先日発売の週刊エコノミストのテーマは、
『変わる！マンション管理』でした。

マンション管理においては、
今年6月にマンション標準管理規約の改正がありました。

改正のなかでも、管理組合の運営に
影響を与えると予想される大きな要素の一つが、
オンライン理事会やオンライン総会に関する取扱いです。

今回は、マンションの資産価値を左右する標準管理規約の改正と、
組合運営のオンライン化についてポイントをご紹介します。

そもそも「標準管理規約」とは何なのでしょうか。

管理規約は、快適な住環境や物件の価値を維持するための組合運営に
必要なことを定めたルールブックです。

マンションごとの事情に合わせて自由に決められますが、
国土交通省では一定のガイドラインを示すために、モデル規約を作っています。

これが標準管理規約です。

法的な拘束力はありませんが、国交省の推奨するルールのため、
ほとんどの組合がこれに準拠した管理規約を用いています。

今回、コロナ禍での社会の変化やこれまでの法律改正や判例に対応し、
4年ぶりとなる大幅な改正が行われました、

標準管理規約の改正点はさまざまに渡りますが、
大きなトピックは、「組合活動のオンライン化」を認める方針が明示されたことです。

組合の理事会や総会の開催や招集方法、総会での議決権の取り扱いについて、
対面参加だけでなく、オンライン会議を用いた開催や参加を認める文言が
今回の改正で追加されました。

実は、既存の標準管理規約のなかでも理事会や総会をオンラインで行うことは、
禁止されているわけではありません。

国交省としては、これをわざわざ明文化したことによって、
組合運営のオンライン対応を推進させる狙いがあるでしょう。

コロナ禍を理由として、組合活動が停滞してしまえば、
マンション管理が不徹底になり資産価値を損なう可能性も出てくるからです。

この動きは、特に投資用マンションの所有者にとっては追い風となる話です。

投資用マンションの場合、物件から離れた場所に住んでいる
投資家が大半でしょう。

特に地方にお住まいのオーナーの場合、
たとえ管理組合の運営に関心があったとしても、
直接参加をして意見を述べることは難しい状況でした。

これが、オンラインで総会の場に参加できるとなれば、
地理的な制約はなくなり、はるかに参加しやすくなります。

遠方からわざわざ参加をしていた方にとっても、
交通費も移動時間もかからないので、メリットがあります。

さらに参加者が増えることによって、
固定化されがちな理事会メンバーにも新陳代謝が働き、
より活発な組合運営を期待できます。

すでにオンラインで理事会を実施している組合のある理事からは、
対面で集まったほうが議論しやすい面はあるが、
どこからでも参加できるという利便性は素晴らしいという声を聞いています。

各建物管理会社でオンライン会議のシステムが今後整備されていけば、
普及するスピードは速そうです。

これまで委任状を提出するだけで、
組合の総会に参加できなかったオーナー様のなかには、
オンライン化をきっかけに、
今後初めて総会の会議の場に参加する方もいらっしゃるでしょう。

総会参加にあたっては無理に発言や質問をする必要はありませんが、
健全な組合運営が行われているかどうかを確認するうえで、
次の3つの着眼点をもって、総会に参加してみてください。

1つ目は、理事と管理会社の関係性です。

健全な組合運営のためには、
「管理会社に依存せず、また対立もせず」という距離感が重要です。

理事長や理事が管理会社となれ合わず、
適切な緊張感をもって接しているかどうかを、
お互いのやり取りから確認してみましょう。

2つ目は、工事の透明性です。

総会では、自身が毎月収める管理費や修繕積立金が適切に使われているか、
プロセスや使途の透明性を確認しましょう。

特に、マンションの大規模修繕工事には、
数千万円単位のお金が動くことも珍しくありません。

見積もりは複数社から取得しているのか、
説明にあいまいな部分はないかなど、しっかりと確かめることをお勧めします。

3つ目は、わからない点をそのままにしないことです。

マンションに関わる専門用語で分からないことがあるのは、当然のことです。

理解が不十分なままやり過ごしてしまうのではなく、
『一般人でも分かるようにかみ砕いて説明をお願いします』と
求めるのは、他の参加者にとってもメリットがあることです。

組合運営を通じて、建物の資産価値を守ることは、
オーナーであるあなた自身の大切な務めです。
わからない説明があれば、遠慮なく担当者に聞いてみましょう。

今回の改正では、組合活動のオンライン化の他にも、
配管の取り替えに関する共用部・専有部の一体工事の取り扱い、
感染症対応、押印規定など、時代や判例に合わせた追加修正が行われています。

ただ、注意して頂きたいのは、標準管理規約が変わったからといって、
すぐにあなたのマンションの管理規約が変更になるわけではないということです。

理事会や総会へのオンライン参加を早期に実現させるには、
オーナー様自らが組合において、働きかけていくことが重要です。

この機会に、自身の大切な資産であるマンションの維持管理のために、
組合活動への積極的なかかわりを始めてみてはいかがでしょうか。

日本財託　オーナー事務局カスタマーサポート課　猪熊　元気（いのくまげんき）

◆　スタッフプロフィール　◆
山口県周南市出身の41歳。
マンション投資に関する税務相談や管理組合運営など、オーナー様からの相談事に提携事務所と連携をとりながら対応。オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。

ここ最近は断捨離をテーマにしています。
ステイホームで家にいる時間が増えたおかげで、数年間使っていない家具や家電を整理して、部屋も心もスッキリさせています。