今年は東日本大震災が発生してから10年。
ここ最近でも、全国で強い揺れを感じる地震が発生しています。

3月15日、和歌山県で震度5弱を観測する地震が発生。
さらに20日、宮城県では震度5強の強い揺れが観測されました。

地震は私たちの生活に大きな影響を及ぼすだけでなく、
不動産オーナーにとっても大きなリスクになります。

仮に地震の影響で建物が大きな損害を受けてしまい、
入居者が住めなくなってしまうと、家賃収入が入ってこなくなります。
被害の大きさによっては、大規模な修繕工事が必要になるでしょう。

実際に、この多発する地震の状況を見て、地震リスクへの備え方について、
アパートをご所有のお客様からご質問を頂くケースも増えています。

特に、注意をしなければならないのが、
ご所有の収益不動産が地震によって被害をうけ、
入居者に怪我をさせてしまうようなケースです。

そこで、今回のコラムは地震が及ぼす不動産投資のリスクと
その備えについてご紹介したいと思います。

仮に、所有しているアパートが倒壊し、入居者に被害が及んでしまった場合
オーナーにはどのような責任が生じるでしょうか。

この場合、物件に問題があって、オーナーがそれを認識していた場合には、
損害賠償責任を負う可能性が高くなります。

阪神淡路大震災では、ある軽量鉄骨コンクリートブロック造の一棟アパートが倒壊し、
入居者がお亡くなりになり、1億円以上の損害賠償請求が命じられた事例もあります。

このアパートでは、壁の厚みや鉄筋が不十分であったり、
鉄筋が柱や梁（はり）にしっかり連結されていない等の問題がありました。

その結果、地震によってアパートの１階部分が潰れ、
４人の入居者の亡くなられてしまったのです。

さらに、入居者募集の際には、
建物の構造を偽って募集していたことも発覚しました。

判決では、予想外の大きな地震だったと被告側は反論しましたが、
耐震基準を満していない建築時の手抜き工事が発覚し、
１億２９００万円の損害賠償が命じられたのです。

判決の根拠となった条文が、民法に定められている「工作物責任」です。

条文では、建物や土地の工作物が壊れて、他人に損害が生じたときは、
その「設置または保存」に瑕疵（問題）がない限り、
オーナーや管理者に損害賠償責任が発生するとされています。

では、建物に問題がなければオーナーの責任にはならないのでしょうか。

たしかに、法律上ではその通りですが、
大きな災害によって被害が発生した場合に、建物に問題や欠陥がないことを
証明するのは非常に困難です。

そして、所有者の責任は無過失責任であり、
免責規定はないとされています。

だからこそ、これから不動産投資をはじめる場合には、
地震に強い構造の収益不動産を選ぶことが大切です。

収益不動産が掲載されたポータルサイトをみると、
価格が安く、高利回りの築年数の古い一棟アパートも見かけます。

こうしたアパートを購入する際に、
事前に欠陥がないのかを正確に把握することは大変困難ですし、
万が一、物件に問題があった場合、大きなリスクに発展する可能性があります。

また、不動産投資が他の運用商品と決定的に異なる点は、
投資した不動産で、実際に入居者が生活を営んでいるということです。

その部屋で、毎朝起きて、食事をして、友人と過ごし、眠る。
人の生活が確かに行われているのです。

こうした側面を考慮せずに、
利回りや価格だけで物件を選ぶことはお勧めできません。

この点、新耐震基準の鉄筋コンクリート造の
分譲タイプのワンルームマンションであれば、
阪神・淡路大震災や東日本大震災、熊本地震のときでも
マンションの倒壊は１棟もありませんでした。

先月２６日、政府の地震調査委員会は「全国地震動予測地図」を発表しました。
今後３０年以内に震度６弱以上の地震が発生するエリアを示したものです。

この予測地図をみれば、日本のどこであっても
大きな地震が起きてもおかしくないことがわかります。

不動産投資を検討するのであれば、万が一の地震リスクに備えるために、
新耐震基準のマンションに投資をすることをお勧めいたします。

日本財託　法務審査室　神山　直人（かみやまなおと）

◆　スタッフプロフィール　◆

埼玉県川口市出身の42歳。

法務審査室として、法改正や判例変更の情報を収集、日本財託グループが取り交わす各種契約文書に反映して、
法令に遵守した取引が行えるようにしています。

不動産業界に入って24年が経ち、取引で迷ったときは、過去の経験と最新の動向からヒントを得ることが多くなりました。20代30代で必死に努力してきたことは、決して無駄ではないと日々実感している今日この頃です。
若い次世代にも、努力することの大切さを伝えていきたいと思います。