『攻め』と『守り』。２つの管理で収益を最大化する
2010/11/11
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.194 ―――――――――
☆☆ ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆ 〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
☆☆☆★ 日本財託ＨＰ http://www.nihonzaitaku.co.jp
★☆☆☆☆―――――――――――――――――――――――――――――
※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
ます。
◆―――――――― 平成２２年１０月末現在の管理実績 ―――――――◆
オーナー様数３，５９７名、管理戸数８，６７９戸、入居率９８．１３％
◆――――――――――――― ＩＮＤＥＸ ――――――――――――◆
１. 賃貸管理会社社員のよもやま話
『攻め』と『守り』。２つの管理で収益を最大化する
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜参加者募集のお知らせ〜
４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中
５． 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？
長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
【賃貸管理セミナー】開催中！
６． 編集後記
◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 日本財託グループからのお知らせ ◆◆◆◆◆◆◆◆◆
● 今年最後の名古屋セミナー開催決定！ ●
【サラリーマンのための東京中古マンション経営セミナー】
〜 参加無料 〜
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
『サラリーマンのための東京中古マンション経営セミナー』を
【名古屋】で開催致します！
日時は１２月１１日（日）１３：００〜１５：２０
名古屋での開催は今回で５回目。
今年最後の名古屋セミナーとなります。
お席は先着順ですので、
いまならセミナーにご参加いただくことが可能です。
ぜひ、お早めにお申込ください！
もちろんセミナー参加費は無料です！
◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
↓ ↓ ↓ ↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/
======================================================================
■ １. 賃貸管理会社社員のよもやま話
『攻め』と『守り』。２つの管理で収益を最大化する
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
こんにちは！
今回のコラムは１棟建物管理課の重吉が担当させていただきます！
当社では、区分所有の管理だけではなく、
１棟アパート・マンションの管理も行っています。
現在では、１１４棟のアパート・マンションの
管理を頂戴しています。
今回のコラムでは、
１棟建物管理の視点から、
『攻め』と『守り』の２つの管理についてご紹介します。
管理には２種類の管理があります。
ひとつは『攻め』の管理。
これは空室が発生したときに、すばやく空室を埋めて。
空室期間を最小限にするものです。
もうひとつは『守り』の管理。
入居者に住み心地のよい住環境を提供して、
できるだけ長くお部屋に住んでもらうというものです。
この２つの管理が機能してはじめて、
マンション経営で安定した収益をあげることができます。
２つの管理のうち、
どちらかというと大半の方が興味を持つのが、
『攻め』の管理、空室の早期解消ではないでしょうか。
空室が生じれば、当然家賃収入が入ってこなくなります。
ローンで物件を購入している方にとっては、
まさに死活問題です。
私たちも空室が生じた際には、
４０００社を超える賃貸仲介会社に情報を発信したり、
仲介会社へのまめな訪問、独自のポイント会員制度により
仲介会社の営業マンにインセンティブをつけたり、
様々な工夫や努力をして一日でも早く空室を埋めるために
全力を尽くしています。
そのほかにも、外国籍の方を積極的に受け入れたり、
内見機会を逃さないために内装工事を退去後７日間以内したり
空室を埋めるために、全力を尽くしています。
このように、攻めの管理が空室の早期解消なら、
守りの管理の目的は、建物の資産価値を維持すること。
そして、入居者に快適な住環境を提供することで、
空室を未然に防ぐことです。
転勤や結婚など止むを得ない理由による解約は仕方がないとしても、
それ以外の理由による解約を抑えることが大切です。
つまり、「解約率を下げて、更新率をあげること」。
これを主眼において、私たち１棟建物管理課は業務に取り組んでいます。
例えば、入居者に快適に生活してもらい、少しでも長く契約してもらうように、
『ゴミ置場新設』
『駐輪場増設』
『防犯カメラ新設』
『鍵をダブルロックに変える』
また、細かいところでは、
『フロアーマットの設置』
『年間数回の専門業者による定期清掃』
『植栽のライトアップ』
『自動販売機設置』
『光ファイバー導入』
などをオーナー様に提案し、実施して頂いています。
さらに、最近では入居者専用のホームページも開設して、
ホームページ上で、
『ブレーカーが落ちたときの対応』
『排水溝のつまりの防ぎ方』
『蛇口からの水漏れ』
『トイレ詰まりの解消法』
など、様々な生活トラブルの対応方法についての
マニュアルが閲覧できるようになっています。
また今後、入居者専用ページでは、
生活に役立つプレゼント情報を掲載したり、
日本財託の部屋に喜んで住んでいただけるようなコンテンツを
盛り込んでいく予定です。
『私たちは、入居者様から選ばれる管理会社になります。
私たちは、オーナー様から選ばれる管理会社になります。
そして、
私たちは、東京都で最も信頼される管理会社になります。』
これが私たち日本財託グループの経営目標です。
入居者が当社の管理物件を選んでいただけるよう、
また、住み続けていただけるよう、これからも様々な工夫をして
いきたいと考えています。
それが、オーナー様がマンション経営で安定した収益に得ることに
つながると考え、日々業務に取り組んでいます。
日本財託管理サービス 一棟建物管理課 重吉 宏平
◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
mg-info@nihonzaitaku.co.jp
======================================================================
■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【老後の年金を作る Ｎｏ.１１７】
『毎月の固定収入のありがたさ』
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html
《動画版》オーナーのナマの声 ＨＰにて公開中！
オーナーインタビュー動画はこちらから！
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/movie.html
======================================================================
■３．【延べセミナー参加者７，０００名以上の実績！】
『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』
第７２回 ２０１０年１２月４日（土）ＰＭ１：００〜３：２０
第７３回 ２０１０年１２月５日（日）ＰＭ１：００〜３：２０
〜 参加無料 〜
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
このセミナーでは、
バブル崩壊を経験してどん底を味わい、
賃貸管理会社として２０年歩んできたからこそ語ることの出来る
『失敗しない不動産投資の方法』を
セミナーに参加された方だけに
【 無料 】でお伝えします！
◆ 不動産投資で失敗しないための投資法が身につく ◆
不動産投資の目的は
『 長期的・安定的に家賃収入を得る 』
という、とてもシンプルなものです。
もちろん、そうはいっても
「不動産投資が有効なのは知っているが、なかなか決断できない」
「具体的にどうしてよいのか分からない」
という方もたくさんいらっしゃるかもしれません。
実際、２０年前バブル時代には、
正しい不動産投資の方法を知らなかった方の多くが失敗しました。
その借金で、いまもなお苦しんでいる方もいらっしゃいます。
不動産投資で大切なのは、
なにより『失敗』しないことです。
株式投資と違って、不動産は金額の大きい投資です。
いざ物件を購入してから、失敗しましたでは済まされません。
セミナーでは、バブルのときと同じ危ないと思う７つの特徴をご紹介し、
失敗から学んだ、
『長期・安定収入を実現する不動産投資の方法』をご紹介します。
そのほかにも、
『なぜ、中古ワンルームなのか？』
『なぜ、東京なのか？』
『一棟アパート経営との違い』
『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
『投資物件の見分け方 失敗しない３つのポイント』
『出口戦略（物件は最後まで持ったほうが良いのか、途中で売るべきか？）』
など、
最新の不動産市況を読み解きながら、
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えながら、詳しくご説明いたします。
セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/
◆ どうすれば６０歳定年時に毎月３０万円の不労収入を作れるか ◆
また、第２部の「あなたにあったマンション投資の実践法」では、
資産が資産を産んでいくマンション投資法をご紹介。
過去のセミナー参加者からは、
目からウロコの内容と評判の講演です！
本当の意味でレバレッジを聞かせた不動産投資の方法、
そして、ローンを活用して効果的に不動産を増やしていく方法を
分かりやすく解説！
実際に数字を用いたシミュレーションを交えながら、
資産から得られる収入だけで６０歳までに毎月３０万円の不労収入を
作る方法をご紹介します。
◆ 《セミナー参加者限定》
入居率９８％の管理会社が選んだ物件のご紹介
また、セミナーでは《物件》のご紹介もしております。
当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを
ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。
こうした、表に出ない物件の情報も、
セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。
物件情報に興味がある方も、
ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！
セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/
セミナー終了後には、
専門スタッフによる無料個別相談も開催！
あなたの疑問にすべてお答えします。
このセミナーを通じて、
あなたが経済的自由への第一歩を踏み出していただければ幸いです。
それでは、会場でお待ちしております！
セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/
======================================================================
■４．『お仕事帰り・休日の無料個別相談』申込受付中！ ■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
〜★平日のお仕事帰りや休日に、気軽に相談できるサービス★〜
不動産投資について、物件探しについてなど、あなたのお仕事帰りや休日
の空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。
不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
どんなことでも、気軽にご相談ください。
◆相談者の声は、こちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html
◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。
※個別相談の予約お申し込みはこちらから
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/
======================================================================
■５．賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？
長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
【賃貸管理セミナー】開催中！
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
★ 賃貸管理会社選びはどこも同じと思っていませんか？
物件を選ぶときには、
駅までの距離や周辺環境、間取り、
さらに価格やコンマ１％の利回りにも目を光らせるのに、
賃貸管理会社は購入会社のいうがまま・・
こういう方は決して珍しくありません。
いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、
マンション経営で得られる収入や管理コストが
大きく変わってしまいます。
例えば、
空室が長期間埋まらない、
滞納家賃がいつまでたっても回収されない、
入居者トラブルが頻発する、
更新時期がきても更新業務を忘れてしまう、
いくら連絡しても連絡が取れず、折り返しの連絡もない。
内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される
など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。
マンション経営は長期的・安定的に収益をあげることが目的です。
そのためには、マンション経営で信頼のおけるパートナーを
見つけることが、なにより大切です。
★ 賃貸管理セミナー開催中！
このセミナーでは、
★年間平均入居率９８％以上を誇る入居者募集のノウハウ
★急増する外国人入居者を取り込む方法
★毎月の滞納率を０.０１％保っている理由
★入居者トラブル・クレームへの対処法
★収益に直結する建物管理の意外な落とし穴
など、通常のセミナーでは簡単にしかご紹介できなかった
日本財託の賃貸管理について初公開します！
さらに、【社内見学会】も実施。
入居者募集の現場や当社独自の賃貸管理システムを実際にご覧いただけます。
セミナー終了後は『個別相談会』も実施。
空室や滞納、入居者トラブルなど、
賃貸管理のことなら、なんでもご相談ください！
日本財託の賃貸管理にご興味のある方は、
ぜひこの機会にセミナーにご参加下さい。
◆第３回賃貸管理セミナーのお申込みはこちら
（参加無料・先着１０名様限定）
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/s_jyutaku/schdule.html
開催日時：１１月２５日（木）１９：００〜２０：００
（開場１８：３０）
開催場所：日本財託 会議室
東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
★ 管理を委託したオーナー様の声はこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/kanri/about/report/index.html
======================================================================
■６．編集後記
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
みなさんは、家に帰るとくしゃみや鼻水、
または、体がかゆくなった経験はありませんか
その原因は室内のダニやホコリなどの
ハウスダストによるアレルギーの可能性があります。
先日、私も体に発疹が目立ち始めて
病院に行ってお医者様に症状を診ていただくと、
アレルギーによるじんましんと診断されました。
診断結果は『そば』アレルギー。
しかし、診断されて以降、そばに気をつけていても、
帰宅して部屋に入ると皮膚がむず痒くなってきます。
なにかおかしい・・
もう一度病院にいってみると、
ハウスダストもじんましんの原因とのことでした。
布団やカーペット、家のホコリをはじめ、
人やペットの毛などをエサとして繁殖するダニの死骸が
ハウスダストとなり、アレルギー症状を引き起こす
最大の原因となる様です。
ハウスダストの予防法としては、できるだけ毎日掃除すること。
特に、カーペットは念入りに掃除をすることが基本だと言われました。
そうはいっても、全面カーペットの部屋に掃除機をかけ、
さらに粘着テープのローラーを使って髪の毛まで取るのは骨が折れます。
そんな時に思うのは、
この床材がフローリングだったらどれだけ掃除が楽かということ・・・
仕事柄、カーペットからフローリングへの張り替えの提案を
オーナーの皆様に行っているので、
フローリングの利点は良く分かっているつもりでした。
それが、実際に自分自身がアレルギーになってはじめて、
フローリングがハウスダスト対策にも有効だということが
身をもって分かりました。
見た目や退去ごとの内装費用の軽減だけでははなく
入居者にとってもやさしいフローリング。
カーペットのお部屋をお持ちの方は、
こうした視点からもフローリングの張替えを検討されてはいかがでしょうか。
日本財託管理サービス 管理部 業務課 U・K
----------------------------------------------------------------------
◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。
ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp
======================================================================
▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp
【発 行】株式会社 日本財託
TEL：03‐3347‐2411 FAX：03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
TEL：03-3347-2414 FAX：03-3347-2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
【担 当】坂元 寛和
======================================================================
