【老後の年金を作る】No.59
老後のライフプランをシミュレーション」計画的に物件を増やす！

今までは単純に預貯金、株式等で資金運用をして老後の資金を作ることを考えてきました。 昨年５０才になった時に、６０才定年以降の生活資金のことを再度検討してみることにしました。 ファイナンシャルプランナー（ＡＦＰ）の資格を持っていることもあり、 現在の自分の状況から６０才以降のライフプランを資金シミュレーションしてみたのです。
その結果、定年後は十分な蓄えがないと、ゆとりある生活ができなきことがわかりました。 また、預貯金を食いつぶしていくことに不安を感じ、定年後も何らかの毎月一定の収入を 確保する必要性を痛感しました。定年後も株式等で運用していくというのも１つの方法ですが、 確実に収入として入ってくる保障はまったく無いため、この方法はリスクが大きく選択できません。 定年後の老人にとって、常に株価を見ていないといけない状況は、厳しいものがあります。 したがって、一回購入すれば毎月の家賃が定期的に入ってくるワンルームマンション等の不動産投資が良いのではと考え、 ひとつの候補として勉強してみることにしました。

書店でいろいろと不動産投資の本を購入して読んでいましたが、「中古ワンルームマンションで収益を上げる！」 を書店で見かけ購入しました。他の不動産投資の本といえば夢物語のような話が書かれており、 誰でもそのように実行できるとはけっして思えないものでした。 しかしこの本は、現実的な内容で、誰でもこのとおり行えば不動産投資ができるのではないかと思えるものでした。 早速、資料を取り寄せ内容をチェック、セミナーに参加することにいたしました。

セミナーに参加して、担当営業の方から紹介していただいた中から安め物件を１つ選びました。 当時は単純にできるだけ安い物件でと考えていたからです。まだ、マンションの良し悪し、 値段（相場）を判断できる知識が無い状況だったので、これを購入してよいかどうかの判断はまったくできませんでした。 実際に現地に行ってみて判断するのが一番と考え、現地を視察してみました。 しかし視察したところ、私にとってはこの物件は購入したいとは思わないものでした。 すぐに営業の方にはお断りを入れましたが、営業の方は快く受けていただき、次の物件の紹介の約束をしていただきました。

その後、インターネットで検索して、いいなと思った物件は休日に現地まで行って実際に見てみることを行っていきました。 これにより、築年数からでは判断できない、立地状況、管理状況等が物件ごとにかなり違うことがわかったのです。 特に管理状況の良し悪しで、マンションの状態、価値がずいぶん違ってくることがわかりました。 購入して長く所有することを考えた場合、管理がしっかりしている物件を購入条件の第一優先にしなくてはならないと感じました。

営業の方から連絡が入り、池袋１０分、手取り利回り6.3％の物件の紹介を受けました。 インターネットで調べるとかなり良さそうな物件でした。 最初紹介を受けた物件と築年数はそれほど違わなかったのですが、販売会社、施工会社、管理会社はすべて有名なところであり、 写真で見るかぎり管理もしっかりしているようでした。 早速現地に家内と行ってみましたが、すぐに購入を決断できるとても良い物件でした。 管理が良かったのです。土曜日まで管理人が出勤している物件です。 たぶん営業の方が、私のマンションの投資判断基準にあった物件をさがして紹介していただいたのだと感じました。

最初の１件目は、この物件で良かったのだろうかと不安がありましたが、営業の方がしっかりサポートしてくれましたので、 銀行のローンの手配、契約、決済と順調に終了することができました。 今では、営業の方がこの物件を私に紹介していただいたこと、またこの物件を購入できたことを本当に感謝しています。

この池袋の物件はローンを組んで購入しましたが、６０歳までにはローンを完済するという条件で購入計画を行いました。 ６０歳から家賃を手にすることができるように考えたのです。 したがって、ローンの返済期間は自動的に１０年と決まってしまいます。 ローンの支払いを現在の給与収入から支払うことは避けたかったので、 すべて毎月の家賃収入（管理費、修繕積立金、日本財託管理費を差し引いた残りの金額） から支払いができるだけ借り入れることにしたところ、ローンの金額は５００万円までとなりました。
したがってそれ以外を自己資金でまかなうことになり、結局ローン手数料等を含めた購入金額の内、 ローンが４５％、自己資金が５５％ということになりました。

その後、他社の仲介により新宿徒歩１０分の物件を購入し、日本財託様に管理をお願いいたしました。 さらに日本財託様の仲介で、上野徒歩４分の物件を２室と浅草橋徒歩３分の物件を購入でき、 合計５室のオーナーとなることができました。１件目の池袋の物件購入から、多くの物件の現地視察を行った結果、 かなりマンションを見る目が肥えてきたと思います。
また、価格の高い、安いも大体わかるようになりました。なお、浅草橋の物件は空室だったので、 購入後すぐにリフォームして賃貸付けしましたが、これも日本財託様がすべて完璧に取り仕切っていただけました。 とても安心して任せることができました。

ゆとりある老後の生活費３８万円、公的年金給付額の平均２３万円の差額１５万円を得る目的ではじめた中古ワンルームマンション投資でしたが、 さらにゆとりある老後（経済意的自由）を目指し、ライフプランのシミュレーションを行った結果、最終的には８室まで増やせればよいという結論になりました。 ローンも６０歳までには完済できるプランで行いたいと思っています。私が現在３０歳であったならば、かなり楽な計画でこのプランが立てられる、何でもっと早くからはじめられなかったのかと悔やまれます。 もっと早くに日本財託様を知っていればと思います。セミナーでは３０歳ぐらいの方が多く参加しています。 若いうちから日本財託様とワンルームマンション投資を始められる機会があるのが、うらやましい限りです。

現在５室の管理をお願いしているわけですが、なんら問題はありません。実際何にもしていないのです。 毎月家賃が入金され、それがローンの返済に充てられています。 固定資産税分ぐらいの金額が残るように計画したので、残高は少しずつ増えています。 １０年後この家賃が丸々手に入るようになるのを心待ちにしています。 できれば、ローンも繰り上げ返済できればよいと思っています。

今後とも貴社とお付き合いし、目標室数の８室まで増やし、管理もお任せしたいと切に願っています。
よろしくお願い申し上げます。

こちらの記事もおすすめ！