先週の週刊東洋経済のメイン特集は「工場が消える」。

戦後、地方経済を支えてきた工場が
ここにきて閉鎖ラッシュに追い込まれているというのです。

工場では協力会社を含め、千人単位の関係者がいます。

もし工場が閉鎖されると、配置転換などで従業員は
その土地を離れることになります。
そうなれば、工場の従業員やその家族を相手にしていた商売も成り立たなくなるでしょう。

工場だけではなく、街全体の雇用まで減少すれば、
賃貸の需要もなくなってしまうはずです。

実際、こうした突然の工場閉鎖により、街が活気を失いつつある地域もあります。

今回のコラムでは地方の人口を支える工場と、その街がおかれている実情をみながら、
ひとつの賃貸需要に依存する危険性をお伝えします。

大阪の中心地から南に約70キロ、人口約3万人を擁する和歌山県有田市。

この地に今年1月、衝撃的なニュースが飛び込んできました。

国内石油最大手のENEOSホールディングスが
同市にある製油所を閉鎖すると発表したのです。

地元住民にとっては1941年の操業開始から実に80年余りにわたって
「当たり前のようにそこにあった」という製油所。

その突然の閉鎖に同県の知事は、ENEOS本社へ直談判に行ったといいます。

それもそのはず、製油所からの出荷額は同市の全製造品出荷額の9割以上を占めており、製油所内で働く従業員とその下請け会社の社員は計1,300名と、
市の人口の5％に上るのです。

加えて周辺の公共インフラに勤務する人や、
従業員とその家族が利用する飲食店やスーパー、日用品店に従事する人などを含めると
地域の経済に与えるダメージは計り知れません。

「最悪、町が廃墟になってしまう」

同県知事がインタビューでこぼした言葉から危機的な状況にあることが伺えます。
全国各地にある工業都市も他人ごとではいられないのではないでしょうか。

なぜなら、長期化するコロナ禍や「脱炭素」に代表される時代の変化などによって、
重工業を中心に国内製造業の拠点の閉鎖や縮小が相次いでいるためです。

東京商工リサーチの発表によると、上場する製造業約1,500社のうち、
2021年は40社が国内の拠点工場を閉鎖。
これはコロナ前の2019年の2倍以上に上ります。

2022年も2月下旬時点ですでに5社8拠点の閉鎖が決定。
流れはさらに加速しそうな勢いです。

こうした地方の工場の消滅は、賃貸需要にも大きな影響を及ぼします。

大分県杵築（きつき）市はかつて、
キヤノンや東芝など名だたる企業の工場が進出していました。

工場の従業員の賃貸需要を見込んでアパートが次々に竣工。
数千人の関係者が住み、街はにぎわっていたといいます。

しかし2008年、リーマンショックによる不況のあおりを受け工場は撤退し、
それにより数多くの従業員がこの地を去りました。

その結果、賃貸需要は消失。

いまでは独立洗面台、温水洗浄便座を備えた築14年の１Kのアパートが
1万円の賃料で募集されている状態です。

共用部分の光熱費や修繕費、リフォーム費用、仲介会社に支払う広告費などを考慮すると、
たとえ満室になってもアパート経営は赤字になってしまうでしょう。

このように、地方の工場の消滅は賃貸経営に大きな影響を及ぼすことがわかります。

また、工場の撤退に限らず、大学キャンパスの都心回帰により、
周辺アパートで空室が長期化、賃料水準が大きく下がった事例もあります。

今回ご紹介した事例は、工場や企業、学校などのうち、
どれか一つの賃貸需要に頼った不動産経営が招いた結果です。

大都市に比べれば、地方や郊外の収益不動産は価格が手ごろな分、
利回りも高く、一見すると大変魅力的です。

ただ、その裏には相応のリスクが潜んでおり、
特に、地方において特定の賃貸需要に依存した不動産経営はリスクが高いと言えます。

その点、東京23区であれば、学校や企業のほか、
官公庁や商業施設など賃貸需要を生み出す要因が重なり合っています。

また、主要駅近くでは常に再開発が進んでおり、
毎年のように新たな賑わいスポットが創出されており、
賃貸需要は将来にわたって安定しているといえます。

だからこそ、私たちは一貫して東京での不動産経営をお勧めしています。

不動産投資の目的は、長期に渡って安定して収益を得ることです。

そして、長期安定収入を実現するためには必要なポイントは
目先の利回りや価格の安さではなく、
将来にわたって旺盛な賃貸需要が期待できるかどうかにかかっています。

物件の価格や利回りばかりではなく
「長期目線」で不動産経営を検討されてみてはいかがでしょういか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
香西　信宏（こうざい　のぶひろ）

◆ スタッフプロフィール　◆
香川県三木町出身の28歳。
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
最近、趣味のキャンプを久しぶりに再開。先日も千葉県某所でデイキャンプを楽しみ、
良い気分転換になりました。