【老後の年金を作る】No.197
正しい利回りの考え方

「こんなに利回りが低いのなら、投資はできないなぁ...」

日本財託の重吉社長が書かれた書籍「中古ワンルームマンションで収益を上げる！」を初めて読んだ時の感想です。

当時の私は、投資物件を決めるとき、何よりも利回りを重視していました。

利回りが高ければ、２ヶ月程度の空室が出ても、キャッシュフローがプラスでいられる計算になります。また、利回りが高ければ高いほど、投資した資金を早く回収することも魅力的でした。

そうして選んだのは、地元の相模原にある一棟アパートへの投資でした。

実際にアパート経営を始めてみたものの、満室にすることは予想以上に難しいものでした。

いったん空室になってしまうと、なかなか次の入居者も見つかりません。

いくら利回りが高いといっても、入居者がいなければ、家賃は入って来ないことを実感したのです。

それに比べ、東京のワンルームは、利回りが低いといっても、すぐに入居希望者が見つかります。空室率が低いわけですから、計算上の利回りも実数値に近いはずです。

こうして考えると、東京のワンルームに興味が湧いてきました。

２ヶ月程度の空室が出れば、その年のキャッシュフローは赤字になってしまうのではなかと、日本財託の担当者さんに相談しました。

すると、キャッシュフローを気にするようであれば、自己資金の割合を増やして投資すれば良いとアドバイスくれました。

確かに、自己資金の割合を３０％にして不動産投資を始めると、２ヶ月程度の空室には十分耐えうるキャッシュフローが入る計算になります。これなら、空室リスクも受け入れられるのではないか、そう自分に問いかけました。

そして、紹介された物件を見て「リスクを受け入れよう」と心から思うことが出来のです。

物件は、東京メトロ半蔵門線・水天宮前駅3分。ロイヤルパークホテルのすぐ近くに建っています。

間違いなく、サラリーマンでは一棟物件を買うことはできない立地です。それが、ワンルームならば購入することが出来ます。アパートに比べると流動性が高く、資産価値も下がりにくいという話も頷けました。

また、購入から管理まで、日本財託が一元化して面倒を見てもらえるため、特に悩みや問題もなく、非常にスムーズに手続きが進みました。

今では、アパート１棟とワンルーム１戸のオーナーになることが出来ました。

どちらが良いとはまだ決めつけず、それぞれメリットを活かしながら、

新しい物件を増やして行こうと考えています。

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