【充実した管理システム】No.17
滞納家賃２１５万８千円を回収する！
Ｍ・Ｅ 様 神奈川県在住
きっかけ
所有する土地に銀行からの借入でマンションを建てたのが今から１４年前。 マンションを建てるにあたっては両親から強い反対にあいました。 「あなたが一生働いても建てることができないようなマンションを銀行からお金を借りてまで建てるなんて何事か」 このような剣幕でした。
しかし、将来マンションから得られる家賃収入が私だけではなく、娘や息子のために必ずなるものと信じてマンションを建てることにしたのです。
実際に建ててみるとマンション経営は順調でした。 家賃収入で銀行へのローンも十分に返済できていましたし、特に問題なく経営できていました。 しかし、マンションを建ててから10年を過ぎてから、順調なマンション経営に陰りが見えてきたのです。 新しい入居者の家賃設定額が当初想定したよりも低い、また入居者が退去してしまうと、 なかなか次の入居者が見つかりません。家賃収入では、借入金の返済もまかなえないようになってきたのです。 『マンションなんて辞めなさい』という両親の言葉が頭をよぎりました。
そして、他に所有していた不動産を処分して借入金の繰上げ返済にあてることにしたのです。 繰上げ返済によって、なんとかマンション経営を持ち直すことができたのですが、 入居者がなかなか決まらないのは当然のようになっていました。
24室中5〜6室の空室を常時抱え､しかも一度移動のシーズンを逃してしまうと、 次のピークまで待たなければ入居者は決まりません。さらに、問題だったのは「滞納問題」です。 管理を依頼していた地元の業者は家賃集金までやっていませんでしたので、 24室ある部屋の家賃管理をすべて家内が行わなければなりませんでした。 一人で、ましてやこのような業務になれていないのですから、どうしても漏れが生じてしまいますし、 完全に管理することはできませんでした。家賃を支払わずにそのまま入居者が退去してしまうといったこともありました。
将来のため、家族のために始めたマンション経営でしたが、当初思い描いていたようにはいかず両親からは責められ、 家内にも負担をかけてしまい完全に行き詰まっていました。
そこで確定申告をお願いしている税理士に今後のマンション経営について相談したところ入居者募集に実績のある日本財託さんをご紹介いただいたのです。
まず驚いたのが、担当者がすぐに物件を見学にこられ、色々なアドバイスをしていただいたことです。 エントランスに無造作に置いてあったモップやほうきをすぐに片してくださいと指摘してくださったり、 シルバー人材を使えば費用を抑えて定期清掃することができるなど、日本財託さんにとってはあたりまえのことだったかもしれませんが、 地元の業者からこういった提案はなかったのでとても助かりました。
空室が出たときも１ヶ月を経たないうちに次の入居者を決めていただきました。 いままで年末から3月頃のハイシーズンを逃すと、次の年末になるまで空室は埋まらなかったので､驚いています。 また、空室と同じく頭を痛めたのが滞納です。 管理委託時にはなんと５人の入居者から累計２１５万8千円の家賃滞納があったのです。 実は、家賃の管理を自分で行っていたため滞納があるといことは分かっていたのですが、 誰がどの程度滞納しているか把握していませんでした。
管理を委託したときに日本財託さんに滞納額を確認していただき、２００万円以上の滞納があることが分かったのです。 滞納状況を確認していただいてから滞納家賃の回収に取り掛かっていただきましたので、 回収作業は７月から現在までわずか２ヶ月程。そのわずかな間に１６７万３千円、滞納家賃の７５％以上を回収していただくことができました。
残りの滞納家賃も年内にはすべて回収できる目処がたっているということで心強い限りです。 自分ではとても回収することはできませんでしたので、日本財託さんにはとても感謝しています。
今後も、現在同様空室が発生したら素早く次の入居者を決めていただきたいですね。 子どもたちに家賃収入を残してやるためにも、多少のお金がかかってもマンションの老朽化を防ぐための提案をしていただきたいと考えています。
【日本財託管理サービスの取り組み】
滞納のご相談をいただいてから、当社がまず取り掛かったのが滞納状況を正確に把握することでした。 つまり、「誰が滞納しているのか」「どれだけの期間滞納しているのか」「どれだけの額の家賃を滞納しているのか」 をはっきりさせることから始めたのです。滞納状況は過去２年分まで遡り調査しました。 いままで家賃はオーナー様の口座に各入居者が直接振り込んでいましたので、その通帳を精査することで滞納状況を明らかにしたのです。 通帳を精査するといっても、入居者の数は20人以上、しかもかならずしも毎月決まった日にちに家賃が振り込まれるわけではなく、 月々の家賃を分割して振り込んでくる入居者もいたので、状況を正確に把握する作業は難航しました。
通帳の精査の結果、滞納状況が明らかになりました。 滞納者は5名、滞納期間は２ヶ月から８ヶ月まで、そして累計滞納額は実に215万８千円にのぼりました。
滞納状況が明らかになったので、早速回収業務に取り掛かりましたが、問題が立ちはだかりました。 家賃滞納から回収業務をスタートするまでの期間が長くなってしまったことです。 滞納家賃を回収するためには滞納が発生したら一刻もはやく回収業務をスタートするが最も重要です。 今回のケースでは滞納期間は最長で８ヶ月、短い人でもすでに滞納が発生してから２ヶ月たってしまっています。 案の定、電話で連絡したときに『なぜ今ごろになってそんな話をするのか』と取り付く島がありません。
さらに、昨今の『振り込めサギ』や『おれおれサギ』の影響で、入居者に対して、 単純に滞納家賃を振り込んでくださいといっても、こちらを疑ってかかり思うような成果はあがりませんでした。
そこで、『当社がオーナー様から正式に物件の管理を依頼されていること』と 『入居者全員に対して家賃の滞納状況を精査した結果、滞納が確認できたこと』 という内容証明を契約者と保証人に送付することにしました。内容証明を送ることによって、 当社がサギ行為を行うような者ではなく、オーナーの正式な代理人として滞納家賃の回収していることを契約者と保証人に公的な文書で伝えたのです。
効果はてきめんでした。滞納者の保証人から連絡が入るようになり、次々に滞納家賃の回収ができました。 保証人も内容証明が送られてきたことには驚いたがこのような書類が来たことで、 逆に安心して滞納家賃を振り込むことができたとおっしゃられていました。
しかし、内容証明を送っただけですべての滞納者からすんなりと滞納家賃を回収できたわけではありませんでした。 内容証明を送っても何の反応も無く、こちらから電話で連絡を取ろうとしても一切電話に出ない方がいらしたのです。 このまま放置していたら、ますます滞納家賃を回収することは困難になります。 確かに、この時点で滞納者に対して裁判を起こせば回収することは難しくありませんでした。 ただ、裁判を起こす前に一度は直接話し合ってみようと考え、マンションを訪問することにしたのです。
訪問したその日、滞納者は部屋に帰ってこず訪問した旨の手紙だけを残して帰りました。 また日を改めて訪問したときにやっとお会いすることができたのです。 最初はけげんな表情をされていましたが、直接お話させていただいたことで滞納家賃を分割で支払っていただくお約束をしていただくことができました。
内容証明をおくったことが今回の滞納家賃回収のターニングポイントになったと思いますが、 それだけではなくその後地道に滞納者を訪問したことが滞納家賃の回収に繋がったのだと思います。 ８月末現在、5人中３人から全額回収し、残りの２名についても分割で滞納家賃を支払う旨を約束して頂いております。
東急田園都市線「梶ヶ谷」駅 20分
