先週の日本経済新聞で東京における
「地下鉄の新線建設」に関するニュースが出ていました。

特に注目したいのは、新駅２つの設置も含まれる
「東京メトロ有楽町線の延伸」です。

新線や新駅の開業は都市の再開発を呼び、
新たな賃貸需要を生み出す効果があるといわれます。

実際、東京ではこれまでも新線の開業をきっかけに、
多くの賃貸需要が生まれてきました。

今回は、有楽町線延伸のねらいを整理しながら、
過去の新線開業でもたらされた効果を踏まえて、
将来の賃貸需要の動きについて考えていきたいと思います。

日経の報道によれば、政府と東京都は、
有楽町線の延伸について、
2022年度に環境影響評価を始める方針とのことです。

これは建設事業が本格的に動き出すことを意味しており、
順調にいけば2030年代前半の開業が見えてきます。

有楽町線は、和光市駅から新木場駅をむすぶ路線で、
今回の延伸は、豊洲駅で既存の有楽町線から分岐し、
東西線「東陽町駅」と交差して、半蔵門線の住吉駅まで至る
5.2kmの区間です。

事業費は1560億円、所要時間約10分で、
江東区を南北に縦断できるようになります。

この延伸は、江東区の悲願でした。

江東区は東西を移動する路線が幾つかありますが、
なかでも東西線は全国屈指の混雑路線です。

また南北の移動手段はこれまでバスしかなく、しかも渋滞で定時運行が難しい状況でした。

そこで、交通問題の解消と区の発展のために、
半世紀以上前から延伸計画が構想されてきたのです。

２つの新駅がこれまで「鉄道空白地帯」だったエリアに設置されます。

交通利便性が高まるのはもちろん、
再開発による人口増を見込んだ店舗の出店や、
商業施設の開発などで生活利便性も高まるでしょう。

夢は膨らみますが、
実際どのくらい新線や新駅開業によるプラス効果が
もたらされるのか、気になるところですよね。

23区内の鉄道空白地帯における新駅事例として、
都営大江戸線の落合南長崎駅を見てみましょう。

この駅は、西武池袋線と東京メトロ有楽町線に接続する
西武有楽町線が乗り入れる練馬駅と
西武新宿線の中井駅をつなぐ間に位置し、
乗り換え路線がない新駅として1997年に開業しました。

周辺人口の増加は、乗車人員にあらわれます。

この駅の1日平均乗車人員は
開業初年度の1997年度は3,738名でした。

10年前の2011年度の時点では10,606名、
そして、コロナ禍前の2019年度では14,236名となり、
開業当初のおよそ3.8倍になるまでに利用者が増えています。

実際、駅周辺にあたる豊島区南長崎と新宿区西落合の
総人口は2011年1月から2021年1月にかけて、4,000人以上増加しています。

また、鉄道空白地帯への新線開業効果で23区内での最たる例は、
日暮里・舎人ライナーでしょう。

やはりバスしか交通手段がなかった
足立区の北西エリアの交通利便性を飛躍的に向上させ、
沿線の人口は増加しました。

2008年の開業時は48,943名だった一日平均乗車人員は、
2019年には90,707名とほぼ倍増しています。

開業時は採算が取れるか危ぶまれていましたが、
いまや混雑度ランキングの常連となっているほどです。

乗り換え路線が増える既存駅も、新線の恩恵を受けます。

大江戸線の開業で新設され、2008年には副都心線も乗り入れた
東新宿駅は好事例です。

新宿や大久保の繁華街を抜けた先にあるという立地でしたが、
２路線が通ったことで、池袋、新宿、渋谷といったオフィス街へのアクセスが抜群になりました。

大規模複合開発も周辺で行われ利用者が急増、
駅の乗車人員は2008年から2019年にかけて、
東京メトロで3.2倍、都営で2.3倍に増えています。

駅周辺地域である大久保1丁目、新宿6丁目・7丁目は
やはりここ10年ほどで4,000名以上の人口増、
割合でいえば約４割の伸びを記録しました。

もちろん周辺人口の増加には複数の要因が絡むので、
どこまでが新線開業の効果なのか、断言することが難しいのは事実です。

ただ、すでにオフィスや商業施設、住居の集積が進んだ
東京都心であっても、新線を機に、再開発が活発化する傾向は見られます。

街の魅力が増し、交通利便性の改善も相まって、
住人がさらに増加する動きが起こっているのは間違いないでしょう。

有楽町線の延伸は早くても10年以上先ですが、
江東区の新線沿線エリアの賃貸需要がどのように変化していくか、注目したいところです。

また、東京の新交通網は、
今回ご紹介した有楽町線延伸だけではありません。

白金高輪駅と品川駅を結ぶ品川地下鉄やＪＲの羽田アクセス線、
都心湾岸への地下鉄構想、大江戸線の延伸など新線計画は目白押しです。

不動産投資で成功するためには、いまの賃貸需要だけでなく、
これからの成長、発展が期待でき、将来も賃貸需要が旺盛な場所で投資をすることです。

この点、常時再開発が行われ、再開発の起点にもなる
新線・新駅が多数計画されているエリアは、東京をおいて他にありません。

不動産投資を検討する際には、
長期に渡って安定した収益を見込むことが東京をお勧めいたします。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則（よこおゆきのり）

◆ スタッフプロフィール　◆
埼玉県大宮市出身の３４歳。
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

たまたま通い始めたボルダリングのジムが、
五輪銀メダリスト・野中生萌選手のクライミングはじめの地でした。
地元も我が家に近いのでご縁を感じながら壁を登り落ちしています。