★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.202 ―――――――――
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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

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　オーナー様数３，６７６名、管理戸数８，９１９戸、入居率９８.３３％

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　１. 手元のお金と帳簿のお金があわない！？
　　 　　確定申告の数字のトリックに挑む！

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？
　　　
　　　　長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
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　６． 編集後記

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　日時は２月１５日（火）１９：００〜２０：３０
　
　前回のセミナーでご好評いただいた最新の賃貸市況はもちろん、　
　入居者募集のノウハウに加えて、空室物件の満室化の事例もご紹介！

　『空室でお悩みの方』
　『現在の管理会社に不満をお持ちの方』
　『マンションを購入する前に、
　　満室を実現する賃貸管理のノウハウを知りたい方』
　
　ぜひお気軽にご参加ください。
　
　また、セミナー後は会社見学会も行う予定です。　

　お席は先着順ですので、
　お早めにお申込ください！

　もちろんセミナー参加費は無料です！

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　■　手元のお金と帳簿のお金があわない！？
　　　確定申告の数字のトリックに挑む！
　　
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　１月も残すところあと数日。

　２月になれば、マンション経営をされている方は
　避けて通れない確定申告が待っていますね。

　確定申告を行うことで、
　１年間のマンション経営の収入と費用を明らかにすることができます。
　
　しかし、確定申告では、
　１年間の『お金の流れ（キャッシュフロー）』がどうだったのか
　実は明らかになりません。

　帳簿上のお金と手元に残る実際のお金は一致しないのです。

　その理由の１つが
　帳簿上だけにあらわれる費用「減価償却費」の存在です。　

　減価償却費は、購入した建物をその耐用年数にわたって
　毎年費用として計上していくというものです。
　
　減価償却費の最大の特徴は、
　『実際にお金の支出がない、帳簿上の費用』であるという点です。

　つまり、実際にお金を支払っているわけではないのですが、
　不動産の所得を帳簿上で計算するときにだけ、
　あらわれてくる費用なのです。
　
　ですから、手元に残ったお金と、
　帳簿上のお金の不一致が生まれるのです。

　手元のお金と帳簿上のお金があわないもう一つの理由。

　それが、ローンの返済金です。

　毎月返済するローンの返済金は、
　『元本返済』と『金利』の２つが合算された金額です。

　このうち、確定申告時に費用計上できるのは、
　『金利』部分だけです。

　
　毎月５万円ずつ、年間６０万円を返済しているといっても、
　６０万円全額は費用計上されず、
　あくまでもそのうちの金利部分だけが費用として計上されるのです。

　余談ですが、マイホームを購入する際に、金融機関で住宅ローンを借りるとき、
　おそらく多くの金融機関は長期のローンを勧めてくるはずです。

　それもそのはず、仮に２，０００万円を銀行から借りるとして、
　金利が１％で計算すると
　借入期間が３０年では支払い金利は約３１５万円
　２０年では約２００万円、１０年では約１００万円です。

　これだけ支払う金利の額が違うのです。
　銀行がより多くの儲けを出そうとするのなら、
　長期で借りてもらったほうがお得ですよね。
　
　金利だけに目をとらわれず、
　総支払い額をしっかりと確認したほうがいいですね。

　
　さて、ご紹介したように
　減価償却費と支払い金利によって、

　帳簿上では赤字で、キャッシュフローは黒字。
　また、帳簿上は黒字でも、キャッシュフローは赤字。
　こうしたことが起こります。

　「なるほどそうか。
　　実際にお金は出て行かないのに、帳簿上は費用となるものがあるのか。
　　だったら、それを最大限活用しよう！」
　
　こんな風に考えるのも自然ですよね。

　減価償却費が大きくなればなるほど、
　帳簿上の費用が増え、手元に多くのお金が残ります。

　では、どうすれば減価償却費を大きく計上できるのか？

　結論からいうと、
　減価償却費を意図的に操作することはできません。

　マンションには建物部分と土地部分にわかれており、
　土地部分は減価償却費の計算対象外です。

　１，０００万円で購入した物件があり、
　仮に建物部分が５００万円、土地部分が５００万円だとすると、
　５００万円分だけが費用として計上されます。

　このように建物部分が大きければ大きいほど、
　多額の減価償却費を計上できることになりますが、
　建物部分と土地部分の按分は、
　『固定資産税評価額』や『消費税（土地には消費税はかからない）』を
　もとに行われるので、意図的に分けることはできません。
　
　
　そもそも減価償却費は物件を購入した年に
　一度に多額に費用が計上されるのを避け、マンション経営期間中に
　均等に費用を配分することが目的です。

　減価償却の制度自体の目的が、正しい会計処理にあり、
　マンション経営を行う人をはじめとした
　事業者の利益、節税を目的したものではありません。

　また、そもそもマンション経営を行う目的は
　長期安定収入を得ることで、節税が目的ではないはずです。

　実際、２０年前のバブルの時代、
　節税を目的にした不動産投資でたくさんの方が
　失敗してきました。

　マンション経営を行うと、毎年確定申告を行う必要がありますが、
　いくら節税できたとか、いくらの赤字を計上できたかではなく、
　自分自身のマンション経営が１年間でどれだけの収益をあげたのか、
　手元のキャッシュフローとどれだけ差があり、その原因はなんなのか。

　確定申告は、年に一度のマンション経営の
　収益性判断の機会にしたいものです。

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

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　■５．賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

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　駅までの距離や周辺環境、間取り、
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　賃貸管理会社は購入会社のいうがまま・・
　
　こういう方は決して珍しくありません。

　いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、
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　大きく変わってしまいます。
　
　例えば、

　　空室が長期間埋まらない、

　　滞納家賃がいつまでたっても回収されない、

　　入居者トラブルが頻発する、

　　更新時期がきても更新業務を忘れてしまう、

　　いくら連絡しても連絡が取れず、折り返しの連絡もない。

　　内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される

　など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。

　マンション経営は長期的・安定的に収益をあげることが目的です。
　
　そのためには、マンション経営で信頼のおけるパートナーを
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　■６．編集後記

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先日「お客様満足」をテーマにした社内研修を行った際に、
　様々なサービス、そして満足度を高めるための各社の取り組みが
　紹介されているＤＶＤを見ました。

　その中で、特に印象に残ったのが清掃会社の心構えです。

　清掃会社が行うサービスは当然"掃除"です。お客様は
　「掃除をお願いしているのだから常にキレイであって当たり前」と
　考えます。

　お客様にとって当たり前の状態を提供し、
　その上で満足してもらうことの難しさを実感しました。

　これは私たちに賃貸管理会社にとっても同じです。

　入居者にとっては、お部屋でなんの問題もなく
　暮らしていくことは当たり前のことで、
　特に意識もしていないはずです。

　おそらくこの部屋に住んでいて心から快適と感じている方は
　少ないのではないか。そんな風に考えてもいました。

　いざクレームやトラブルが発生したときに、
　迅速、丁寧な対応で解決することが、入居者のみなさんに
　「満足」を実感して頂ける数少ない機会です。

　そこで、より入居者のみなさんに快適な生活を送っていただくよう、
　先月から「入居者専用ホームぺージ」を開設し
　「プレゼントキャンペーン」などをはじめました。

　嬉しいことに、このキャンペーンの応募を通じて
　「とても快適にすんでいる」
　「入居者専用ＨＰが出来たのは大変ありがたい」
　「いつもトラブル時に対応頂きありがとうございます」
　など思いもかけず、多くの感謝や激励の言葉をいただきました。

　私たちが普段行っている業務が、
　お住まいになっている方々の満足につながっていることが
　改めてよく分かり、感激しました。
　
　入居者満足を高めることは、
　空室の発生を未然に防ぐことにもつながります。

　これからも、様々なサービスを提供していき、
　「日本財託の物件にまた住みたい！」とご指名をいただけるまで、
　とことん入居者満足を追求していきたいと思います！

　
　日本財託　マーケティング部　K・K

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　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

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