先週24日に放映されたNHKクローズアップ現代のテーマは
『トラブル急増！不正ローンで広がる"借金投資"』。

投資と称して不正なローン利用を勧められ、
手元に巨額の借金が残ってしまうトラブルが続出しているといいます。

こういったニュースを見て、
「やはり借金はリスクだ。借金は怖い。」
そう感じる人がいるのも致し方ないでしょう。

とはいえ、すべての借金が悪いと決めつけ、
短絡的に避けてしまうことも考えものです。

それは『良い借金』を正しく使いこなせば、
資産形成に有利に働くからです。

今回は、借金に対する正しい考えと、
賢く資産を増やすための『良い借金』の使い方について、
不動産投資事例と共にお伝えします。

たしかに借金にはリスクがあります。

ただ、リスクがあるから、絶対にお金を借りてはいけないのかというと、
そうではありません。

リスクがあったとしても、
その内容やコントロールの方法をしっかりと認識しておけば、
有利に活用することが可能です。

たとえば、自動車は交通事故を起こしてしまう危険なものだから、
絶対に乗らないという人はいないでしょう。

自動車を使えば、自分で歩く場合と比較して、
圧倒的に移動時間を短縮できます。

事故のリスクを考慮しても、
それを上回る時間という利益を得られているから、
皆が自動車に乗るわけです。

借金も同様です。
そのお金を元手にして、投資を行い、新たな利益が生まれるのであれば、
それは『良い借金』でしょう。

一方、遊興費のように、一時の快楽は生み出しても、
新たな利益を生まないのであれば、それは『悪い借金』です。

NHKで特集された"借金投資"は、
利益をあげていないどころか、大きな不利益をもたらすものでした。
典型的な『悪い借金』の一例です。

良い借金と悪い借金の考え方は、不動産投資においても同様です。

収益物件をローンで購入した場合、
毎月家賃収入という利益を生み出してくれます。

そして、その利益である家賃収入は
毎月のローン返済にあてることが可能です。

ただ、どのような物件であっても、
安定して家賃収入を得られるわけではありません。

たとえば、地方や郊外の賃貸需要の少ないエリアの物件の場合、
空室が長期化したり、築年数の経過による家賃下落が目立つなど、
長期に渡って安定した収益を上げることは困難です。

表面上の利回りの見た目は良くても、実際に収益を得られないなら、
それは『悪い借金』になってしまいます。

『良い借金』で資産を効率的に作りたいなら、
空室リスクが低く、賃貸需要が将来にわたり見込める
収益物件を購入することです。

たとえば、東京の中古ワンルームマンション投資なら、
賃貸需要が旺盛で、長期に渡って安定した家賃収入を得ることができます。

加えて、当社提携金融機関であれば、マンション購入における
借り入れの金利は１％後半から２％程度です。

一方で、都心の中古ワンルームは、
家賃収入から毎月の経費を差し引いた手取り利回りで
3.5％～5％前後の収益力があります。

ここで、良い借金の効果をみるために、
2500万円の資産を貯金と不動産で作るケースで考えてみましょう。
それぞれのケースで、毎年80万円の現金を資産形成に利用できるものとします。

すると、2500万円を貯金で作る場合には、およそ32年が必要となります。

一方で、手取り利回り3.8％の物件を金利1.8％のフルローンで購入し、
毎年80万円ずつ繰上げ返済すると、
約17年で2500万円のローンを完済することができます。

このように、借金を利用したほうが早く資産形成ができるのです。

賃貸需要が安定している都心のワンルームに対する借り入れは、
積極的に利用するべき『良い借金』です。

もちろん、『良い借金』といっても、
リスクがあることは忘れてはいけません。

借金をする上で、最も大きなリスクは金利の上昇です。

現在の日本では長らく低金利が続いていますが、
いつか金利が上がる時はやってきますし、
私たちがコントロールできるものではありません。

金利上昇リスクに備える唯一の方法は、
借金を早く返して、借入額を減らすことです。

そのためには、借りっぱなしにするのではなく、
計画的に繰り上げ返済を行っていくことが大切です。

繰り上げ返済は、その全額が借金の元本返済に充当されるので、
将来にわたり利息の負担を抑える効果があります。

返済額軽減型の繰り上げ返済を用いれば、
月々の返済負担額を減らすこともできます。

手元資金に余裕を持ち、
いざ金利が急上昇した時には繰り上げ返済ができる余力を
残しておくことも有効です。

会社員から都心の中古ワンルーム投資で
経済的自由を達成した当社のオーナー様のほとんどが
『良い借金』を効果的に活用して資産を築いています。

ではそのオーナー様たちは、「借金が怖くなかったのか？」
というとそんなことはありません。

それでも『良い借金』で一歩を踏み出して、
早く繰り上げ返済を進めたからこそ、いまの成功した姿があるのです。

正しく借金との付き合い方を理解して、
効果的に活用して不動産投資を行い、
あなたの資産形成を加速させていきましょう。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則（よこおゆきのり）

◆　スタッフプロフィール　◆
　
埼玉県大宮市出身の34歳。
　
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやＨＰの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

毎日新しいお店にランチに行くことを近頃の心がけにしています。
西新宿の高層ビル群は選択肢が豊富ですが、
ちょっと価格高めなのが悩みどころです。