★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.213 ―――――――――
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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　６． 編集後記

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　■　不動産は『過去』で買え！

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　「不動産は将来性を買え！」

　使い古された言葉ですが、
　投資用であれ、マイホームであれ
　「将来性」は物件を選ぶ目安として重要な要素です。

　目利きのポイントとして、将来性が重要視されるのは、
　『不動産の資産価値』が『不動産の利用価値』と等しいからです。
　

　不動産の価格は、その不動産から
　将来いくらの収益を得られるかで決まります。

　収益力の高い不動産であれば、高額で取引されます。
　これは、特に投資用不動産の場合は顕著です。

　では、不動産の収益力はどのようにして決まるのか？　
　
　不動産から得られる収入は主に、
　企業や店舗、個人に不動産を貸すことで得られる家賃収入です。
　
　高い家賃収入は店舗であれば人通りの多いエリア、
　銀座をイメージしていただくとよいでしょう。
　また、個人であれば、新宿駅に代表されるような
　多くの路線が乗り入れている駅に近いエリアです。
　
　そして、将来にわたって安定した家賃収入を得るには、
　不動産が立地しているエリアが将来にわたって継続して
　発展していくことが大切です。
　
　
　だからこそ、不動産は将来性で買うのです。

　将来にわたっても発展し続けて
　多くの人が集まるような街が投資に最適です。

　しかし、将来性も大事ですが、
　「不動産の過去」も重要な要素です。
　

　例えば、今回の東日本大震災で問題となった液状化です。

　東北地方の被害もさることながら、
　千葉県浦安市の人気の住宅エリアでは、大規模な液状化の被害に見舞われ、
　水道やガスなどのライフラインが一時ストップしました。

　液状化が発生するのは埋立地のような
　地盤の弱いエリアです。

　同じ埋立地である東京の江東区、江戸川区、そして川崎市内の臨海部の
　一部エリアでも被害がでましたが、浦安市ほどではありませんでした。

　被害の差は、埋め立てられてからの年月です。
　今回の浦安市内の液状化は、昭和５０年以降に埋め立てられたエリアに
　集中しています。
　
　一方、江戸三大祭りでも知られている富岡八幡宮周辺の永代島は、
　名前からも分かるように江戸時代の初期の頃、まわりは海ばかりでした。
　しかし、この時期から埋め立てが進んだおかげで、
　今回はこの周辺部では液状化は起こっていません。

　埋立の地盤は、時が経てば経つほど土砂の粒子が締まって
　噛み合わせが良くなりますが、
　その効果がでるのは１００年、２００年といった期間が必要になるそうです。
　ですから、昭和に入ってから埋め立てられたエリアは、
　まだ地盤が安定しておらず、液状化の被害が拡大しました。

　事前に、不動産のある立地が埋立地なのかどうか、
　また、埋め立ての時期など不動産の過去を知っていれば
　避けられたかもしれません。

　また、液状化だけではなく、
　物件が『谷』や『沢』を埋め立てられた盛土造成地にあるのかどうかも
　確認しておきたいポイントです。

　平成１６年に発生した新潟県中越地震では、
　山岳地域だけではなく、盛土造成地にある宅地でも
　地すべりによる被害が発生しました。
　
　現在は、宅地造成が行われた土地の安全性を確保するために、
　防災区域の指定などの制度を発足しています。

　
　また、立地ではなく建物自体に過去どのようなことがあったのか
　購入前には確認するべきでしょう。

　特に中古物件の場合、修繕積立金はきちんと貯まっているのか、
　管理費の滞納がないのか、定期的な修繕工事が実施されているのかなどを
　確認しておけば、購入後にトラブルになることはありません。

　将来性があるといっても、それは現時点での話ですし、
　「将来」について予測はできても、確定的なことは誰にも分かりません。

　その点、物件の「過去」は
　事前に調べて対応することが可能です。　
　
　過去を知ったうえで、
　将来性を考慮して物件を選ぶこと。

　「不動産は将来性で買え！」ではなく、

　　正しくは
　「不動産は将来性だけではなく、過去も含めて買え！」ですね。
　　

　日本財託　マーケティング部　小林　和徳

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　■６．編集後記

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　長渕剛さんが被災地へ行き、
　歌でエールを送ったというニュースをテレビで見ました。

　私が感動したのは、自衛隊の活動拠点である基地へ行き
　長渕さんが歌っている姿と自衛隊員の表情です。

　自衛隊の隊員というと、どんなつらい仕事でも
　顔色一つ変えずに淡々とこなしている印象がありましたが、
　長渕さんの登場で普段は見せないような笑顔を見せていました。

　地震から１ヶ月以上経って、まだなお過酷な状況の中
　捜索や医療支援などさまざまな活動をしている自衛隊員の心労も、
　想像を絶するものがあると思います。

　１５００人の自衛隊員が全員で肩を組み、
　力の限り声を張り上げて唄っている姿は、とても感動的でした。

　長渕さんの歌に、そして言葉に、
　どれだけ励まされたことでしょう。

　それは彼らの顔を見ればよく分かります。

　復興に向けて、
　また気持ちがひとつになれたことと思います。

　歌の力、長渕さんのパワーは本当に圧倒的です。

　そんな長渕さんや自衛隊員の姿に、私も勇気をもらえた気がします。
　もっと自分にも何かできるはず!
　とあらためて奮起し、実践していこうと思いました。

　◆長渕剛さんの被災地の訪問の様子はこちらから　
　　http://www.youtube.com/watch?v=XZxy4vtaXHI

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