【資金の効果的な運用】No.343
シミュレーションを超えた９年間の運用実績
K・T様（男性） 55歳 福島県在住
きっかけ
今まで投資経験が一切なく、
自分自身が身を粉にして働かなければ、収入は得られないものだと思っていました。
幸か不幸か、私がサラリーマン時代に働いていた職場は、
自分さえ我慢すればいくらでも仕事があり、いくらでも残業ができる会社でした。
正直、自分にとってやりがいのある仕事とは感じていなかったので、
毎日定時には帰りたかったのですが、
老後の年金問題の不安もあり、将来の貯蓄を考えるようになりました。
稼ぎたくても稼げない人が世の中には沢山いるのだから、
こんなにありがたい環境はないと考えるようになり、
次第に仕事量は増えていきました。
毎日２２時までの残業は当たり前。
マイカー通勤のため終電を気にする必要も無く、
日付を超えてから帰宅することも多々ありました。
そんな生活を繰り返していたら、健康なわけがありません。
夜は遅い時間にインスタントラーメン。
運動不足だと思っていても、精神的に疲労困憊で運動する時間も気力もありません。
休日といえば、どこかに出かけたいという元気も無くなり、
一日中、寝て終わってしまうという悪循環の繰り返しでした。
これだけ働けば、さぞ稼ぐことが出来ただろうと思いますが、
なかなか自分が思っていたような貯蓄を作ることができませんでした。
長時間、職場で働いていると、それだけ職場の同僚との付き合いや、
お得意先との接待も増えていきます。
また、心のどこかに自分は稼いでいるという慢心で、
自覚症状がない浪費が激しかったのではないかと思います。
無駄な出費と時間ばかりを費やして、
大した貯蓄も得られていないという結果になり、
時間と労力を削がれていくだけの人生になりました。
冒頭の考え方が、今でも全て間違っているとは思いませんが、
収入を得る方法はこれだけではないことに気づかされます。
そのきっかけを作ってくれたのは、
日本財託の『中古ワンルームは東京２３区を買いなさい』という書籍でした。
それまでは「投資」＝「投機」＝「悪」と考えていましたが、
この書籍を読んでから、投資への考え方が一変しました。
働いて得た収入のみで預貯金するだけでは
現在の低金利において資産形成は難しい。
仮に、ある程度貯めることができたとしても、やっとの思いで貯めた虎の子の預貯金から、
老後の生活資金を切り崩して残高がどんどん減っていくだけの行為に、
果たしてあなたは耐えられるのかと、資産形成の重要性を問いかけています。
ひと口に「投資」と言ってもその手法は多岐に渡ります。
私が特に感銘を受けたのは、株式投資で行う資産形成と
東京２３区の中古ワンルーム投資の比較でした。
投資による資産形成は長期的に行う必要があり、
株式投資では瞬間的には約10％の利回りをたたき出せるかもしれませんが
長期的に見て、果たしてどれほどの平均利回りを得ることができるのでしょうか。
東京２３区の中古ワンルーム投資では、
家賃の下落や空室率、入退去時の修繕費などの様々なリスクを考慮して
シミュレーションを行い、それでも３０年で平均３.83％の
手取り利回りを得ることができると書いてありました。（書籍は2011年11月末現在）
株式投資でも、同様の平均利回りを得ることは可能かもしれません。
しかし、市場の動向を常に確認し、最適な行動を取り続けることは
本業がサラリーマンだと困難です。
運用成果に一喜一憂して本業が手に付かなくなっては元も子もないと書かれてあり、
私もまったく同感でした。
また、私が最もリスクであると懸念している賃貸管理を、
日本財託にお願いできるのがリスクヘッジになるのではないかと思いました。
日本財託以外の不動産会社にも何件か話を聞きましたが、
どれも物件の提案ばかりで、賃貸管理の説明がほとんどありませんでした。
担当のコンサルタントはまだお若い方でしたが、
賃貸管理の大切さを丁寧に説明していただきました。
また、それだけではなく他にも疑問に思っていることを的確に回答してもらいました。
あまりにも出来すぎたコンサルタントに、かえって疑心暗鬼になってしまい、
「これほどのいい投資なら、担当者さんもしていますか？」と、
最後の最後まで本当は心に閉まっておくか迷っていた質問をしてみたのです。
すると「はい、しています。私だけではなく、
当社の社員で購入可能な者はほとんどしていますよ。」と、
何の躊躇いもなく、あまりにも当然と言わんばかりに回答する担当者の姿が、
今でも深く印象に残っています。
私がこの投資でやっていけると思った最大の瞬間でした。
これらが決め手となり、
日本財託で不動産投資を始める決心がつきました。
こうして、慎重に慎重を重ねた結果、2014年に初めて物件を購入し、
現在までに６戸の物件を購入することができました。
最初の物件購入から１０年目を迎えますが、
日本財託の賃貸管理のおかげで、私が懸念していた管理面での不安は現在も皆無です。
また、物件の老朽化による収支の悪化リスクについて、
以下のように想定していました。
家賃が年1％の下落、入居者が３年で入れ替わると想定してその際は３％の下落。
修繕積立金は11年目から２倍に増加。
その他、空室期間や退去時リフォーム代、エアコン・給湯器の交換費用などなど。
様々なリスクとコストを数字でシミュレーションしたところ、
約605万円の手取り収入の想定となり、手取り利回りは約4.9％でした。
実際のところ、最初に購入した物件は、
2014年2月から2022年12月末までの9年弱の運用で
約703万円の手取り収入となり、シミュレーションの結果を上回ることになりました。
手取り利回りに置き換えると、約5.7％という数字です。
他の5戸は、購入からまだ日が浅く、
2014年と現在では物件価格の違いもあり一律に評価するのは難しいですが、
それでも管理面、収支面ともに順調に推移し、安定した利回りを得ることができています。
将来的な目標は、もう１戸、できれば２戸購入できればと思っています。
安心して暮らしていくために必要な金額から、
将来の年金受給予定額を差し引くと、あと１戸あれば良い計算になります。
しかしながら、将来の年金受給額が減額される懸念、
家賃の下落、インフレによる円の目減りなどを考慮すれば、
あと２戸購入し、合計８戸あれば、なお理想であり安心です。
今後も日本財託と相談し、
安心した老後の生活に備えていきたいと思います。
東京メトロ日比谷線「築地駅」徒歩3分
横浜市営地下鉄線「関内駅」徒歩3分
東急池上線「戸越銀座駅」徒歩6分
東急池上線「長原駅」徒歩3分
総武線「大久保駅」徒歩9分
東京メトロ日比谷線「三ノ輪駅」徒歩1分
