★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.214 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
☆☆☆★　　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年３月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数３，７９５名、管理戸数９，２２９戸、入居率９８.７５％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１.　賃貸管理会社社員のよもやま話
　　
　　　違約金３７８，０００円！？出口のない管理契約にご用心

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？
　　　
　　　　長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

　６． 編集後記

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　■　賃貸管理会社社員のよもやま話
　　
　　　違約金３７８，０００円！？出口のない管理契約にご用心

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　『３７８，０００円の損害賠償金！？
　　管理代行契約を解除するだけなのに、そんなバカな・・・』

　管理手数料の半年分と言っていたはずなのに・・
　

　私が所属している管理受託課では、
　空室や滞納、そして管理会社の対応に不満をお持ちの方からの
　相談窓口として日々業務を行っています。
　
　最終的には、空室や滞納などの問題を解決するために、　
　管理会社をご変更いただくことになります。

　ただし、管理をはずされてしまう前管理会社にとっては
　損失になりますので、可能な限り管理契約を解除しづらくするために
　冒頭のような高額の違約金を設定している会社があります。

　管理会社との契約書を確認させていただくと、
　確かに、文面には
　
　『中途解約の場合、６ヶ月分の管理委託手数料を違約金として支払う』
　
　という記述がありました。

　管理手数料の半年分を計算すると、およそ３万円程度だったので、
　オーナー様も必要経費と割り切っていらしたのですが、
　管理会社から改めて通知された書面には、

　違約金の文言が『損害賠償額』に変わり、
　その金額も１０倍以上に跳ね上がっていたのです！

　しかも、前管理会社の担当者からは
　『損害賠償金の支払いがないうちは、部屋の鍵と賃貸借契約書は
　　渡せません』と言われたというのです。

　また、ある管理会社のケースでは、

　既存のオーナーが管理会社を変更する際だけでなく、
　不動産を売却して、新オーナーに所有権が移っても
　新所有者は管理会社を引き継がなければいけないような契約もあります。

　つまり、管理会社の変更が一切できない契約です。

　所有権を持っているオーナーの権利を
　全く無視しているかの対応です。

　管理会社の変更を阻止できたとしても、
　オーナーと管理会社の信頼関係はなくなってしまうはずです。

　それでも管理を変更させないようにするということは、
　利益優先で運営しているとしか考えられません。
　

　物件の購入や管理を委託するにあたっては、

　『どういったサービスをしてくれるのか』
　『管理料金はいくらなのか』
　
　という点に注目しがちですが、
　管理契約の解除条件の確認も重要になります。

　急にまとまったお金が必要になり物件の売却の必要性に迫られ、
　管理契約を解除することもあります。
　管理委託時にはオーナー自身にも
　解約の予測がつきません。

　だからこそ、私たちは管理のご相談を頂いた際には、
　管理の内容や料金もさることながら、解除条件まで含めて
　きっちりとご説明しています。

　当社との管理代行契約を解除する場合には、
　原則２ヶ月前に解約の旨をお知らせいただくことになっています。　
　
　もちろん、解約違約金は一切頂いておりません。

　また売却などの理由で、急に契約の解除が必要になった際には、
　解約予告期間にかかわらず柔軟に解約手続きを行ってます。
　

　こうして、解約方法までご説明するのは、
　当社のサービスや管理についての考え方を
　ご理解頂いたうえでなければ、
　これからオーナー様と一緒になって問題に取り組み、
　そして、解決していくことはできないからです。

　だからこそ、お互いに信頼関係が築けない場合には、
　当社から管理契約の解除を申し出ることもあります。
　
　当社から契約を解除する場合には、
　６ヶ月前にオーナー様にその旨をお伝えしています。
　

　空室や滞納など、管理に関する問題は管理会社だけでは解決できません。
　今後の末永いお付き合いを頂くためには、
　オーナー、管理会社にお互いが信頼で結ばれており、
　協力して問題を解決していく姿勢が欠かせません。

　私たちは、マンション経営の入り口から出口までのあらゆる場面で、
　オーナー様の良きパートナーでありたいと考えています。

　日本財託管理サービス　管理受託課　阿部　健治

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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　■５．賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

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　★ 賃貸管理会社選びはどこも同じと思っていませんか？

　物件を選ぶときには、
　駅までの距離や周辺環境、間取り、
　さらに価格やコンマ１％の利回りにも目を光らせるのに、
　賃貸管理会社は購入会社のいうがまま・・
　
　こういう方は決して珍しくありません。

　いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、
　マンション経営で得られる収入や管理コストが
　大きく変わってしまいます。

　例えば、

　　空室が長期間埋まらない、

　　滞納家賃がいつまでたっても回収されない、

　　入居者トラブルが頻発する、

　　更新時期がきても更新業務を忘れてしまう、

　　いくら連絡しても連絡が取れず、折り返しの連絡もない。

　　内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される

　など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。

　マンション経営は長期的・安定的に収益をあげることが目的です。
　
　そのためには、マンション経営で信頼のおけるパートナーを
　見つけることが、なにより大切です。
　
　
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　セミナー終了後は『個別相談会』も実施。
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　開催日時：２０１１年５月２１日（土）１３：３０〜１５：００
　　　　　　　　　　　　　　　（開場１３：００）
　開催場所：日本財託　会議室
　　　　　　東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

　★ 管理を委託したオーナー様の声はこちらから

　　⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/kanri/about/report/index.html

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　■６．編集後記

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　東京では日中、ずいぶんと暖かくなり、
　ようやく春らしい過ごしやすい季節になりました。
　
　春は節目の季節です。
　特に、新社会人になられた方、異動などで転勤される方、
　大学や高校に進学される方、多くの人にとって飛躍の時です。

　しかし、今年は東日本大震災の影響で、
　予期せぬ環境の変化に直面されている方々が大勢いらっしゃいます。

　そんな状況の中で、

　朝起きて会社に行き、
　働けることの幸せに改めて気づきました。

　これまで、恵まれた環境の中で
　保守的な考えが脳裏をよぎる事がありました。

　『今の仕事でこのままで良いのか』
　『これを行うと仕事が増えてしまうのではないか』

　現状に甘んじて、
　どこかに挑戦する気持ちをすっかり忘れていました。

　そんな中、気持ちを一新させる事がありました。

　震災で本棚から落ちた本やノートを整理していた時のことです。
　散乱したノートのある１ページに『Ｃの４原則』とありました。

　ｃｈａｎｃｅ（機会）
　ｃｈｏｉｃｅ（選択）
　ｃｈａｌｌｅｎｇｅ（挑戦）
　ｃｈａｎｇｅ（変化）

　この言葉が目に飛び込んできたとき、
　
　『変わるのは今しかない！』そう思いました。

　私は、あまり占いなどは信じないタイプなのですが、
　人はあるべきときに、あるべき人や出来事に遭遇するものだと
　考えています。

　今回は、それがこの『言葉』だと直感的に感じたのです。
　
　この４月から私は契約部の管理受託課に異動になりましたが、
　失敗を恐れず、どんどん新しいことにチャレンジしていき、
　
　惰性で生きていくのではなく、
　これからは毎日を挑戦の日々にしていきたいと思います！

　日本財託管理サービス　管理受託課　A・K

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　　構です。ご意見をお聞かせください。
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