【充実した管理システム】No.38
「メンテナンスはマンション投資の生命線」
M・S様 50歳 千葉県在住
きっかけ
この不確実な時代にあって、給料だけに依存するリスクというものを意識するようになりました。
国民年金の加入期間が長かったので、老後も年金だけではやっていけないことは明らかです。リスクに備えるために貯蓄に励んでいましたが、金利もつかず、ましてインフレにでもなれば目減りする一方です。
これではリスクへの対応策としてはあまりに消極的であり、必要なのは「資金」を「資産」に変える「投資」だという考えに至りました。
そして、日本財託のセミナーに参加して、不動産投資の魅力を知りました。
長期に渡ってコツコツと収益を上げていくやり方が、自分には合っていると感じたのです。
不動産投資は何と言っても、安定的に家賃を得られるため、新たな収入の柱として考えられることが魅力です。たとえ、自分が働けなくなったとしても、家賃があれば収入がなくなることはありません。
また、日本財託の担当者さんから、物件の売り込みを受けることは一切ありませんでした。
安い買い物ではないので、迷いもありましたが、この会社なら任せられそうだと想いと、将来に対する危機感に背中を押され、物件購入に踏み切りました。
せっかく購入した大切な物件ですが、放っておけば建物は老朽化していきます。
築６０年になるまで、しっかり家賃を産んでもらうために、オーナーとして出来ることはやるつもりです。
それは、計画的なメンテナンスです。
どんなマンションにも長期修繕計画があります。
ただし、この計画に基づいて修繕工事が行わなければ、意味がありません。
新築分譲時は利回りを高く見せるため、修繕積立金を１，０００円として販売しているマンションがほとんどです。やがて修繕積立金が値上げされることを前提として、販売されているのです。
オーナーは、利回りが下がるので修繕積立金の値上げを極力避けたいと思いますが、これはあまりに近視眼的な発想です。
例えば、総戸数５０戸のマンションで一戸当たりの修繕積立金が１，０００円なら、マンション全体では、１年間で６０万円の修繕積立金が貯まります。最初の大規模修繕が必要となる時期は、およそ１２年後です。その時には、７２０万円しか貯まっていないことになります。５０戸規模ほどのマンションなら、修繕費用は数千万円は必要ですから、圧倒的に不足する計算です。修繕積立金の値上げは不可避なのです。対策としては、予め修繕積立金が値上がることを見据えて、しっかりとした収支の見通しを立てることが重要です。
マンション投資は目先の利益に捕らわれず、長期的な視点で行うことが絶対に必要です。
自分の将来を託している大切な資産ですから、建物の維持管理がきちんと行われているか確かめるためにも、年に１度の総会には必ず出席しています。
総会は、建物管理会社の担当者から、建物の現状や今後の問題点等を聞いたり、他のオーナーと意見交換したりする絶好の機会です。
購入後、初めての総会に行ってみると、建物管理会社の担当者と私以外に、出席者は１人しかいませんでした。
この人は分譲時から１２年間ずっと理事長を務めてきた方で、投資用としてではなく自身の住居用として、所有されている方でした。
その方が言うには、理事長以外の総会出席者は私が初めてだったそうです。
物件を購入するまでは、一生懸命調べたりするのに、購入後はこれほどまでに無関心になってしまうのかと驚きました。
総会では、管理費や修繕積立金の改定など、マンションの維持管理に大切な議案について話し合います。マンションの資産価値の維持のため、オーナーは積極的に関わっていく必要があります。
また、総会の会場はそのマンションになることが多いので、一年に一度自分の資産を見に行くいい機会です。実際に目で見ることができるのが、実物資産のいいところです。
現状の確認もできますし、何より改めて物件を目の前にすると、「自分はこのマンションのオーナーなんだ」というプライドを実感できます。それと同時に責任と愛着も湧いてきます。総会にはぜひ出席すべきだと思います。
日本財託さんは現在１２、０００戸以上の物件を管理されていますが、今後管理物件の平均築年数は確実に上がって行けば、積立金不足等建物管理に問題が出てくる物件も増加して行くと思います。
日本財託さんには、購入後も物件との関わりを持ち続けることの大切さを、オーナーの皆様に働きかけていだたきたいと思います。
西武池袋線「東長崎」駅2分
京浜急行線「大森町」駅3分
