 ◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。

   ※個別相談の予約お申し込みはこちらから
     ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
   http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/

======================================================================

 ■5.賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか?

    長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開!
                   【賃貸管理セミナー】開催中!

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

 ★ 賃貸管理会社選びはどこも同じと思っていませんか?

 物件を選ぶときには、
 駅までの距離や周辺環境、間取り、
 さらに価格やコンマ1%の利回りにも目を光らせるのに、
 賃貸管理会社は購入会社のいうがまま・・
 
 こういう方は決して珍しくありません。

 いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、
 マンション経営で得られる収入や管理コストが
 大きく変わってしまいます。
 
 例えば、

  空室が長期間埋まらない、

  滞納家賃がいつまでたっても回収されない、

  入居者トラブルが頻発する、

  更新時期がきても更新業務を忘れてしまう、

  いくら連絡しても連絡が取れず、折り返しの連絡もない。

  内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される


 など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。

 マンション経営は長期的・安定的に収益をあげることが目的です。
 
 そのためには、マンション経営で信頼のおけるパートナーを
 見つけることが、なにより大切です。
 
 
 ★ 賃貸管理セミナー開催中!

 このセミナーでは、
 
 ★年間平均入居率98%以上を誇る入居者募集のノウハウ

 ★急増する外国人入居者を取り込む方法

 ★毎月の滞納率を0.01%保っている理由

 ★入居者トラブル・クレームへの対処法

 ★収益に直結する建物管理の意外な落とし穴
 
 など、通常のセミナーでは簡単にしかご紹介できなかった
 日本財託の賃貸管理について初公開します!


 さらに、【社内見学会】も実施。 
 入居者募集の現場や当社独自の賃貸管理システムを実際にご覧いただけます。

 セミナー終了後は『個別相談会』も実施。
 空室や滞納、入居者トラブルなど、
 賃貸管理のことなら、なんでもご相談ください!

 日本財託の賃貸管理にご興味のある方は、
 ぜひこの機会にセミナーにご参加下さい。 
 
 ◆第3回賃貸管理セミナーのお申込みはこちら

 (参加無料・先着10名様限定)
 
 https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/s_jyutaku/schdule.html

 開催日時:11月25日(木)19:00〜20:00
               (開場18:30)
 開催場所:日本財託 会議室
      東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

 ★ 管理を委託したオーナー様の声はこちらから

  ⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/kanri/about/report/index.html

======================================================================

 ■6.編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

 10月17日、宅建の試験が行われました。

 日本財託グループからも、
 『合格』を目指して各部署の社員が受験しました。

 解答速報によれば、今年の合格ラインは35点前後(50点満点)。

 1点のなかに何千人という受験者がひしめいていますので、
 今年も1点に泣き、1点に笑う社員が出てきそうです。
 
 そんな中、自己採点で45点という
 驚異的な得点を記録した社員がいます。

 賃貸営業部国際課の林(りん)さんです!
 林さんは普段、中国籍や韓国籍のお客様の対応をしています。

 もちろん母国語は日本語ではないので、
 試験科目である『民法』の問題文の難解な言い回しには
 相当な苦労をしたはずです。

 それにもかかわらず、この高得点!
 本当にすごいですよね。

 国際課には、徐さんという中国籍の女性社員もいますが、
 徐さんも林さん同じように大変優秀で、前向きに仕事に取り組む姿勢は、 
 こちらも見習わなくてはと、いつも感じてます。

 最近では、大手企業が外国籍の社員を積極的に採用しているという
 ニュースをよく耳にしますが、二人を見ているとそれも納得です。
 
 社内で仕事をしていると、
 なかなか外部の環境に目を行くことはありません。

 こうして毎日仕事をしているなかでも
 世界中であらゆる人が、いろいろな場所で働き、
 同じように成果を出そうと頑張っている姿を考えると、
 よりいっそう自分を高めていかなければいけないと、
 身が引き締まる思いです。

 日本財託グループでも、外国人入居者の積極的な受け入れに
 取り組んでいますが、会社だけではなく、

 これからは、もっと積極的に英会話や中国語を学んでいかないと
 いけないのかもしれませんね。


 日本財託 マーケティング部 S・H

 
----------------------------------------------------------------------

 ◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
  構です。ご意見をお聞かせください。
  お待ちしています。

  ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================
 ▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
   【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
   【URL】http://www.nihonzaitaku.co.jp
   【発 行】株式会社 日本財託
        TEL:03‐3347‐2411 FAX:03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
        TEL:03-3347-2414  FAX:03-3347-2420
   【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
   【担 当】坂元 寛和
======================================================================

SEMINAR・CONSULTATION

セミナー・相談会 開催中

あなたに合った方法で学べるから「不動産投資」のことが良くわかる!
日本財託でしか聞けない 不動産投資セミナー
こんな方にはセミナーがおすすめ!
  • 不動産投資をはじめて学ぶ方
  • 不動産投資の未経験者
  • 基本から応用まで幅広く知りたい方
  • なにから勉強したらよいかわからない方

当社オーナーの7人に1人がFIREを実現!
実践に基づく【鉄板ノウハウ】が学べます

  • 毎週変わる、セミナーテーマと特別講師!
    1億を稼ぐ資産家や現役サラリーマンオーナーが限定登壇
  • 普通のサラリーマンでも
    10年で経済的自由が目指せるテクニックを大公開
  • 値上がり、節税のようなうまい話ではなく
    長期的、安定的に家賃収入を得る方法が学べる
  • メリットからリスク、家賃収入の増やし方まで
    不動産投資がイチからわかる
※セミナー終了後に個別相談会も行っています!
しつこい電話や強引な営業一切なし 無料個別相談会
こんな方には相談会がおすすめ!
  • まず何から検討するべきか分からない
  • 投資用ローンを組めるか知りたい
  • 投資物件の情報が知りたい
  • 区分と一棟どっちで始めるべき?

他社からすでにご提案を受けている案件の
アドバイスも大歓迎です!

  • お好きな日時、オンラインで気軽に相談OK
  • いつまでに、どれぐらいの収入を作れるのか
    お伝えします
  • セミナーで伝えきれない投資の注意点もわかる
  • 資産を効率的に増やすローンの使い方、
    提携ローン、自己資金
    の活用法をご紹介
  • 投資のご質問やご不安な点を全てお答えします
※参加者には不動産投資の書籍をプレゼント!

当社はしつこい電話・強引な勧誘は一切行っておりません。
安心してお問い合わせください。

お電話でのお問い合わせ

営業時間/平日9:00~18:00

  • ご質問だけでもOK
  • 資料請求も承ります