不動産投資はどのような物件を購入するかということも重要ですが、
同じくらい重要なポイントが購入後の「賃貸管理」です。

多くの場合は、物件を購入した不動産会社に
その後の賃貸管理を依頼することになります。

ただ、すべての不動産会社が賃貸管理に力を入れているかというと、
必ずしもそうではありません。

なかには販売業務のかたわらで、少数の人員で賃貸管理を担っているという会社もあります。
賃貸管理に力を入れている会社とそうでない会社とでは、
空室を解消するまでの日数や賃貸管理のトラブル解決能力に差が出ることは明白です。

さらに、コロナ禍で賃貸市場は大きく変化しています。
こうした変化に伴い、賃貸管理会社に求められる役割も多岐にわたってきており、
これまで以上に柔軟な対応が求められているのです。

販売担当者との間でいかに信頼関係があったとしても、
空室が継続してしまうのであれば、管理会社の変更も決断をしなければならないこともあります。

そこで今回のコラムでは、あるオーナー様の事例をもとに、
一日も早く空室を解消するために求められる賃貸管理会社の役割についてご紹介します。

「空室が続いている物件があるので、相談に乗ってほしい」

8月末、当社のオーナーAさんからご連絡がありました。

別の賃貸管理会社に任せている江東区の物件が、もう3ヵ月近く空室になっているというのです。
物件は最寄駅からも徒歩5分以内と近く、家賃は7万円台半ばの一般的なワンルーム。

築年数は30年ほど経過しているものの、長期に渡って空室が続く物件ではありません。

この物件を管理していた会社は販売主体のB社で、Aさんがいうには、
賃貸管理の経験値が乏しく、変動する賃貸市場に対応しきれずにいると言います。

そこで、1日も早く空室を解消するため
当社への管理移管をご検討されることを提案しましたが、

「でも色々とこれまでよくしてくれたから、簡単には変えたくない」というのです。

ただ、そうはいっても3ヵ月も続く空室は放ってはおけません。
そこで一つのご提案をしました。
『それでしたら一般媒介で募集しましょう』

一般媒介とは、特定の一社だけでなく、複数の賃貸管理会社に募集を依頼できる手法です。
幅広く新しい入居者を見つけられることが大きなメリットです。

一方でデメリットとしては、複数の会社が並行して募集を行う関係で、
連絡が煩雑になってしまうことです。
たとえば募集条件の変更で家賃を下げた場合、
その改定した家賃を募集するすべての会社に連絡する必要があります。

当社の募集は9月後半から開始。

これまで構築してきた賃貸仲介会社のネットワークを駆使して広く募集を行ったところ、
3週間ほどで新しい入居者をみつけることができました。

長期の空室に悩まれていたオーナー様はお喜びになり、
その物件の管理もお預かりすることができました。

不動産投資は額の大きな投資であるため、
担当者や購入先の会社との信頼関係は欠かせません。

ただ、今回のように最大のリスクである空室が解消できないときには、
別の道を考えなければならないことも事実です。

特に、外部環境が大きく変化している現状では、
入居者募集もこれまでと同じやり方だけでは立ち行かなくなることも散見されます。

例えば、外国人入居者への対応です。

今年の賃貸市場の最大のトレンドと言えば、来日の渡航規制が緩和されたことでしょう。

これにより、留学生を中心に日本に住む外国籍の方が大幅に増加しました。

外国籍の入居者需要は、確実に賃貸市場に好影響を与えましたが、
半面、言語や文化の違いにより、入居中のトラブルも増加する傾向にあります。

当社では、『国際審査』のマニュアル作成など、
いち早く外国籍の入居者募集の準備を進めただけでなく、
入居後のトラブル対応も母国語で対応可能なスタッフが常駐しています。

さらに、家賃滞納に関わる入居者対応もより細やかな対応が求められています。

コロナ禍により収入が下がり、家賃の支払いに関するお問い合わせは増加しました。

例えば、当社の対応として、
コロナ初期の段階では各自治体が提供する支援制度をご案内してきました。

ただ、その後も収入が安定しない方に対しては、
現時点で入居が可能なお部屋や自治体の生活保護など、
入居者様に寄り添いながら新しい生活を開始できるようサポート。

その結果、2か月以上連続で滞納している入居者は、
先月まで8か月連続でゼロを達成することができています。

各自治体が提供する支援制度をしっかりフォローし、
支援が必要な入居者様にお伝えするだけでも、
十分な人員がいなければ実現することは困難です。

またDX対応、いわゆるデジタル面での対応も欠かせない要素です。

入居者様の利便性向上やコロナ禍による住み替え需要に対し柔軟に対応できるよう、
当社では入居者様専用のアプリをリリースし、新規に入居される方から順次利用がスタートしました。

コラム『入居者の利便性と質の高い賃貸管理を支える入居者アプリ「まめサポ」』

このように、時代やその時々のお客様の需要に合わせたサービスを展開することで、
当社では年間平均98％以上の入居率を維持することができています。

その期待や信頼にお応えするためには、
空室解消をはじめとした賃貸管理にまつわるトラブルに
柔軟に対応できる体制が必要となります。

長期空室やそのほか賃貸管理についてお困りがある場合は、
ご相談いただくことで今回のように活路が見いだせることもあると思います。

賃貸経営でお困りごとがありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託管理サービス　管理受託部　伊藤　駿（いとう　しゅん）

◆　スタッフプロフィール　◆
東京都練馬区出身の32歳。
現在は管理受託部に所属し、オーナー様が抱える空室や滞納など、賃貸管理のお悩みについて相談窓口を行っております。
最近結婚5周年で小浜島へ家族3人で旅行に出かけ、綺麗な海とおいしい郷土料理を食べて、心身ともにリフレッシュができました。