【老後の年金を作る】No.87
マンション投資を始めてからの12年間

■はじめに・・
　最初にこの12年間のマンション投資の結果について結論を申し上げると私の場合は「大成功」であったと言えると思います。一般的な会社員である私が成功だと体験している事例を参考までに紹介させていただきたいと思います。

　私の不動産投資のきっかけは、最近日本財託のホームページでオーナーの皆様が語っておられるような目標も理念も計画もまったくない所からスタートしています。しかし日本財託、重吉社長と最初の出会いから12年が経ち私の所有するマンションも5部屋となりました。現在は5部屋で約37万円の家賃収入が毎月確保されています。もちろんローンの返済もあるので全額手取収入ではありません。しかし4年程前に2部屋の返済が完了し今は残りの3部屋の返済をしながら将来に向け、次の物件購入を検討しております。日本財託の不動産投資セミナーなどに参加されながら将来の安定収入確保を目的に物件購入を検討しておられる方、不動産投資に一抹の不安をもっていらっしゃる方へ私の実際の12年間の経験、マンションを保有する実情をプラス、マイナス両面からお話したいと思います。

■日本財託、重吉社長との出会い
　日本財託の社長である重吉社長と私の出会いは当時私が勤務していた会社の上司の紹介でありました。当時私は31歳、日本財託は設立6〜7年、ワンルームマンションに特化し始めて数年という状況です。管理も日本財託管理サービスは当然なく日本財託がすべての業務を行っている時代でした。

　現在のように日本財託のホームページも当然なく、インターネットもまだまだ普及しておらず、ワンルームマンションの投資本が売られている時代でもなく、まさに不動産投資？？？といった認識でした。

　しかも、今から約12年前のこの時代はITバブル真っ盛りといった平成9年頃でした。どちらかというとITバブルに乗ってIT銘柄の株の売買に関心が強かった私は正直全く興味ありませんでした。

　それでもどうしてもという上司の紹介で重吉社長とお会いし、ワンルームマンション投資を強く勧められたことは今でも鮮明に記憶に残っています。なんといってもこの最初の出会いは夜の11時過ぎだったのです。この頃、私は勤務している会社の職務が大変ハードで体が空くのがこんな時間になることが普通でした。この時間から重吉社長にお会いし、ワンルームマンション投資について熱心にお話しして頂きました。でも私は全く関心もなく、お断りする言葉を一生懸命探しているといった状況でした。

　その理由はたくさんありますので後で記載致します。

　しかし私はこの出会いから数か月後の平成10年とうとう1件目の物件を台東区御徒町に購入してしまいました。当時の価格で1350万円です。
　まだこのころの日本財託は従業員10名ぐらいで、当時の会社は今と場所は違いますが同じ西新宿にあったと思います。

■初めてのマンション購入の動機
　前項で申し上げた通り当初、全く関心もなくワンルームマンション投資はまちがいなく危険な投資だという認識でいました。今でこそ新築物件でも2,000万円前半で購入できますが、バブル期には3、4,000万程度は当たり前で将来の値上がりなどを期待して購入し、多大な含み損をかかえ返済に苦労されている方がまわりに何人もいたからです。一人で2物件6,000万円程の物件を東京近郊に購入しバブル崩壊後、家賃は下がり、物件価格は暴落し毎月の返済に多額の負担が発生していた方も見えました。もう価格は暴落し売却しても多額のローンが残ります。所有し続けても東京近郊のため、家賃の値下がりが激しく毎月の返済が全く追いつかない状態です。この東京近郊というのは今の日本財託では絶対に扱っていない場所です。そんなところでも売れた時代に、そういった物件を購入して苦労されている方を見て絶対にこれは手を出してはいけないものだと思っていました。

　そこまで固い意志がありながら何故購入したかというと、正直これは重吉社長の人柄と熱意に負けたというのがこの一件目の購入動機です。将来絶対役に立つ、不労所得が年金がわりになると説明され、まったく関心はなく断り続けていた私を一生懸命説得された社長に負けて購入したというのが真実です。たしかに私が最初に購入した物件はまさにバブル期に3,500万以上で販売されていたものです。それがわずか数年後に2,000万以上下落していました。

　最近購入される方は不動産セミナーで将来のことや不動産の価値など勉強して購入される方が大半だと思いますが、私のスタートはバブルとワンルームマンション投資ブームの中間でかなり情報は少なく自分で判断するにはまだ情報の少ない時期でした。
　しかし結果的に重吉社長との出会い、この1件目のマンションの購入がその後の私の人生に大変大きく影響してきます。この時なりゆきで購入した物件も既に繰り上げもしないで放置して約12年経過してしまいました。残りローンは18年です。でも現在この物件はローンの残金よりも高い金額で取引されているようです。この時点でもう私の所有リスクはまったくなくなりました。

■ついに2件、3件目購入
　最初の物件購入から1年半後、2件目を大田区蒲田に850万程度で購入。この頃の私はITバブルで結果的に大きく損し、投資対象としてワンルームマンションを強く意識しだした時期です。バブルの二の舞とばかりにITバブルでIT関連銘柄が常識を逸脱した値をつけ儲けさせても頂きましたが、あまりにも膨らんだ株価は暴落し株の分割を繰り返し、値段は当然今も回復していません。こんなこともあり、最近はやりの繰り上げ返済をしてまず一部屋自分のものにするべきじゃないかと考えだしました。そこで値段が手頃な物件を購入しました。この物件は購入時（H12年）についていた家賃は62,000円、購入から9年経過した現在は、築20年になりますが68,000円の家賃にあがっています。購入後の品川、羽田の再開発による影響かと思っています。先日東京に行く機会があり久しぶりにこのマンション周辺状況を確認してみました。マンションの周辺は再開発をしているようでなんか購入当時とはずいぶん変化していました。物件は確実に古くなっていますがニーズがあれば家賃は上昇する可能性も秘めているということです。

　その後H14年に3件目を台東区浅草に購入、値段は900万程度です。この2件をまず返済完了する為にボーナスは貯金せずにすべて繰り上げ返済、毎月の預貯金分も貯まった分はまとめて返済、将来のマイホーム購入資金と思い貯めていた資金を転勤族のためすぐにマイホーム購入予定もないので思い切って返済原資にしました。その結果H17年にこの2件を全額返済することができました。

　結果として今はこの対応が成功であったと私自身も成功であったと言えますが、正直この数年間、収入のうち貯蓄のすべてを繰り上げに回し、貯めていたマイホーム資金を投入し、すぐに使わないお金とはいうものの不安がなかったといえば嘘になります。
　というのはこの頃は現在のようにホームページ上で他のオーナーさんの考え方を目にすることも出来ませんでしたし、本、セミナーといった情報も何もなく手探り状態であったと思います。また新築ワンルーム販売業者の過剰とも言える電話営業が月に何度もありこの業界はこれでいいのだろうか？とか本気で思ったこともあります。

■日本財託のマンション管理？？
　非常に意味深なタイトルですが2，3件目を購入後、繰り上げ返済にほとんどの資産を投入していたH14〜H17年自分自身非常に神経質だった時期でした。
　重吉社長との関係で着実に物件を増やし、繰り上げ返済し資産価値を高めていくということは理想の道であると信じて実践しましたが、正直心のどこかで預貯金という流動性資産の減少ということは少なからず不安が残っておりました。何か重大なトラブルがあったら？？家族が病気になったら？？など納得しているものの不安もありました。

　日本財託も日本財託管理サービスが軌道にのり管理に力をますます注ぎ従業員もどんどん増え会社としてどんどん成長されている次期でした。
私もマンションオーナーとしての夢をもち先ほど記載したように繰り上げ返済を一生懸命実践している、そんな中、当然ですが退去するテナントが続いたり、エアコンなどの設備が壊れたり、当然起こりうるアクシデントが発生することもしばしばありました。

　ある時、退去後の募集について家賃を下げて募集するという一本の電話が管理担当者から突然かかってきました。わずか二、三千円程度の話であったと思いますが、私には全く理解、納得出来ませんでした。多くの資産を投入しリスクを抱えて借り入れもしマンション投資を行っている中で、非常に安易にテナントを早期につける為に、家賃を下げて募集するという仕事をその時の担当者が行っているとしか思えませんでした。もっと自社で販売したマンションに責任を持ち家賃を維持することに努力すべきじゃないかとその担当者と激しく口論をしたこともありました。今思えば募集環境、市場状況についての詳細な説明がされていない、オーナーと管理する側との接点も薄くコミュニケーションがとれていないなど、管理事務担当者とオーナーの意識の差が大きいなどさまざまな問題があったと思います。私の意識が過剰であったのかもしれませんが資産の大半を託すオーナー（余裕資産で運用される方は別だと思いますが・・）に対し業務のひとつとして大勢のオーナーが所有する数ある物件のひとつとして業務をこなす管理担当者といった構図が私の中で出来上がっていた時期でもありました。
　オーナーというものの一会社員である私は精一杯の投資をしていて余裕がない中で、こういったトラブルですごく不動産投資の今後について大変不安になったりもしました。

　しかし重吉社長、日本財託のすばらしい点はこういった問題点をすばやく究明し従業員の指導、教育に多大な力を注ぎ確実にオーナーの満足する姿に近づく努力をされるところだと思います。問題点はその後ホームページの開設、その中での情報提供、管理担当者のレベルアップなどで相当改善されてきたと思います。

　すべての部屋の管理運営を社長ひとりで行うことができる訳ではありません。社長の知らないところで発生しているさまざまな事象に対し、オーナーの気持ちになり、意見を吸い上げ、会社経営に生かしオーナーの満足度を高めることを目指される体制は当時と比べると数段違うと感じます。我々のマンションの管理を委託している管理会社はすばらしく発展されていると思います。私は他の会社の投資マンションを所有していないので詳細はわかりませんが、ここが日本財託と同業他社との違いではないかと思います。

　実際に購入してオーナーになって長期間保有し続けて初めてわかる不安、トラブルやこういった問題をクリアしながら実際に自分のものになる実感、それにより膨らむ将来の夢、将来の経済的利益の確保、ワンルームマンション投資を実践していく中で常にこの不安と夢は常に背中合わせの課題だと思います。
　そして最終的にはお金の問題です。この部分の不安や心配ごとは本やセミナーでは理解できない本音の部分だと思います。家賃保証、空室保障があっても、テナントの入れ替え時に発生するリフォーム費用のオーナー負担分、設備の交換、修理費用などのオーナー負担分など、ところどころでお金の話がでてきます。

　しかし、マンション投資のこういった管理に関する不安点も12年間5部屋所有してみて、今は日本財託にまかせておけば大丈夫だと自信を持って言えます。大丈夫というのはこういった出費は一時的には負担に感じますが必ず取り返せるということです。これは私の12年間の経験、実績でいろんなことはあったものの全力で解決して頂き、きちんと家賃が頂け、利益がでていることが証明しています。日本財託は管理会社だという意識が、こんな社会環境の中でもオーナーに利益をもたらし、会社全体が成長を続けていく原動力になっていると思います。私は日本財託のマンション管理を信頼し、生涯お願いしていきたいと思います。

■さらに4件、5件目購入
　ある程度軌道に乗ったワンルームマンション投資をさらに効果的なものにするべく平成17年に4件目をJR川崎駅前に購入、18年に5件目を渋谷区幡ヶ谷に購入しました。現在はこの2件も60歳の定年前には完済することが目標です。スムーズに繰り上げ返済がすすめばさらにもう1件は購入を検討しています。現在のような社会情勢が不安定で景気の芳しくない時期は不動産の売却物件が増加する時期だと思います。タイミングがあえば積極的に検討したいと思っています。

■私の生活設計
（1）当時私は大手金融系企業に勤務しており転勤族でしたので会社の社宅や借上げ社宅に住んでおり、都内に居住しているものの住居費は比較的負担が少なくすみました。そのため毎月住居費分は貯蓄するようにしていました。

（2）出身は地方で漠然と将来自宅を購入する際は地元に戻ろうと思い、住宅購入のための頭金は入社当時から計画的に貯蓄していました。

（3）投資用マンション1件目の返済は自宅購入用に貯蓄していた資金を思い切って投入し早期の繰り上げ返済を目指しました。

（4）2件目の返済はH17年家庭の事情により地元金融機関に転職し、前職の退職金を使い2件目を完済。

（5）その際、地元に自宅マンションを中古で購入。ありあまる新築マンションが分譲されていましたが、中古投資マンションで培ったノウハウを生かし中古マンション一本に絞ってマンションを探し、築2年半4LDK・100平米のマンションを新築価格より1,000万以上安く購入。

（6）今後、55才までに5件すべての返済を完了することが、現在の目的です。ただ3件目の繰り上げ返済のメドがついたあたりで6件目の購入をしたいと思います。

■購入した投資マンション管理について
　私たちが購入したマンションには当然、管理組合が存在します。管理組合の中で役員を選任し理事会を開きマンション管理の方向性を決定し、通常年1回の総会を開催し全区分所有者の総意を得た上でマンションの管理会社と連携し維持管理に努めるのが一般的です。

（1）「日本財託」
所有するマンションが収益を上げるための運営管理、賃貸人の募集、契約、退去、部屋のメンテナンスなどマンションの運営、区分所有している部分についての管理をしています。費用：3,150円

（2）「所有するマンションの管理会社」
所有するマンションの共有部分についての安全管理、修繕、整備などが業務の中心。費用：10,000円前後が一般的？？

　このように購入したマンションは運用面、個人所有する部分に関する管理は日本財託、共用部分については所有するマンションの管理組合と分担されています。
　私は5件も所有していながら自分のマンションの管理組合の活動について非常に無関心でした。マンションの運用状況については非常に敏感でしたが（笑）・・・・
　そんな中で今から2年前に自分自身の居住する自宅マンションの管理組合の理事長職を担当する機会を頂きました。この1年間で随分マンションの管理組合の運営について勉強させて頂きました。重吉社長のいわれるマンションは管理次第という言葉の意味が実感できた貴重な経験です。そんな中この投資マンションの「管理組合」の運営に無関心でいたために所有するマンションの１棟で大変な問題が発生しておりました。

■管理組合で大問題発生
　自分の居住するマンションで１年間理事長職を経験したおかげで自分の中で管理に対するは確実に高まっていました。ある日所有するマンションの総会議事録をじっくりと目を通していると１棟のマンションの今季決算が赤字になっていることに気づきました。通常赤字決算はあり得ません。修繕積立金は将来の大規模修繕に向けたマンションの生命線です。それがマイナス計上の赤字決算です。当然今まで無関心でいたので理由はまったくわかりません。しかし状況を確認するうちにいろいろなことがわかってきました。

「管理組合、理事会の現状」
（1）マンションにはマンションコンサルティングを専門にする業者が採用されその業者に年間報酬が支払われていた。

（2）管理組合の理事長にも１年間の役員報酬が支払われておりました。

（3）さらにマンションの管理会社に確認すると理事長とコンサルティング業者との共謀により管理会社が採用していた清掃業者などいくつかの業者が高い値段で入れ替えられておりました。

（4）マンション54戸中オーナーの居住者は2名のみであとはすべて投資対象。

（5）現理事長は居住者のうちの１名であり、すでに役職6年経過し一人で運営している状況。

（6）管理組合の総会は出席者理事長1名のみで他は白紙委任状で過半数を確保。

（7）白紙委任状で過半数を確保する為、すべてのことが理事長の意思で決定してしまう。

とてもこの状況が信じられなく目を疑いましたが事実です。さらに数年前まで遡って総会議事録を調べていくと兆候ははっきりとあり、数年間で修繕積立金の多くを食い潰し昨年度から赤字に転落したのです。しかしこうなった原因ははっきりしています。

「原因」
（1）区分所有者全員が無関心で極めて悪質な役員を数年間にわたり理事長として承認していたこと。

（2）理事会の役員への立候補者がまったくおらず実質理事長１名の役員であったこと。

（3）区分所有者が通常総会にもまったく出席せず、白紙委任状を理事長に託すため、理事会（悪質な理事長とコンサルティング業者）の要望が100％白紙委任という形で成立してしまうこと。

（4）マンションの管理会社は理事会、総会の決定がないと動けないため、事実上無力状態とされてしまっていること。

（5）この状況が続けば健全なマンション運営が維持されないと管理会社は認識しているが、理事長にその意思がなく、他の区分所有者があまりにも無関心なため対応が全くとれずにいる状況だった。

■マンション管理組合の運営の健全化に向けて
　自分の居住するマンションの理事長職を経験したおかげで管理組合、総会の仕組みは十分理解していました。正直この状況はまずいと直観しました。私個人がどんな文句を言おうが、総会での決議をとることになれば状況を知らない区分所有者が送ってきた白紙委任状はこの理事長を味方してしまうのです。この状態から脱却するにはどうすればよいか？そこでまずこの状況を日本財託に相談しました。この状況をご理解頂き、このマンションの日本財託オーナーを調べて頂くと幸運なことに12名のオーナーがいました。この数はマンションの総戸数の5分の一にあたります。この12名のオーナーに日本財託から説明を頂き、全員で改善しようという意思を確認し、12名総数の5分の一の同意をとって管理組合に臨時総会の開催を要求しました。臨時総会に出席して役員の増員を提案し管理組合の運営に参画しマンションの運営を健全化するためです。

　ところでこの問題について我々の他にもう一人このマンションの状況を問題視されている方が見えたことがわかりました。私が目にしたのは「総会議事録」でしたが、その方は昨年来おかしいと感じており管理組合総会に出席され、組合運営改善のために管理組合理事長に立候補されていたのです。しかし現理事長と新たに立候補された方の2名のみの総会のため、多数決でも表が割れ理事長が決定できない状況となっていました。決定できないため、暫定的に次の総会まで前年理事長が理事長職を継続するとの規約により前年と同じ体制が継続していました。
　これが臨時総会提案時のマンションの運営状況です。

　このようにほとんどのオーナーは投資目的のため、マンションの管理組合の活動には無関心です。もちろん私もその一人でした。管理組合の総会には出席せず白紙委任状を提出するケースは少なくないと思います。それは健全に運営されているとの前提で深く考えずに求められるまま提出しているケースがほとんどと思います。しかしこれを自分の利益のために使おうとする人がでてきたら、今回のような事態に陥ることが容易に想定されます。こういった事態を避けるためにも、私たちは日本財託から購入したマンションを自分たちの手で区分所有者として守らなければいけません。

　これは日本財託ではなく私たちの仕事です。いくら駅に近くても、便利な場所にあってもマンションが健全に運営されていなければ、さまざまなリスクが将来発生する可能性は極めて高くなると思います。

■臨時総会の開催
　臨時総会の開催を要求されると2週間以内に、現暫定理事長は開催しなければなりません。私と日本財託のオーナーであるI様、日本財託管理サービスの担当者、さらに前回理事長に立候補された区分所有者のT様の4名で出席しました。
　相手は現暫定理事長とコンサティング業者です。そして約2時間の話し合いの末、最終的に多数決となり私が理事、I様に理事長職を引き受けて頂き、T様は副理事長ということで管理組合の運営に参画することに成功致しました。現在今季の理事会、総会に向けた準備を管理会社と連携して行っています。これでこのマンションに関しては間違いなく健全な状態で運営されていくものと思います。私たちのマンションは自分の意識次第で方向性を誤ることもあると十分に反省させられた事件でした。

■日本財託の役割
　私たちは日本財託に毎月3,150円支払い賃貸管理など一連の投資運用に対するサポートを受けております。今回の管理組合と区分所有者との問題は直接日本財託に関係するものではありません。しかしこの問題は日本財託の協力なくしては解決できませんでした。12名のオーナー様への連絡、主旨徹底頂きすばやくオーナー全員の同意を取り付けていただきました。このように私が12年前に購入した物件に対しても管理会社として非常にすばやい対応を頂きました。臨時総会にもオブザーバーとして参加頂き大変感謝しております。
これがもし日本財託でなかったらここまでサポートいただけたでしょうか？

　私たちは不動産に不慣れで素人です。でもこういったサポートを頂いたおかげで最良の結果がだせたと思います。
　今後もいろいろな面で大切な資産を守っていくために、日本財託は私たちの大切なパートナーだと思います。

■まとめ
　この12年間で私の中でワンルームマンション投資に対する意識は180度変わりました。今は最も効果的で安全な運用方法のひとつだと思っています。これで老後の不労所得を確保し豊かな老後を実現したいと思います。

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