【充実した管理システム】No.37
「安物買いの銭失い」にご用心！
Ｔ・Ｏ様 70歳 東京都在住
きっかけ
私たち夫婦は４０代のころから、アパート経営を行っていました。
バブル経済の崩壊を経て、不良債権化した中古の一棟売りマンションを購入したり、買い替えたりして所有物件の数を徐々に増やしてきました。管理会社は購入時の事情により３社へお任せしてきました。
そのうちの１社は、一部上場企業でマンションの建築や販売、そして管理までを総合的にやっている会社です。
管理委託料が１室あたり２ＤＫで１，３６５円、ワンルームだと１Ｋで１，０５０円と格安でした。
一部上場企業ということと、格安管理委託料に惹かれ賃貸管理をお願いしたのです。ところが、その実態はとても酷いものでした。
いくつか事例を挙げますと、所有している１Ｋタイプに住んでいた入居者が退去するということで、室内工事に関する見積もりが届きました。
その金額を見てビックリ！１Ｋのフロア面積は２１平米程度に対し、なんと４５０万円です。
よく工事内容を調べてみると、賃貸住宅として必要のない高いレベルの全面改装の工事内容でした。自社で工事部門を抱えているため高い工事代金の方が良いと、オーナーにとっては事業としての採算を全く度外視した見積もりでした。
苦情を伝え、新しく届いた見積もりは１５０万に変更となりました。
それでも、今思えば法外な見積もりだったと思います。
また、近隣住民から「入居者のゴミの出し方が悪い」と、再三苦情が寄せられていましたが、担当者はその事実を私に伝えてくるだけです。
管理会社なのだから近隣への対応や入居者への指導・注意など、何かしらの対応するように求めましたが、担当者は逃げ腰で対応してくれません。仕方なく自分で暗中模索しながら、考えられるあらゆる手を打って解決しました。
このように対応が不十分なため、家賃１年分を滞納する入居者も現れました。管理会社は顧問弁護士を紹介してくれましたが、それきりです。
結局、自分すべて対応し強制執行によって、なんとか部屋を明け渡してもらうことが出来ました。しかし、滞納家賃に加え、弁護士費用と強制執行費用も掛かり、とても大きな損失になりました。
また、募集力が弱く、一度退去になると空室がなかなか埋まりません。「物件の立地はいいのだから、頑張ってくれ」と伝えても『頑張っています』と繰り返すだけです。
なかには、誠実に対応してくれる方もいたので、なんとか７年間我慢をしてきました。しかし、何度も同じ酷い対応や素人を騙すような内装工事を繰り返すため、ついに管理委託契約を解約することにしたのです。
まさに"安物買いの銭失い"でした。
一部上場会社だからと言って、信用できるというものではありません。
私が賃貸管理会社へ期待することは次の事項です。
１．入居者の募集力
２．入居者からの設備・建物などに関する連絡や苦情への対応力
３．入居者が迷惑行為を行った場合の対応力（例えば適切なゴミ出し・放置自転車など）
４．家賃滞納への対応力
５．適切な室内原状回復工事の見積もり
６．近隣住民からの連絡や苦情への対応力
などです。
日本財託の管理状況はパーフェクトと言わないまでも、ほぼ上記の項目をクリアしていると思います。「金もかかるけど仕事もちゃんとやってくれる」という感じです。
「企業は人なり」といいますが、賃貸管理会社はまさに人財次第です。日本財託の社員の仕事ぶりは、ほぼ信頼に足るものです。
また社長にはかつてセミナーで２度ほどお会いし、お話をしたことがあります。
著書を読んで知りましたが、苦労人だけあって経営者としての仕事に対する考えや姿勢やノウハウが現実的で着実なものでした。今後も着実にのびていく会社だと思います。
ただ、一般論ですが『顧客が増えることで、サービスの質が低下する』と言われています。
賃貸管理会社で例えれば、管理サービスが低下するということです。無論、日本財託ではそのようなことはないと思っています。
最後に、仕事や家族や友人との付き合いにおける私の人生訓を挙げておきます。
１．見切り千両 売りも買いも欲七分
２．あるものを出し合い ないものを補い合って生きる
３．必要なものを 必要な時に 必要なだけ 適切な方法で
私は「管理会社はビジネスパートナー」と考えていますので、いつまでも信頼でき、着実に成長する会社であって欲しいと期待しています。
京浜東北線「西川口」駅2分
中央線「阿佐ヶ谷」駅12分
東急世田谷線「世田谷」駅4分
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