新型コロナウイルスの感染拡大から2年以上が経過しました。

賃貸管理の現場でも、騒音トラブルをはじめとするモラルクレームの増加など、

コロナ禍ならではの対応を迫られることがありました。

ただ、こうした外部環境の変化があるときこそ、

賃貸管理会社の「管理力」が試されると私たちは考えています。

先日も専有部である室内を含む配管の修繕工事で、

入居者が室内への立ち入りを拒否して、

建物管理組合との間でトラブルが発生した事例がありました。

入居者が生活しているお部屋に入室して

実施する工事や点検は珍しくありません。

それが建物全体や室内に影響を及ぼす可能性のある修繕工事だった場合、

承諾を取り付けることができずに、工事が実施できなければ

資産価値を棄損してしまう可能性もあるのです。

今回は、実際に対応した入居中の室内での工事事例をご紹介しながら、

イレギュラーなケースでこそ発揮される

賃貸管理会社の重要性についてお伝えします。

「コロナ禍のなか、室内で2時間も工事をする必要があるんですか」

昨年8月、入居者のＡさんからコールセンターに電話がありました。

大規模修繕工事の一環で、昨年9月から10月にかけて

管理組合が給水設備の更新を行うことになっていたのです。

この工事では建物全体を2日間断水して実施する作業に加えて、

室内でも2時間程度、工事会社が入り排水管の交換を実施する必要があります。

そのお知らせを見たＡさんからの入室工事を拒否する旨のご連絡でした。

民法上は、賃貸人であるオーナーが、賃借物の保存に必要な行為をしようとするときは、

正当な事由がないかぎり、貸借人はこれを拒むことができないと規定されています。

一方で、万が一この工事が原因でＡさんがコロナに感染した場合、

その責任の所在を巡ってトラブルが複雑化することも考えられます。

法律で定められた行為とはいえ、Ａさんの不安な気持ちに寄り添いながら、

慎重に対応する必要があります。

今回の事例では、当社でこれまで実施してきたコロナ関連事案の対応や

弁護士に相談しながら今後の対応を検討。

その結果、コロナ禍を理由に工事を拒むことは正当事由には該当せず、

賃貸借契約上の債務不履行に該当すると結論付けました。

工事の際にはマスクを着用するなど、

十分な感染予防は行った上で修繕作業を行うことをＡさんへご連絡し、

改めて協力のご依頼を行いました。

しかし、Ａさんは「コロナ禍のこの時期にやることではない」の一点張りです。

Aさんが工事に協力しない場合、管理組合またはオーナー様が

Aさんの債務不履行を理由に訴訟を起こし、判決を得て強制的に行うことも可能です。

しかし、訴訟にかかる費用や時間を考えると現実的ではありません。

何とか説得を試みようとAさんに連絡を取り続けますが、

電話もなかなかつながりません。

そうこうしている間にも、工事日は着々と近づいてきます。

そこで、工事を実施する管理組合と協議を進めることにしました。

管理組合としても、私たち賃貸管理会社としても工事を進めたいのは同じです。

どうにかして解決できないか、やり取りを重ねました。

すると管理組合の役員の一人が医療関係者で、

コロナ患者対応用の医療機関でも利用されているガウンやマスクなどを用意できると

申し出てくださったのです。

さらに、Ａさんの了解のもと鍵を預かることができれば、

立ち合いが不在でも工事ができるように調整することや、

工事期間中の2日間、Aさんの仮住まい用に管理組合負担で

ホテルを用意することまでご提案いただきました。

この時点で工事まであと2週間ほど。時間はありません。

管理組合の理事長とも協力しながら、引き続きＡさんを説得。

コロナ感染リスク軽減のため様々な対策を用意していることをお伝えすると、

何とかご了承いただくことができました。

今回のケースでは工事の主体は管理組合でしたが、

オーナー様と入居者様との窓口となって、

関係者全員にとって最適な解決策を探るのも私たちの仕事です。

コロナ禍の長期化により、室内工事の実施を拒否する事例が増えてきています。

特段緊急性がなければ、

入居者が退去するタイミングで行うことが多いですが、

今回のように時期を逃すとオーナー様に不利益となる案件もあります。

そうした場合には、架電や書面投函などを通じ、

入居者様の不安な気持ちに寄り添いながら、ご協力をお願いします。

それでも難しい場合はご納得いただいた上で、

修繕協力義務違反として退去時に入居者様にかかる費用をご精算いただくなど、

毅然とした処置も取らせていただくこともあります。

未曽有のコロナ時代だからこそ、ひとつひとつの案件にしっかりと向き合い、

オーナー様の大切な資産を守っていきたいと思います。

日本財託管理サービス　管理部管理課

菊田　修史（きくたしゅうじ）

◆　スタッフプロフィール　◆

茨城県土浦市出身の36歳。

管理部管理課で、室内設備不良の修理受付をはじめ、漏水や騒音の様な住戸間のトラブルを対応。快適な住環境の維持のため、入居者のお困り事の解決を行っています。