★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.209 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
☆☆☆★　　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp
★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――――――――

　■　東北地方太平洋沖地震により被害を受けられた皆さまへ

　このたびの地震により被害を受けられました皆様に
　心よりお見舞い申し上げます。
　一日も早い復旧と皆様のご健康を心からお祈り申し上げます。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年２月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数３，７５９名、管理戸数９，０８５戸、入居率９８.９８％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１. ５０万円の繰上げ返済の威力とは！？
　
　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？
　　　
　　　　長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

　６． 編集後記

======================================================================
　
　■　５０万円の繰上げ返済の威力とは！？

―――――――――――――――――――――――――――――――――――　
　
　『ローンを使って購入したマンションは
　　あなたの資産ではありません！』
　
　これは、当社が開催するセミナーで
　繰り返しお伝えしてきたことです。

　『資産とは収益を生むもの』
　『資金とは収益を生まないもの』

　この点から言えば、
　仮にフルローンで物件を購入した場合、家賃収入のほとんどは
　借入金の返済にまわっていますので、収益を生んでいるとは言えません。

　一方で、銀行は貸付金から毎月『利息収入』という収益が生まれています。

　つまり、フルローンで購入した物件は、
　あなたの資産ではなく、銀行の資産だということです。

　
　一刻も早くマンションをあなたの資産にするためには、
　ローンを繰り上げ返済する必要があります。

　今回のコラムでは繰り上げ返済のタイミングによる
　利息の節約額の違いについてご紹介します。

　ローンの返済がスタートした直後は、
　毎月の返済金額のうちの半分以上は『利息』です。

　例えば、１，０００万円を金利３％、３０年間の条件で借りた場合、　
　毎月の返済金額は４２，１６０円です。

　最初の数年間は、毎月の返済額のうち
　約６割が利息の支払いで、元本の返済は４割程度です。

　毎月の返済金額のうち、金利分と元本返済分の割合が逆転するのは７年後。
　それまでは、毎月の返済金額のうち半分以上は利息です。

　このまま３０年間ローンを借り続けると、
　利息の総支払額は５１７万円にもなります。

　１，０００万円を借りる対価に、約５００万円も支払っているのです。
　
　少しでも利息を節約するには、
　繰り上げ返済を活用することが効果的です。

　
　では、借りてから１年後に、
　５０万円繰り上げ返済をした場合、
　どれくらい利息を節約できるでしょうか。

　実は、１年後に繰り上げ返済すると、
　約６５万円も利息を節約することができます。
　
　返済回数にすると２７回分、
　２年３ヶ月も期間を短縮することが可能です。
　
　５０万円分の元本を返済しただけでなく、
　投下した資金以上に利息も節約できるのですから、　
　繰り上げ返済がいかに有効かお分かり頂けると思います。
　
　

　では、１０年後に繰り上げ返済した場合と、
　２０年後に繰り上げ返済した場合ではどうでしょうか。

　１０年後では利息の節約分は約３８万円、
　２０年後では約１６万円程度にしか節約にはなりません。

　
　支払う金利を節約するには、
　金利返済割合が大きい早期に繰り上げ返済を行うことが効果的です。

　後になって繰り上げ返済をしても、
　大きな金利の節約効果は望めません。
　
　
　また、繰上げ返済が借り手側にとってメリットがあるということは、
　貸し手側にデメリットがあるということです。
　
　金融機関にとっては、ローンを繰り上げ返済されてしまうと、
　本来、貸し出し期間中に得られるはずだった利息が
　得られなくなってしまいます。

　しかも、早い時期に返済されてしまうと、
　それだけ金融機関側の利益の目減りも大きくなります。

　そこで、借りてから数年以内の繰上げ返済に関しては、
　繰り上げ返済手数料が通常よりも高く設定されているケースが一般的です。

　それだけ、金融機関にとっても繰り上げ返済の
　インパクトが大きいということです。

　余談ですが、投資用ローンではなく、マイホーム用のローンの場合、
　年末の借入残高に対して
　１％分の金額が税金から控除される住宅ローン控除があります。
　
　『年末』の残高ですから、繰上げ返済できる資金があるのであれば、
　なにも１２月や１１月に繰り上げ返済するよりも、年が明けてから
　繰り上げ返済をして住宅ローン控除の恩恵を受けたほうがお得です。

　また、繰上げ返済を進めすぎて、返済期間が１０年を下回ってしまうと、
　住宅ローン控除が使えなくなるので注意が必要です。

　　
　このように繰上げ返済はそのタイミングが
　早ければ早いほど、金利の節約効果は大きくなります。

　また、金利の節約だけでなく、
　繰り上げ返済をしてローン金額自体を圧縮することで、
　金利上昇リスクにも対応することができます。

　ローンを繰り上げ返済しなければ、
　マンションは『本当の資産』にはなりません。

　購入までの資金計画を立てるだけではなく、
　購入後に毎年いくらの繰上げ返済資金を作ることができるのかも含めて
　しっかりと検討しておけば、無駄な金利を節約することができます。

　繰り上げ返済は、資産にするための時間を短縮できるだけでなく、
　早期に行えば金利も大幅に節約できるのです。

　これが早期の繰り上げ返済の威力です！

　
　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【充実した管理システム　Ｎｏ.２９】

　　『世界中どこにいても安心な管理システム』

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/index.html

======================================================================

　■３．【延べセミナー参加者８，０００名以上の実績！】
　　　　『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』　　　　　　　　　
　　　第８１回　２０１１年５月１４日（土）ＰＭ１：００〜３：２０
　　　第８２回　２０１１年５月１５日（日）ＰＭ１：００〜３：２０
　　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　このセミナーでは、-
　バブル崩壊を経験してどん底を味わい、
　賃貸管理会社として２０年歩んできたからこそ語ることの出来る

　　『失敗しない不動産投資の方法』を

　セミナーに参加された方だけに
　【 無料 】でお伝えします！

　◆　不動産投資で失敗しないための投資法が身につく　◆　　

　不動産投資の目的は

『 長期的・安定的に家賃収入を得る 』

という、とてもシンプルなものです。

　もちろん、そうはいっても

　　「不動産投資が有効なのは知っているが、なかなか決断できない」

　　「具体的にどうしてよいのか分からない」

　という方もたくさんいらっしゃるかもしれません。

　実際、２０年前バブル時代には、
　正しい不動産投資の方法を知らなかった方の多くが失敗しました。
　その借金で、いまもなお苦しんでいる方もいらっしゃいます。

　不動産投資で大切なのは、
　なにより『失敗』しないことです。

　株式投資と違って、不動産は金額の大きい投資です。
　いざ物件を購入してから、失敗しましたでは済まされません。
　
　セミナーでは、バブルのときと同じ危ないと思う７つの特徴をご紹介し、
　失敗から学んだ、
　『長期・安定収入を実現する不動産投資の方法』をご紹介します。

　そのほかにも、
　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

　など、
　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えながら、詳しくご説明いたします。

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

======================================================================

　　相続税・資産税の第一人者が語る
　　　　『東京・中古・ワンルームの資産活用セミナー』　　　　　　　　　
　　　第３回　２０１１年４月１７日（日）ＰＭ１：００〜３：２０　

　　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　　
　昨年末、２０１１年度の税制改正案が発表されました。

　『相続税の基礎控除枠の４割縮小』
　『最高税率の５％引き上げ』
　『生命保険の非課税枠の縮小』
　
　など、
　相続税を取り巻く状況は厳しさを増す一方です。

　そんな増税時代にも、負けないあたらしい相続対策法について
　このセミナーでご紹介します。

　さらに今回のセミナーでは、相続税・資産税の第一人者である
　税理士法人タクトコンサルティングの本郷尚先生をお招きして、
　増税時代・資産デフレに対応するあたらしい相続対策について
　ご講演いただく予定です。

　「最新の税制改正について勉強したい方」
　「税制改正に対応する相続対策を知りたい方」
　「遺産分割で絶対に揉めたくない方」
　「相続の成功事例を知りたい方」

　ぜひ、セミナーにご参加ください。
　セミナー参加費は無料です！

　◆セミナーの主な内容

　☆相続税・資産税の第一人者による最新税制改正情報
　
　☆相続税増税時代を乗り切る３つのポイントとは
　
　☆不良資産を処分して、優良資産を残すためには
　
　☆不良資産整理の戦略と戦術とは
　
　☆失敗しない相続対策の３つの原則
　
　☆将来の家賃収入には相続税はかからない！

　☆団体信用生命保険を活用したマンション経営は生命保険と終身年金になる！
　　　　〜同額の保証を生命保険で得るには○○○万円必要！？〜

　☆東京・中古・ワンルームを使った相続対策の成功事例
　

　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

======================================================================

　■４．『お仕事帰り・休日の無料個別相談』申込受付中！　■

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

〜★平日のお仕事帰りや休日に、気軽に相談できるサービス★〜

　　不動産投資について、物件探しについてなど、あなたのお仕事帰りや休日
　　の空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。

　　不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
　　どんなことでも、気軽にご相談ください。

　◆相談者の声は、こちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html

　◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。

　　　※個別相談の予約お申し込みはこちらから
　　　　　↓　↓　↓　↓　↓
　　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/

======================================================================

　■５．賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

　　　　長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

　★ 賃貸管理会社選びはどこも同じと思っていませんか？

　物件を選ぶときには、
　駅までの距離や周辺環境、間取り、
　さらに価格やコンマ１％の利回りにも目を光らせるのに、
　賃貸管理会社は購入会社のいうがまま・・
　
　こういう方は決して珍しくありません。

　いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、
　マンション経営で得られる収入や管理コストが
　大きく変わってしまいます。

　例えば、

　　空室が長期間埋まらない、

　　滞納家賃がいつまでたっても回収されない、

　　入居者トラブルが頻発する、

　　更新時期がきても更新業務を忘れてしまう、

　　いくら連絡しても連絡が取れず、折り返しの連絡もない。

　　内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される

　など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。

　マンション経営は長期的・安定的に収益をあげることが目的です。
　
　そのためには、マンション経営で信頼のおけるパートナーを
　見つけることが、なにより大切です。
　
　
　★　賃貸管理セミナー開催中！

　このセミナーでは、
　
　★年間平均入居率９８％以上を誇る入居者募集のノウハウ

　★急増する外国人入居者を取り込む方法

　★毎月の滞納率を０.０１％保っている理由

　★入居者トラブル・クレームへの対処法

　★収益に直結する建物管理の意外な落とし穴
　
　など、通常のセミナーでは簡単にしかご紹介できなかった
　日本財託の賃貸管理について初公開します！

　さらに、【社内見学会】も実施。　
　入居者募集の現場や当社独自の賃貸管理システムを実際にご覧いただけます。

　セミナー終了後は『個別相談会』も実施。
　空室や滞納、入居者トラブルなど、
　賃貸管理のことなら、なんでもご相談ください！

　日本財託の賃貸管理にご興味のある方は、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加下さい。　

　◆第９回賃貸管理セミナーのお申込みはこちら

　（参加無料・先着１０名様限定）
　
　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/s_jyutaku/schdule.html

　開催日時：２０１１年４月２２日（火）１９：００〜２０：００
　　　　　　　　　　　　　　　（開場１８：３０）
　開催場所：日本財託　会議室
　　　　　　東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

　★ 管理を委託したオーナー様の声はこちらから

　　⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/kanri/about/report/index.html

======================================================================

　■６．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　
　地震発生後、ずっと連絡が取れなかった友人と
　やっと昨日電話で話すことができました。

　友人は宮城県多賀城市に住んでおり、
　高校以来の友人です。
　友人が東京への出張の際に会ったのが１２年程前。

　同窓会やクラス会でも会えずに、
　それからは年賀状をやりとりするくらいしかありませんでした。

　自宅の電話番号は知っていましたが、携帯番号やメールアドレスが分かりません。
　自宅に何度電話をしても繋がらず、不安は募りました。

　「たしか卒業アルバムに実家の電話番号があったはず」と
　クローゼットの奥からアルバムを引っ張りだし、電話をかけてみました。
　
　友人のお父さんから
　『連絡があって無事だよ』との声にひと安心できましたが、
　友人の声を聞くまではと、連絡は取り続けました。

　そうして昨日、ようやく電話が通じて話すことができたのです。

　幸いなことに、友人宅は無事らしいのですが、
　川を挟んだ向こう側は、津波の被害で大変なことになっているのと事でした。

　いまだ断水は続いていて、お風呂も１０日間入れなかったそうです。
　「でも、家族全員が元気でいるから大丈夫！」
　電話口での友人の明るい言葉に
　私も元気がもらえた気がします。
　また、友人も私の電話にとても喜んでくれました。

　遠くにいる友人に、私ができることはこれくらいかもしれません。
　しかし、いまの私にも他に何かできることがあるはずです。　

　義援金や支援物資への協力、そして節電。
　些細なことかもしれませんが、ひとりひとりの小さな力が
　被災された方の力になると信じています。

　まずは、自分が今できることから、
　はじめていこうと思います。

　日本財託　マーケティング部　　K・S

----------------------------------------------------------------------

　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
　　　【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
　　　【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp
　　　【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　　　　TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420
　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
　　　【担　当】坂元　寛和

======================================================================