2024年4月1日から『改正不動産登記法』が施行されます。

これにより、相続登記が義務化され、
正当な理由なく違反した場合には、10万円の過料が科されることになりました。

この改正案が施行されることになった背景には、
全国で増える"所有者不明"の土地の存在があります。

現在、"所有者不明"の土地は410万ヘクタールにも上り、
なんと九州全土の面積を上回るというのです。

この現状に歯止めをかけるため、今回の改正法が施行されることになりました。

違反者には10万円の過料を科すという、国の強い姿勢がみられます。

もちろん、相続する不動産にご自身やご家族が住んだり、
家賃収入が安定して入ってくるようであればよいでしょう。

しかし、自分で使う予定もなく、収益を生まないような不動産であっても、
ひとたび相続が発生すると、相続登記義務がありますから、
登録免許税や司法書士に支払う手数料などの費用が発生します。

さらに、固定資産税まで毎年支払い続ける必要があるのです。

こうした不要なコストを避けるためには、生前に資産の組み換えを行い、
相続人が利益を得られる形にしておくことが大切です。

今回のコラムでは改正法を解説するとともに、
いまこそ考えたい資産組み換えの重要性についてご紹介します。

2024年4月1日から施行される『改正不動産登記法』の目玉は、
なんといっても相続登記申請の義務化です。

先ほどご紹介した所有者不明の土地のうち、66％は相続登記未了が原因とされています。

そこで法務省は、
不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に
相続登記を申請することを義務付けたのです。

3年という期日が設けられていますが、
相続手続きが期限内にすべてが終わらないケースもあります。

そのひとつの例として、「遺産分割協議」が滞ってしまうケースです。

たとえば相続人が多く、連絡が取れない場合や、
協議が始まったとしても相続人同士で揉めてしまったり、
意見が合わないことも考えられます。

こうしたケースも考慮して、いったんは法定相続分の相続登記を実施すれば、
さらに3年の期限が延長され、その間に遺産分割登記を実行すればよいとされています。

一方でこのケースでは、2回登記を行う分、
登記にかかる諸費用や登録免許税は2回分かかってしまいますので注意が必要です。

このように、2年後には相続登記が義務化され、
違反者には10万円の過料が科されます。

だからこそ、収益を生まない不動産は、いまのうちから収入を生み出してくれる
不動産に組み替えることが大切になってきます。

組み替え資産として、当社がおすすめしているのが、
都心の中古ワンルームマンションへの組み替えです。

たとえば遊休地や駐車場、おなじ収益不動産であっても
地方や郊外にあって空室が目立つようなアパートなどを、
安定した賃貸需要が見込める東京の中古ワンルームに組み替えることで、
毎月安定した家賃収入を得ることができます。

東京はこのコロナ禍にあっても、10代後半から20代後半までの若者世代は、
他の道府県から流入が続いています。

単身者が中心の若者世代が増え続けている東京のワンルームマンションであれば、
継続的な入居が見込め、家賃収入を得続けることができます。

特に今は不動産の流通が活発で、資産の組み換えを検討するには絶好機です。

実際に当社でも、過去に資産の組み替えをお手伝いした事例があります。

75歳だったAさんは、
奥様の介護をしながら東京都練馬区に築25年の一棟アパートを賃貸経営していました。

そのアパートは最寄駅から徒歩15分かかり、ワンルーム10戸のうちすでに3戸が空室で長期化傾向。
賃料も下落しはじめたうえ、度重なる修繕や管理の手間も増え負担となっていたのです。

慢性化した空室を解消するには大規模修繕や室内のリノベーションを検討する必要がありましたが、
多額の費用がかかることから二の足を踏んでいました。

とはいえ、このまま持ち続けていても空室が拡大し、
相続する際にもマイナスの資産となってしまいます。

そこでAさんは、このアパートを売却し、
都心の中古ワンルームマンションへ組み替えることを決意されました。

アパートは5,000万円で売却することができ、
約2,500万円の築浅のワンルームマンション2戸を購入。

アパート10室からワンルームマンション2戸に戸数が縮小したことで、
一時的には収入が減少しますが、
アパートは築年数が経過しており、これからますます修繕費の負担が大きくなりますし、
空室もさらに目立つようになるでしょう。

2戸のワンルームは、築年数は浅く、交通至便なマンションです。
安定した家賃収入を得ることができるので、より長期の運用に向いていました。

資産の組み換えによって、より安定した収益源ができることは、
ご自身にとっての収入対策にもなりますし、不動産を引き継ぐご家族にとっても大変有益です。

不動産登記法の改正は2年後に迫っています。

まずは所有されている不動産の棚卸しから、
ご家族ではじめてみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　村嶋　直樹（むらしまなおき）

◆　スタッフプロフィール　◆
静岡県御殿場市出身の35歳。
マーケティング部セールスプロモーション課でセミナーやＨＰの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えすることを使命としています。
先日、グレートピレニーズやセントバーナードといった超大型犬と触れ合う機会がありました。
グレートピレニーズを飼うことが夢のひとつで、その想いがまた少し強くなった時間でした。