【充実した管理システム】No.55
「オーナー生活１０年で感じる不動産投資の魅力」

私は団体職員です。 地方出身で賃貸住宅暮らしでしたので給料から家賃で消える割合が高く、20代の頃はなかなか貯金もたまりませんでした。
そのため、若い時から資産運用の必要性は人並み以上に感じていました。

資産運用の一つとして不動産投資に興味を持ったのは、今から１０年程前、３０代半ばの頃です。
投資信託や株式での運用を始めつつも、リスクを抑えた運用先を探すなか、安定的に長期間収益を得られる都心の中古ワンルームマンション投資にたどり着きました。

現在３戸を所有していますが、実は１戸目は日本財託からではなく、他の不動産会社から買っています。
１０年前に、昭和６３年築の練馬区の物件を、約８００万円で購入しました。

元から複数戸所有を考えていたので、次に購入する物件を探している際に足を運んだのが、日本財託のセミナーです。

東京中古ワンルームがお勧めという話は、自分でもわかっていたことだったのですが、賃貸管理の重要さに気がつかされ、感銘を受けました。
最初の会社が特別良かったわけでもなかったので、まずは管理を日本財託に切り替えました。

２戸目はぜひ日本財託からと思い、並行して相談するなかでおすすめされたのは、平成６年築の物件で１戸目よりも新しい板橋区の物件です。
１４００万円台と、１戸目の倍近い価格と借入額に、少し躊躇しましたが、３つの理由で購入を決断しました。

一つ目は、ちょうど２００８年のリーマンショックも重なり、不動産価格は底値に近いと考えていたこと。

二つ目は、たまたま投資していた投資信託で短期的に利益が出ていたため、それを売却して少し自己資金を多めに入れられたことです。

そして何よりの決め手は、管理に力を入れている日本財託なら長期に渡ってしっかりと賃貸を付けてくれるだろうという安心感でした。

不動産投資を始めてから、早くも１０年。

練馬区の物件は比較的短い期間で、入退去が続きました。
また築年が古いので仕方ないのですが、設備交換や内装で思っていたより費用がかかっています。
正直なところ、購入当初に思い描いていた利回りは、ほとんど無意味になってしまいました。

とはいえ、悪いことばかりではありません。
日本財託の力により、これまで長期間の空室はありません。
家賃は少しずつ下がってしまったものの、１０年で３０００円のダウンに収まっています。
借入額が少なかったこともあり、繰り上げ返済を進め、昨年借入を完済することができました。

今後は家賃を丸々、収益として得ることができますので、勉強代と思って支払った修繕費や空室のロスも、地道に賃料で取り返してくれるものと期待しています。

また、板橋区の物件は購入時の表面利回りこそ、１戸目と比べて低かったですが、空室もなく、修繕費用負担も少なく、結果として１戸目よりも多くの収益を生んでくれています。

こうした状況となった今年、新たな物件の購入を決意しました。

これまでの経験も踏まえ、今回は最初から築年が新しい物件を中心に検討し、先日、平成２１年築の中野区の物件の購入を決めました。
目的は１０年前と変わらず、長期安定的な収入を作るためです。

実は、不動産オーナーになってすぐに、スノーボードで大ケガをして、３ヶ月近く入院しました。
今でもストレッチをサボると、関節が硬くなって動きづらくなるほどです。
まだ４０代ではありますが、将来何か病気やけがで働けなくなった時に家賃収入があるという安心感は大きいと思っています。

今後も繰り上げ返済を積極的に行い、より安定した運用ができる状況を頑張って作りたいと思います。

一方で、入居者の募集や物件の維持管理に関しては、自分ではどうにもできません。

先日も練馬区の物件の退去があり、入居者を募集してもらいました。
比較的早い段階で次の入居希望者が見つかったものの、アジア系の留学生の方でした。
恥ずかしながら、最初は先入観で少し敬遠したい思いだったのです。

しかし、外国人でも若い留学生は比較的現地では裕福な方が多いということや、家賃滞納などはむしろ外国人の方が少ないこと、万が一の際には保証会社が付いている、など丁寧な説明を受けて、納得して承諾しました。

また賃料維持や空室期間短縮のために、カーペットからフローリングへの変更や、ＩＨヒーターへの交換などの提案も、都度してもらっています。

こうした日本財託の力を思いっきり当てにしています。

これからも私たちオーナーと入居者さんの安心のために、何卒よろしくお願いいたします。

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