★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.211 ―――――――――
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年３月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数３，７９５名、管理戸数９，２２９戸、入居率９８.７５％

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　１. 地震に強い物件選びの３つのポイント
　
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　６． 編集後記

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　■　地震に強い物件選びの３つのポイント

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　３月１１日、未曾有の大震災が東日本を襲いました。

　東京でも震度５強の強い揺れを感じ、
　新宿にある日本財託でも書類を一杯に詰めた棚が倒れたり、
　机に立ててあったパソコンのいくつかが床に落ちました。
　
　幸いなことに、管理物件にお住まいの入居者様に怪我はなく、
　建物にも大きな被害はありませんでした。
　
　地震後、多くのオーナー様から物件の被害状況について
　お問い合わせをいただきました。

　また、これからマンションを購入しようと考えている方も、
　心配になられた方も多いのではないでしょうか。

　私たちも、地震リスクへの備えから、お客様に物件をご紹介する際には、
　新耐震法の施行（Ｓ５６年）以降に建てられた物件に限定しています。

　ただし、これだけ大きな被害を起こした地震です。
　本当に新耐震法の物件は地震に強いのか？
　今回、震度６強という東京よりも強い揺れを観測した、
　仙台市内の状況を見てまわりました。
　
　先月３０日、代表の重吉以下８名の社員でカップめんと即席ご飯を３５００食分を
　ワゴン車２台に積み込んで、
　仙台市内にある救援物資の集積場まで届けてきました。
　
　東京から仙台までは車で５時間の道のりです。
　
　仙台が近づくにつれて、車が大きくバウンドするほど
　荒れた路面の箇所が目立ち始め、
　市内の被害状況は一体どれほどかと心配になりました。

　しかし、いざ仙台市内に着いてみると、
　震災の影響はほとんど見られませんでした。
　
　実際に、色々と物件を見て回りましたが、
　市内で大きな被害を受けたマンションやアパートを
　見ることはできませんでした。
　
　マンション管理会社の業界団体「社団法人高層住宅管理業協会」の
　調査によれば、東北６県の会員２５社の１５９７の管理組合から
　被災状況を確認したところ、建て替えや倒壊が必要な「大破」は
　１件もありませんでした。

　大規模な補強・修繕が必要な物件が２７組合、
　タイルの剥離、ひび割れが２７６組合、そのほか１２９４組合は
　外見上ほとんど損傷はありません。

　しかし、すべての物件で
　被害がなかったわけではありません。
　
　屋上の高架水槽が傾いた昭和４９年築のマンション。
　壁が崩落して鉄筋が剥き出しになった昭和５５年築の市営住宅。
　１階部分の外壁に大きな亀裂がはしっている昭和５３年築の分譲マンション。

　これらの物件に共通しているのは、
　いずれも新耐震法以前の古い建物ということです。
　一方で、昭和５６年以降に建築された新耐震法の物件はほとんど
　被害はありませんでした。

　改めて、新耐震法の物件の地震に対する強さを実感しました。
　
　また、仙台の中心部では地震による火災は確認されませんでした。
　なぜかというと、火災の原因となる木造家屋の倒壊がなかったからです。
　宮城県は住宅の耐震化率が日本全国１４番目と
　比較的高く倒壊からまぬがれました。

　一方で、東京は住宅の耐震化率は８７％と宮城県よりも高いものの、
　いわゆる下町地区では木造家屋が密集し、火災が広がる可能性があります。

　しかし、このような火災事故が万が一周辺で起きたとしても、
　木造家屋とは異なり、外壁が耐火性の高いコンクリート造の
ワンルームマンションであれば、
　火災による延焼の被害を最小限にとどめる事が可能です。
　
　今回の地震では、仙台市街地よりもむしろ千葉県「浦安」のほうが
　被害は深刻だと感じました。
　

　大規模な液状化と地盤沈下です。

　
　道路から飛び出たマンホール、傾いた派出所、沿岸部の海浜公園では
　広場が沈み水がたまりました。

　これらの液状化の被害は、浦安市内でも昭和５０年以降に
　埋め立てられたエリアに集中しています。

　　
　浦安の戸建ての仲介販売を行っている不動産会社に聞くと、
　契約済みの案件のキャンセルが頻発しており、
　２割の違約金を支払っても解約する人が多いそうです。
　
　買い手が不在で２割以上価格を下げても
　次に買う人がいないとこぼしていました。
　
　では、浦安のマンションはどうだったでしょうか。

　戸建てと違ってマンションは地中深くまで杭を打ち込み、
　基礎をしっかりと作っているので、建物に被害はありませんでした。

　しかし、躯体そのものに被害はなくても、
　駐車場のアスファルトが波打ってしまったり、
　共有敷地内の公園のベンチが沈み込んだりと、
　共用部分に影響がでています。

　ガスや水道、電気のライフラインの復旧が遅れると、
　家賃の請求ができなくなる可能性もあります。

　以上のことから、
　地震に強い物件のポイントを３つにまとめると、
　
　第１に物件、昭和５６年以降（昭和５８年以降分譲された物件が目安）に
　建てられた新耐震法に準拠した物件を選ぶこと。
　
　第２に立地、液状化や地盤沈下リスクの大きい埋め立てられてから間もないエリア
　を避けること。

　そして３つ目が信頼のできる管理会社を選ぶことです。
　なぜなら、入居者の安否確認、建物の被害状況、入居者・オーナーからの
　電話応対など、緊急事態に迅速に対応してくれるかどうかで、
　その後の、二次被害を未然に防ぐことができるからです。

　　
　今回、仙台市内の複数の不動産会社をまわって
　お話を聞かせて頂きました。
　
　訪れた先の不動産会社の担当者は、
　震災により新しい賃貸需要が生まれていると
　口を揃えて言っていました。

　津波で家が流され、避難所や親戚の家に身を寄せている方が
　一日でも早く普通の暮らしを取り戻したいとお部屋を探される需要。

　地震による倒壊を心配された
　旧耐震基準の古い物件にお住まいのお客様の
　新しい地震に強い物件に住み替えたいという需要です。　

　いずれも、より安全で安心な物件に住み替えるといったものです。
　
　仙台市内に限らず耐震性に関する入居者の目は
　これから厳しくなってくるはずです。

　マンション投資は他の金融商品と違って、
　大家として、入居者の安全を守るという
　社会的責任を担っています。
　今後は、より一層耐震基準を満たした安全・安心な
　物件選びが重要になってきます。
　

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

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　■６．編集後記

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　先日、リフォーム工事終わった部屋を見る機会がありました。

　鍵はマンションのメールボックスに設置してあった物件でしたが、
　現地にいってみるとメールボックスの中にカギはありませんでした。
　
　内装工事を行っている最中かもしれない。
　
　お部屋までいき、おそるおそるドアを引くと、
　くたびれた黒いニットキャップを深めにかぶり、
　白いペンキが付いたツナギを着た若い職人さんが
　内装工事の仕上げをしている真っ最中でした。

　私自身、内装完了後のお部屋を見ることは
　初めてではありませんでしたが、
　内装工事をしている最中の職人さんと
　現場でお会いしたことは今回が初めてです。

　はっとして、思わず言葉を失ってしまいました。

　日頃、セミナーやメールマガジン、そしてお客様には
　『当社は内装工事を７日間以内に完了していますので、
　　内見機会を逃しません。』といって、
　まるで自分でやっているかのようにご紹介してきましたが、
　こうしたことが可能なのもすべて今回お会いしたような職人さんたちが
　日夜を問わずに、工事に取り組んでいるからです。

　そのことに改めて気づき、
　スーツ姿の自分が少し恥ずかしくなりました。

　今回の震災では、ガソリンが不足したり、
　修繕に必要な部品が手に入らなかったりと、
　色々と問題もありますが、そうした中でも
　いつも通りに無事工事ができるのは、すべて協力会社の皆様が
　いるからこそできることです。

　協力会社の皆様に改めて感謝です。
　
　日本財託　マーケティング部　S・H

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　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
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