新年あけましておめでとうございます。
本年も皆さまの資産形成のお役に立つ情報を発信してまいります。

当社ではワンルームマンション1室ずつの管理だけでなく、
1棟アパート・マンションの管理も行っています。

2021年12月末時点で、全体の管理戸数が25,020戸、
そのうち1棟物件は531棟5,300戸となっています。

1棟物件については、
入居者の募集や室内設備の修理・交換等に対応する賃貸管理と、
建物全体の資産価値を守る建物管理を合わせて行っています。

この建物の共用部分に関するトラブルは、
入居者全体に影響を及ぼすことがあります。

対応が後手に回ると、入居者からの家賃減額請求や建物の資産価値の低下など、
オーナー様にも大きな負担となる可能性があるのです。

当社ではトラブルに対していち早く対処ができるよう、
24時間365日受付することのできるコールセンターを設けています。

加えて緊急の対応が求められるトラブルに対しては、
コールセンターから直ちに担当者へ連絡が入るようになっています。

今回のコラムでは先日発生した緊急時のトラブル対応をご紹介しながら、
不測の事態から入居者様、オーナー様を守るための当社の管理体制をお伝えします。

「共用部のブレーカーから煙が出ています。
部屋の電気もつかないようです！」

深夜11時、当社が管理している1棟マンションのオーナーAさんから
会社専用の携帯電話に一報が入りました。

話を聞くと、どうやら物件にお住いのAさんのお孫さんが
状況を教えてくれたようです。

建物の電気がつかなくなったことから、
廊下に出てみると分電盤から煙が出ていることを発見。

Aさんに連絡した時には、
煙は出なくなっていたようで、ひとまず火事の心配はありません。

とはいえ、建物全体が停電となっており、
真冬に暖房器具が使用できないとなれば、事態は急を要します。

こうした緊急対応が必要な場合、工事会社を現場に手配することはもちろんですが、
当社では社員も現地に向かうようにしています。

状況を的確に把握することができ、工事会社が提案する修理方針に対しても
即座に回答して、迅速に復旧工事を進めることができるからです。

今回は分電盤のトラブルということで、
修理の際には電柱からの配電をストップさせる必要があります。

そこでまずは電力の供給者である東京電力の窓口に連絡。
物件内への送電の停止を依頼し、
対応可能な工事会社に分電盤の修理も依頼します。

一連の段取りを終えた後、車に飛び乗り自宅から現場に直行しました。
到着したタイミングでちょうど、東京電力と工事会社も現場に着き、
復旧に向けて具体的な作業に移りました。

この時点で時刻は午前0時半を指していました。

分電盤が入っているブレーカーボックスは
建物の壁に大人の腰ほどの位置に設置されていました。

工事会社が調べたところ、プラスチック製のブレーカーボックスの上部に
小さな亀裂があり、そこから雨水が侵入したことが原因で配線がショートしたようです。

原因が判明した後は、復旧に向けての対応を工事会社と協議します。

一晩でブレーカーを交換することはできないので、
まずは工事会社が持ちあわせたブレーカーで仮復旧を行います。

ただ、もともと設置されていたブレーカーの容量よりも小さいため、
あくまで一時的な対応です。

各部屋の入居者様が一度に電気を使用しすぎると
ブレーカーが落ちてしまうリスクはありましたが、まずは復旧が最優先と判断。

こうして午前1時ごろ、復旧作業を開始しました。

復旧作業の間、部屋の電気が使えないことに気づいて、
部屋から出てこられた入居者様への現状説明と謝罪。

また、仮復旧が出来なかった場合も想定し、
近隣のホテルの空き状況等も確認しました。

そうこうしている間に、仮設ブレーカーの設置と燃えた配線の修理が完了し、
送電を開始。午前2時半ごろ、通電を確認することができました。

第一報を受けてから約3時間半で、どうにか復旧にまでこぎつけたのです。

共用部の明かりがついたときには、ほっと胸を撫で下ろしたことを覚えています。

もし、対応が遅れて翌朝まで停電したままだった場合、
朝食も作れない、さらに身支度もできないなど、
入居者様に多大なご迷惑をおかけすることになったでしょう。

そうなると、最悪の場合ホテルなどの仮住まい費用や家賃の減額請求など
オーナー様のご負担が増える結果となってしまいます。

初動対応の早さと管理会社の社員が現場に向かったことが奏功した案件でした。

こうした緊急を要する案件は、年に数件程度とそれほど多くはありませんが、
オーナー様や入居者様にとっては一大事です。

当社では緊急の対応が求められるトラブルだとコールセンターで判断した場合は、
直ちに担当者へ連絡が入るようになっています。

さらに、担当者に連絡が繋がらなかった場合を想定し、
その連絡網は一棟建物管理の担当者だけで6名おり、
初動対応に万全の体制を敷いています。

過去には、大晦日の夕方にアパート全体で断水が発生したこともあり、
その際にも第一報から40分後には担当者が現地に向かい対応しました。

もちろん、一棟アパート・マンションだけの対応ではなく、
ワンルームにおいても同様に十分な人員を社内に抱え、
有事の際にはコールセンターから各担当者へ連絡が入り、
いつでも現場に駆け付けることができるようになっています。

入居者様に住まいでの快適な暮らし、豊かな生活を提供すること。

そして、物件の資産価値を守りトラブルの際には被害を最小限に食い止めること。

この二つは私たち管理会社の大切な仕事です。

「日本財託が管理してくれていてよかった」

そう思っていただけるよう、今年もスタッフ一同、一丸となって
業務に取り組んでまいります。

日本財託管理サービス　ソリューション事業部オーナーコンサルティング課
飯島　智也（いいじま　ともや）

◆　スタッフプロフィール　◆
東京都足立区出身の33歳。
ソリューション事業部オーナーコンサルティング課に所属し、主に賃貸経営の収益力を改善する設備投資や、リノベーション提案、建物に起因する設備不具合やトラブルの対応も行っています。
最近の休日は姪っ子と家でアンパンマンと鬼滅の刃を鑑賞しています。