★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.193 ―――――――――
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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２２年１０月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数３，５９７名、管理戸数８，６７９戸、入居率９８．１３％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１.　物件担当制はオーナーのため！？

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
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４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？
　　　
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　６． 編集後記

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　■ １.　物件担当制はオーナーのため！？

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　入居者募集、敷金精算、退去立会い、リフォーム工事の手配、
　入居者トラブル対応、滞納家賃の督促・・・

　マンション経営には、
　実に様々な仕事があります。

　こうした仕事をオーナーがひとりで行うことは難しいので、
　通常は管理会社に業務を委託します。

　そして、管理会社は管理業務を行う際に、
　
　『分業制』

　『物件担当制』

　のいずれかの方法を選択します。

　『分業制』は、その名の通り、
　入居者募集、敷金精算、退去の立会い、入居者トラブル対応などの
　業務を担当者ごとに分担して行います。

　業務に精通した担当者が行うので
　効率的でスピーディーな仕事を行うことが可能です。

　一方で、オーナーへの業務報告がそれぞれの担当者から
　個別に行われるので、入居者の募集や入居者トラブルなどが重なった場合や
　複数の物件をお持ちの場合は、そのつど別の担当者から連絡が入り、
　オーナーにとっては負担となるケースがあります。

　また、基本的に担当者は自分の業務だけを行うので、
　オーナーから他の案件の進捗状況を聞かれても
　答えられないといったことも起こります。

　『物件担当制』は、
　１つの物件に対して１人の担当者が入居者募集業務から入居者対応、
　修繕工事の手配など管理業務のすべてを受け持ちます。

　１棟アパート・マンションのオーナーにとっては
　ひとりの担当者が業務を取り仕切り、窓口にもなっているので
　なにかあったときにも問い合わせれば、すぐに回答も得られます。

　また担当者と接する時間も必然的に多くなるので、
　信頼関係を築きやすいという点もあります。

　こうしてそれぞれの特徴を紹介しましたが、　
　いかがでしょうか。

　『分業制』『物件担当制』どちらが自分にあっていると思われましたか？

　おそらく大抵の方は、
　『物件担当制』のほうが良いと思われたのではないでしょうか。

　実際、当社に管理の相談をされる方のなかには、

　『１つの建物を１人の担当者が受け持ってくれるのですか?』

　といって、物件担当制を好まれる方がいらっしゃいます。

　
　確かに、物件担当制がきちんと機能していれば
　メリットも多いので、有効なやり方といえます。

　ただし、実際には『やむを得ず』物件担当制にしているという　
　会社が少なくありません。
　
　
　物件の販売時の利益に比べて、
　賃貸管理、建物管理業務の利益というのは
　それほど大きいものではありません。

　ひとつひとつの業務に手間も時間もかかります。
　管理業務をきちんと行おうとすると
　どうしても人手が必要になるのです。

　しかし、不動産会社のなかには、
　利益のあがらない管理業務に人員や時間を割くよりも、
　手っ取り早く利益をあげることのできる
　販売に力を注ごうとする会社もあります。

　そうなると、物件担当制にしたとしても、
　そもそも管理業務を行う人員の数が少ないので、
　ひとりで受け持つ物件の数が膨大な数になってきます。

　ひとりで１００棟以上の物件を見ることも珍しくありません。　

　『修繕工事をしたとしても、協力会社に丸投げして確認もしない。』
　
　『入居者トラブルをほったらかしにして、
　　挙句の果てに入居者が退去してしまう。』
　
　『契約で定められている定期的な修繕工事も行われない』
　
　など、あらゆる業務が後手にまわります。

　物件担当制を機能させるためには、
　相応の人員がいなければ難しいのです。
　

　マンションを健全に管理運営していくためには、
　当たり前のことをきちんと対応していくことが大切です。

　ただ、その当たり前のことをするには人もお金もかかるということです。
　
　
　例えば、日本財託グループの場合は管理業務を行う人員は６０名、
　販売に携わる営業員は１７名で、管理に携わる人員のほうが多くなっています。

　業務に関しては分業制をとっており、　
　特に入居者募集を行う賃貸営業部は１７名で、
　管理業務を行うなかで一番の大所帯です。

　通常、管理戸数が８，０００戸程度の会社の場合、
　入居者募集にかかわる人員は６名程度です。
　
　当社では空室を１日でも早く埋めるために
　他社の約３倍の人員で入居者募集にあたっています。

　
　また、分業制のデメリットでもある
　担当者以外では業務内容が回答できないという点についても、
　独自の情報管理システムにより、
　
　『物件や入居者の状況』
　『これまでの電話のやり取り』

　などが記録されているので、
　誰が電話の問い合わせに受けたときでも
　迅速に対応することが可能です。

　私たちの経営理念は
　『管理を通じて一生涯のお付き合いです。』

　費用がかかるから、利益が出ないからといて
　管理業務をおろそかにすることはありません。

　選んだ賃貸管理会社によっては、これから先のマンション経営の
　収支状況が大きく変わってきます。

　マンション経営でお困りの方、
　またこれからマンション経営を始めようと考えている方は、
　管理をお願いしている会社、管理を任せようとしている会社に
　社員はどれだけいるのか、日ごろどのように管理業務を行っているのか、　
　しっかりと確かめた上で、管理会社を選ぶことが大切です。
　

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和
　

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　　入居者トラブルが頻発する、

　　更新時期がきても更新業務を忘れてしまう、

　　いくら連絡しても連絡が取れず、折り返しの連絡もない。

　　内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される

　など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。

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　■６．編集後記

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　１０月２８日から３１日まで、
　２泊４日の日程でカンボジアに行ってきました。
　
　日本財託グループでは、ワタミの会長を務める渡邉美樹氏が主催する
　NPO法人『スクール・エイド・ジャパン（ＳＡＪ）』の支援活動に参加しています。

　３月にも、ＳＡＪのカンボジア支援活動の視察ツアーに参加しましたが、
　今回は日本財託グループが小学校を１棟贈呈したので、
　その贈呈式に参加するためにカンボジアに行ってきました。

　カンボジアでは、様々な支援団体の活動の結果、
　首都のプノンペンでは学校がある程度整備され始めていますが、
　郊外ではまだまだ学校が不足しています。

　そこで、カンボジアの子供たちのために
　私たちが何かできることはないかと考え、
　今回学校を１棟寄贈することになりました。
　
　贈呈式には生徒をはじめ村人や生徒のご両親も参加され、
　１０００名以上の方に歓迎いただきました。

　贈呈した学校の名前は『虹小学校』。
　
　「夢をかなえる」

　「希望をつなげる」

　そして「未来につなげる架け橋になる」という意味を込めて

　『虹』小学校と名づけました。

　さて、実はこの贈呈式に向かう途中、
　東京では経験できないような様々なハプニングが起きました。

　
　プノンペン市内から学校までは車でおやそ４時間の道のりです。

　道路が舗装されているのは国道のみで、
　そのほかの道は赤土を盛って周辺より高くしてあるだけの道です。

　１０月は雨季にあたるため、
　道路が冠水していることも珍しくありません。
　
　市内を出て２時間ほど、国道を出て赤土の道路を走行していると、
　道路一面が冠水してしまった場所に差し掛かりました。
　
　おもむろにスピードを落として
　慎重に水の中を進みます。

　『無事に渡りきったか！？』

　と思った矢先に、
　車のエンジンから白煙が・・・

　冠水した道路で立ち往生です。

　仕方がないので、
　靴を脱ぎズボンを捲り上げて車から脱出しました。
　
　乗り合いバスに車を引き上げてもらいましたが、
　エンジンは一向にかかりません。

　幸いなことに、近くで検問を行っていた警察にお願いして、
　警察車両で学校まで送ってもらうことになりました。

　しかし、警察といってもカンボジアの警察はただでは動きません。
　いくらか協力費を渡して車に乗せてもらうことになりました。

　ただし、車に乗れるのは運転手を除いて４名。

　こちらの人数は、社員４名にカメラマンと通訳、
　そしてＳＡＪの職員のあわせて７名。

　３人は乗れません。

　そこで、社長、ＳＡＪ職員、カメラマン、通訳の４人が乗車することになり、
　私と他の２名の社員は別の移動手段を探すことになりました。

　車を新たにレンタルしようとしましたが、
　市内からあまりに離れているのでそれも出来ません。

　バイクタクシーを捕まえようにも、
　そもそもこんな田舎道を空車で走っているバイクはありません。

　結局、ＳＡＪが運営する孤児院から２台のバイクを出してもらい、
　３人が分乗して学校まで向かうことになりました。
　１２５ｃｃのバイクに二人乗りと三人乗りです。
　
　スーツ姿の日本人を乗せた奇妙な２台のバイク。
　現地のカンボジアの人たちの好奇な視線を浴びながら
　カンボジアの田舎道を疾走します。

　２０分ほどバイクを走らせると、またもトラブル発生。

　今度はバイクがぬかるみにはまって
　動けなくなってしまったのです！
　　
　幸い、通りすがったバイクタクシーの方々に引き上げてもらい
　事なきを得ましたが、
　おかげで、靴は赤土で汚れ、スーツもドロドロです。

　これ以上遅れては贈呈式に間に合わないと
　デコボコ道を６０キロのスピードで駆け抜けました。

　贈呈式の会場についたのは、
　開始予定時間から２時間経過後。

　なんとか学校のテープカットには間に合いましたが、
　およそ贈呈式には似つかわない汗と泥で汚れきった姿です。　

　出来たてのピカピカの校舎に、
　泥で汚れた靴とスーツが不釣合いでしたが、
　子供たち、村人、ご両親たちが歓迎してくださり、
　これまでの苦労もどこかにいってしまいました。

　カンボジアでは学校だけではなく、
　このように道路も含めてインフラの整備が不十分です。

　学校の建設や支援活動を通じて、
　微力ながらカンボジアで暮らす人々の生活の向上に
　役立つことができればと考えています。

　日本財託　マーケティング部　S・H
　

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　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

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