国交省は9月、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を改定しました。

　

ガイドラインの改定は、実に10年ぶりとなります。

新ガイドラインでは、平米あたりの修繕積立金の目安が改訂されたほか、

2022年4月から導入されるマンションの管理状況をチェックする新制度

「管理計画認定制度」の概要やマンション管理業協会による「管理適正評価制度」も

取り上げられています。

2020年末で累計675万戸といわれる分譲マンションのうち、

築40年以上のマンションは103万戸。

これが20年後には約4倍となる404万戸となる試算も出ています。

そのため、国を挙げてマンションの資産価値を維持するための

取り組みが制定されました。

マンション投資は長期投資ですから、資産価値を維持向上させるための

今回の改定は非常に意義深いものです。

そこで今回のコラムでは、

ガイドラインの変更点のうち、修繕積立金にスポットをあて、

資産価値を維持し続けていくために、

オーナーが準備しておくべきポイントをお伝えしていきます。

ガイドラインの大きな変更点のひとつが、

専有床面積当たりの修繕積立金の目安額が増額されたことです。

一般的なワンルームマンションの大きさである

20階未満・延床面積5000㎡未満の物件の場合、

1㎡当たりの修繕積立金は235円～430円、平均額は335円となっています。

10年前に制定された前ガイドラインでは165円～250円、平均額は218円でした。

両者の差は117円となっており、

20㎡の区分マンションを所有していた場合の増額は月額で2,340円、

1年間で28,080円の増額になります。

増額の理由のひとつには、建設業界の人手不足による人件費の高騰があります。

現在、建設現場は人手不足と就業者の高齢化が課題となっています。

　

国のデータによると、ピーク時には685万人いた建設業の就業者数は

2017年時点で498万人と、約3割減少。

年齢構成をみると40代～60代以上の就業者がほとんどで、

29歳以下は全体の1割程度に過ぎません。

人手不足が深刻化すると当然、人件費が高騰し、

以前よりも工事費が高くつきます。

また、建材費が高騰していることも

修繕積立金の目安が増額になった要因のひとつです。

修繕積立金の増額は手取り額の減少に直結するため、

不安に思われる方もいるかもしれません。

ただ、将来の大規模修繕工事に備えて、

適切な金額を積み立てておくことは、賃貸経営の安定性を保つためにも重要です。

いざ、大規模修繕工事が必要になったときに、

人件費や建材費の高騰を考慮しないで、積立金を据え置いていた場合、

工事費用が不足することも十分に考えられます。

適切な金額を準備できていれば、必要な工事を計画通りに実施できます。

建物の資産価値を維持することができ、

それが長期にわたって安定して家賃収入を得ることにもつながっていくのです。

また、今のうちから工事に必要な金額の目安がわかれば、

それに備えて資金計画も立てやすいはずです。

修繕積立金の目安額の改定のほかにも、

築年数の経過したマンションの資産価値を維持するために

2つの制度が導入されます。

そのひとつが「管理計画認定制度」です。

これは地方自治体がマンションの管理状況をチェックし、管理組合の運営や

長期修繕計画に不備があった場合、行政からの指導や勧告を行うものです。

もうひとつが「マンション管理適正評価制度」で、評価主体は地方自治体ではなく、

一般社団法人であるマンション管理業協会です。

協会が管理体制や管理組合の収支、設備の状況などで評価項目を設け、

マンションの管理体制を点数化しようという試みです。

前者は指導をもって管理状況を改善することを目指す制度ですが、

こちらは、管理状況を「見える化」することで自主的に管理の改善を促すものです。

これまで投資用物件は立地や利回りなどが重視されていましたが、

今後は物件の管理状況も投資判断の重要な要素となってくるかもしれません。

いずれにしても、ガイドラインで示されたのは、管理改善のための「枠組み」です。

その枠組みに沿って、実際にマンションの資産価値を維持・向上させていくのは、

オーナー様ひとりひとりの行動にかかっています。

先週のコラム『標準管理規約改正でお墨付き！管理組合総会オンライン参加のススメ』

では、総会にオンラインで参加できる環境が整いつつあることをご紹介しました。

まずは、総会に参加することからはじめてみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課

香西　信宏（こうざい　のぶひろ）

◆ スタッフプロフィール　◆

香川県木田郡出身の28歳。

マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力をお客様にお伝えしています。

最近頻繁に同級生の結婚式に呼ばれるようになり、おめでたい気持ちと同時に自分自身も結婚への焦りを若干感じるようになりました。