今月、日経電子版で「集住率」の伸びに自治体により差が生じているという
特集記事が掲載されていました。

集住率とは、一定の人口数の条件を満たした人口集中地区の人口を
全域の人口で割り算出された数値です。

日本の人口は減少に転じていますが、その減り方は一様ではありません。

人が集中して住むエリア、すなわち「集住」が進んだ場所と、
そうではないエリアの差はこれからより鮮明になっていきます。

これによって影響が出てくるのが、
私たちの暮らしを支える生活インフラの維持管理です。

今回は、生活を支えるインフラの未来から、
長期にわたる賃貸経営の立地選びについて考えます。

記事によると、集住率が2010年に比べて上昇した市区町村は、
全国の3割にとどまっています。

集住率が高まるほど、規模の経済が働き、
インフラ投資や行政サービスの集中、そして効率的な配分が可能になります。

これを進めるのがいわゆる「コンパクトシティ政策」です。

人口減少と税収が縮小していくなかで、
自治体がこれまでの生活環境や利便性が維持するには、
コンパクトシティの推進は不可欠ともいえます。

なぜなら日本全国で生活インフラの老朽化に伴う
更新が急務になってきているからです。

たとえば、水道管です。

昨年10月、和歌山市の紀の川にかかる
水道水を送る水管橋が崩落しました。

6万世帯、13万8,000人が1週間にわたり、
水が1滴も出ない生活を強いられたのです。

和歌山市の場合、水道料金収入は20年間で2割程度減少しており、
老朽化が進んだインフラの維持管理の足かせとなっていました。

こうした話は全国で起こっていることであり、
すでに水道代として反映されている地域も少なくありません。

たとえば１か月の使用量を20立方メートルで換算すると、
全国平均は3,241円。

東京23区では2,376円なのに対し、
一番高額な北海道夕張市では6,841円もします。

送電網や公共施設についても同様に
維持管理コストの問題に直面しています。

また、交通インフラも岐路に立っています。

全国各地で、生活利便性に欠かせない橋が、
老朽化で倒壊の危険があるとして通行止めになるケースが相次いでいるのです。

さらに広い意味での生活インフラである、
病院やスーパーといったサービスも郊外では経営が立ち行かずに苦労しています。

実際のところ、前述の調査の通り、
コンパクトシティ化がうまくいっている市町村は少ないのが実情です。

残念ながら、その間にも人口は着実に減少します。

財源が尻つぼみの地方自治体において、
インフラ投資にはいずれ取捨選択が行われることでしょう。

『今月の修繕予算はもう無いので、
ライフラインの復旧工事は来月になります』
このような場所で、快適に生活していけるでしょうか。

便利な場所はますます便利に、不便な場所はますます不便になっていくのです。

こうした未来を踏まえて、長期的に賃貸経営を安定して行うには、
どのような立地を選ぶべきでしょうか。

結論はやはり「東京一択」です。

集住率の定義で言えば、東京23区は文句なしの100％で
伸びる余地がないほどです。

平均すると1平方キロメートル当たり1万5千人以上の人が住んでおり、
これはもちろん日本一の人口集積度です。

東京でも公共インフラの老朽化対策は喫緊の課題ですが、
投資対効果が大きいため、積極的に更新を行うインセンティブが働きます。

現に、東京都では毎年1兆円規模で、
インフラ投資関連の予算を組んでいます。

道路や橋の整備、治水対策や公共施設の充実を図り、
老朽設備の更新にとどまらず新たなインフラが、
次々に生活を便利にしているのです。

交通インフラでも廃線どころか、
新線建設や新駅開業、BRT（バス高速輸送システム）の導入といった動きが、
まだまだ続いています。

現状維持にとどまらず、進化を続けるインフラに支えられているのが、
巨大でコンパクトな東京という都市の強さです。

その魅力に引きつけられてやってきた人たちが、
20年、30年にわたって安定した賃貸需要を生み出します。

また、コンパクトシティ化に成功した
地方の中心都市であれば投資してもよいのではないか、という方もいるもしれません。

ただ、賃貸経営の考慮すべき点の一つに、
維持管理のコストがあります。

総務省の平成30年住宅・土地統計調査によれば、
東京都の平均家賃額は81,001円でした。

1万円以上離れて2位の神奈川県68,100円、
3位埼玉県59,358円と続き、最下位の鹿児島では37,863円で、
東京と2倍以上差が開きます。

ところが、給湯器やエアコンといった室内設備、
リフォーム工事や大規模修繕工事にかかる費用に
東京と地方で大きな差はありません。

住むほうとしては家賃が安いほどありがたいでしょうが、
投資家目線ではその分、収入をコストが圧迫する構図になるので、
賃貸経営の安定度が下がるといえます。

賃貸経営には20年、30年後も、充実したインフラのもと、
高い利便性を持って住むことができる
東京23区の物件がおすすめです。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則（よこおゆきのり）

◆ スタッフプロフィール　◆
埼玉県大宮市出身の３４歳。
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

百貨店の絵本売り場で、1歳になる双子の甥っ子たちに
ヒットする絵本を探しています。