★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.202 ―――――――――
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　１.　スタートダッシュで資産形成を有利にすすめる！

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
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４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？
　　　
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　６． 編集後記

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　■　スタートダッシュで資産形成を有利にすすめる！
　　
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　『資産形成するには、いかに早く投資を始めるかが大切である』
　
　投資の世界ではよくいわれている言葉です。
　
　
　今回のコラムでは、
　投資を始める時期でどれだけ資産形成に差が出てくるのか
　ご紹介したいとおもいます。
　

　例えば、手元に２００万円の自己資金があるケース。
　
　この２００万円を頭金にして８００万円を借り入れ、
　１０００万円の物件をローンで購入した【ケース１】と、
　
　さらに８００万円を貯めて、１０００万円作ってから現金購入する
　【ケース２】を比べてみます。
　
　物件は手取り家賃収入５万円、
　ローンは金利３％の３０年ローンで計算します。
　

　両ケースでは毎月１０万円、
　年間で１２０万円の貯金ができるものとします。

　ケース１では、毎月１０万円の貯金分も返済にまわし、
　手取り家賃収入の５万円とあわせて毎月１５万円返済します。
　
　すると、８００万円のローンは４年１０ヶ月で完済できます。

　ケース２では、８００万円の現金を貯めるのに、
　６年８ヶ月かかります。
　

　それでは、ここまで極端な例ではなく、
　頭金をもう少し貯めてから投資するケースを考えてみます。

　頭金が目標額に貯まったら投資しようという方も
　多いのではないでしょうか。
　

　１年間お金を貯めて頭金を２００万円から３２０万円にし、
　６８０万円を借り入れして１０００万円の物件を購入した
　【ケース３】を考えてみます。

　ローンの返済は【ケース１】と同様に、
　毎月の貯金分１０万円と手取り家賃収入５万円をあわせた１５万円です。

　今回のケースでは、６８０万円のローンを完済するには、　
　４年１ヶ月かかります。

　これだけみると、【ケース１】の４年１０ヶ月よりも
　早く完済しているように見えますが、
　１年間頭金を増やすために使っているので、
　実際にはローンのないマンションを作るには５年１ヶ月かかっています。

　つまり、頭金１２０万円増やしてから投資をするよりも、
　頭金が２００万円の時点で投資したほうが、
　３ヶ月早くローンのないマンションを作ることができます。

　マンションから手に入る家賃収入は３ヶ月で
　１５万円にもなります。
　
　早く投資をスタートしたほうが、
　資産形成には有利ということです。

　
　もちろん、資産形成に有利だからといって、
　頭金をほとんどいれずにローンで物件を購入することは
　リスクの大きい行為です。

　将来的に金利が上昇しないとは
　誰にもいえないからです。

　
　金利上昇リスクを考慮にいれ、
　自分にとって最適な頭金の額を判断して、
　いかに早く投資をスタートするかが資産を形成する上で大切です。

　また、判断のスピードという意味では、
　物件選びでも同じことが言えます。

　『都内で駅から５分以内、築年数の比較的新しいもの、
　　利回りは手取りで７％以上まわっている物件がほしい。』

　おっしゃることはよくわかるのですが、
　条件をすべて満たした物件はなかなかありません。

　『お宝物件』を求めて何ヶ月も探しまわっているよりも、
　物件に求める条件に優先順位をつけて、
　いくつかの条件をクリアできたら購入したほうが合理的です。

　悩んで悩んで、一歩も踏み出せずに何ヶ月もお金を寝かしておくと、
　その間に投資をしていれば手に入ったはずの家賃収入を逃してしまいます。
　

　ゆとりある老後生活や経済的自由を得るには、
　高額の収入や資金が必ずしも必要ということではありません。

　大きな資金がなくても、　
　その分早くスタートすれば十分に資産形成することが可能です。
　

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

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　■６．編集後記

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　昨日、多摩大学大学院教授の田坂広志さんの
　新刊「未来の見える階段」出版記念トーク イベントに参加してきました。

　テーマが「知の未来を語る」というものだったので、
　ずいぶんと難解なテーマのイベントだなぁ、
　内容についていけるかと心配しながら参加しました。

　新宿の紀伊国屋サザンシアターで行われたイベントは
　１５０席ほぼすべてが埋まっており、
　元サッカー日本代表岡田監督をはじめ著名な方もちらほら・・

　ちなみに岡田監督は意外に背が高くてびっくりしました。
　１７５cm以上はあったのではないでしょうか。

　さて、イベントですが
　『知の水平統合』に関するお話が一番身近に感じられ印象に残りました。

　『知の水平統合』と書くとなにやら難しそうですが、
　これからの時代、異なる分野の専門家同士が同一のテーマについて議論し
　問題解決することが求められているというお話でした。

　学者のなかでも暗黙の了解で、それぞれ異なる分野の専門家同士は、
　互いの分野には口を出さないようにするそうです。
　自分はあなたの分野に関しては立ち入らない、
　その代わりに自分の専門分野にも口を出すなといっているわけです。

　この状態を「知の分離」と田坂さんはおっしゃられていました。

　これはまさしく会社のなかでも
　ピッタリあてはまるものだと感じました。
　
　会社が大きくなるにつれて一般的には縦割り意識が強くなり、
　なかなか他の部門に対して突っ込んだ意見がいえなくなります。

　他部門の人からいろいろと注文をつけられると
　「自分の部が一番長い時間この業務に取り組んでいるんだから、
　　勝手ばかりいわないでよ」と、きっと私自身もそう感じると思います。

　当社も社員数が１００名を超えるような大所帯になり、
　数年前のように意見を言い合うような機会も少なくなりましたが、
　イベントに参加して、改めてひとつの問題に対して部の垣根を越えて
　取り組んでいく姿勢の大切さを学ばせてもらいました。

　日本財託　マーケティング部　S・H

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