修繕積立金が危ない！？
2011/03/31
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.210 ―――――――――
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心よりお見舞い申し上げます。
一日も早い復旧と皆様のご健康を心からお祈り申し上げます。
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６． 編集後記
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■ 修繕積立金が危ない！？
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物件購入の目安である手取り利回りを計算する際に、
家賃収入から差し引かれる『管理費・修繕積立金』。
手取り利回りに影響を与えることから、
これから物件を購入しようという方にとっては、
大変重要な項目です。
しかし、購入後に管理費や修繕積立金が
どのように使われているのか、
また、どのような方法で管理されているのか、
ここまで気を使われているオーナーはほとんどいらっしゃいません。
そもそも、管理費と修繕積立金はその用途が異なります。
管理費は、エレベータの保守費用や管理人の人件費、共用部分の火災保険料、
備品購入費用や通信費、日常的な清掃費用などにあてられます。
修繕積立金は、計画的な修繕費用や不測の事故その他の理由で必要になった
修繕にあてられます。
管理費は「日常のマンションの管理運営費用」
修繕積立金は「将来の大規模修繕工事の積立金」と
イメージしておけばよいでしょう。
特に、修繕積立金は長期修繕計画に沿って行われる
大規模修繕工事の原資となり、マンションの寿命に大きく関わってきますので、
その利用先、貯まり具合、保管方法はきちんと把握しておくことが大切です。
あるマンションの管理組合の総会でこんなことがありました。
管理総会に提出された資料に、
本来あるべき修繕積立金の残高証明書が添付されていません。
不思議に思ったオーナーが管理会社に尋ねてみると、
担当者はのらりくらりと要領を得ない答えを繰り返すばかりです。
「これはおかしい」
担当者を問い詰めると、
後日ようやく残高証明書をみせてもらうことができました。
しかし、修繕積立金が保管してある口座の通帳を見せてもらうと、
なんと途中で積立金が引き落とされているのです。
そして、帳尻をあわせるように引き出された金額が
総会の前に振り込まれていました。
修繕積立金の保管口座の印鑑や引き出しカードは
原則として建物管理会社が保管することはできません。
これは、数年前に建物管理会社の修繕積立金の横領が
横行したことをうけて、建物管理会社による保管を原則禁止したのです。
今回のケースでは、本来許されていないはずの
印鑑やカードの保管を建物管理会社が行っており、
これで修繕積立金を引きおろして、他の用途に利用していました。
修繕積立金は、将来の修繕に備えるためにオーナーの
ひとりひとりが捻出しているお金です。
これを建物管理会社が流用するなど、
言語道断です。
もちろん、多くの管理会社は誠実に業務を行っていますが、
なかにはこうした会社があるのも事実です。
しかし、いくら建物管理会社がけしからん！といっても、
横領されてしまってからでは、どうしようもありません。
実は、オーナー自身が横領の隙をみせてしまっているという
現実があります。
分譲マンションと違って、賃貸用のマンション場合、
ほとんどのオーナーは建物管理に興味を示しません。
総会に出てくるオーナーは理事長のほかに一人か二人といったことが
ほとんどです。
建物管理に無関心なオーナー。
これが修繕積立金の横領の背景になっているのです。
購入前の利回り計算の時だけ、
修繕積立金に注目するのではなく、
むしろ、購入してからこそ、
もっと注意をしていくことが大切です。
購入後は、まず管理総会に出席してみる。
そして、計画通りに修繕積立金は貯まっているのか、
保管方法は適切かどうかを確認すること。
ここまでしっかりと行っておかないと、
安心することはできません。
修繕積立金を適切に管理し、計画通りに修繕を行い、
マンションの寿命を延ばすこと。
それは、
管理組合でも、建物管理会社の役目でもありません。
購入したオーナー自身の大切な役割です。
日本財託 マーケティング部 坂元 寛和
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滞納家賃がいつまでたっても回収されない、
入居者トラブルが頻発する、
更新時期がきても更新業務を忘れてしまう、
いくら連絡しても連絡が取れず、折り返しの連絡もない。
内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される
など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。
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■６．編集後記
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日本中を深い悲しみに包んだ大震災発生から3週間がたちます。
余震もさることながら、被災地の復興や原発問題など
落ち着くことはありません。
２４日、宇都宮から一関（岩手）の通行規制が解除されたのをうけて、
昨日、３，５００食分のカップめんと即席ごはんを２台のワゴン車に
目一杯詰め込んで、社長以下８名の社員で被災地である
仙台に物資を届けてきました。
救援物資の集積場には、全国各地から送られてきた多くの物資がありましたが、
それでも本当にありがとうございますと、大変喜んでいただきました。
最近では、自衛隊の皆さんによって、各地の避難所にもスムーズに
物資を届けられるようになったとのことでした。
また、東京から仙台市に近づくにつれれ
自衛隊や警察などの災害対策車両を多くみかけ緊張が高まりましたが、
いざ仙台市内に入ってみると、
周辺を見渡しても、どこにも倒壊したビルは見当たりません。
街中ではデートをしているカップル、
せわしなく行き交うビジネスマンなど
平然と日常を過ごしているようにさえ見えます。
ここからわずか数キロ先には沿岸部の被災地あり、
毎日ニュースで流れている
あの悲惨な状況が広がっているなど考えられませんでした。
阪神大震災の直後、代表の重吉は神戸に行き、
周辺に広がる倒壊する建物を見て、大震災の悲惨さを痛感したと言います。
阪神大震災から１６年、
地震大国と言われる日本が築いた耐震基準は世界でも
トップクラスと言われています。
その震災への備えが、この大震災において
「市街にいる多くの人々の命を救ったのだと」と思います。
実際に、地元の方に聞いても耐震補強を積極的に行っていたり、
避難訓練も頻繁に行っていたそうです。
震災への備えは、過去の先人たちの苦い記録や記憶、
そして経験によって培ってきたものです。
今回の震災では津波によって大きな被害がありました。
いまこの悲劇を私たちが後世へ繋いでいく役割は
とても重要だと感じています。
日本財託 マーケティング部 K・K
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構です。ご意見をお聞かせください。
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