【資金の効果的な運用】No.359
「50代でも遅くない！」7年で13戸のマンションを所有できたワケ

38歳のとき、子供2人が成長して手狭になったため、
ファミリータイプのマンションから、戸建て住宅に住み替えました。

しかし、自宅マンションを売却すると、
1,000万円前後の赤字が発生する状況だったたため、
貸し出すことにして、思いがけず賃貸経営を行うことになったのです。

ただ、自宅マンションの賃貸経営では、
月々のローン返済額が賃料を上回り、毎月のキャッシュフローは赤字でした。
赤字額は年間50万円前後もあり、
収益物件を新たに購入することは、頭の片隅にもありませんでした。

そんな私が不動産投資を始めようと思った理由は、
サラリーマン生活の不安定さから脱却したかったからです。

私の職種は転勤が多く、ときには単身赴任で家族と離れて暮らすこともありました。
そのため、会社にしがみつかなくても、
家族や自分の生活を守れるだけの収入源が必要だと、常々感じていたのです。

収入源を作るために「アフィリエイト」と呼ばれる、
SNSやブログで商品を紹介する副業を行ったこともありました。

平均して月5万円、最大で月30万円を稼ぐことができたものの、
収益の不安定さと、1日3～5時間の労働量がネックでした。

そこで見直したのが『サラリーマンの信用力』を活用できる、不動産投資の仕組みです。

自宅マンションの賃貸経営では
キャッシュフローは赤字でしたが、残債の減るスピードは速く、
完済すれば、いずれは安定した不労収入になると考えました。

不動産投資のなかでも、ベストだと判断した手法が『ワンルーム投資』です。

自宅マンションでは、運用中に半年間の空室や、一度に60万円を要する修繕を
経験しました。一方、ワンルームであれば、長期の空室や高額な修繕リスクを
抑えられると判断したのです。

また、ワンルームのなかでも『東京23区・中古』の物件に魅力を感じました。
土地の評価が高い『東京23区内』で、かつ建物評価が低い『中古』の物件であれば、
資産価値の減少を少しでも抑えられると予想したからです。

この考えに至った年齢が、45歳ごろだったのですが、
当時は住宅ローンの他に、子供2人分の学費と自宅マンションのローン返済があり、
生活費を賄うのが精一杯。

新たな借入は経済的に難しいと判断し、
この段階ではワンルームマンション投資は実行しなかったのです。

7年後、52歳のとき、
子供2人分の学費の支払いと、貸し出していたマンションのローン返済が終了し、
ついにワンルーム投資を開始します。

選んだ手法はかねてから検討していた『東京・中古・ワンルーム』。
パートナーには、日本財託を選びました。

日本財託をパートナーに選んだ決め手は、重吉社長が執筆した書籍
『中古ワンルーム2戸からはじめる|家賃40万円稼ぐ黄金の法則』を読んだことです。

リスクを抑えた投資スタイルが、私の考えとマッチしていたこと。
「管理を重視する」会社のスタンスに魅力を感じたこと。
この2点から、最適なパートナーだと判断しました。

東京中古ワンルームを開始する前年。
妻の両親と同居するために、戸建て住宅を売却し、
二世帯住宅を購入しました。

二世帯住宅はフルローンで購入していたため、
手元には戸建て住宅を売却して得た、資金600万円があったのです。

そこで、ローンを最大限に生かすため、この600万円の資金を一挙に投入。
1戸ごとに100万円を頭金と諸費用に充て、
融資を活用して、3か月ほどの間に6戸の物件を購入しました。
翌年53歳のときには、自己資金を１割入れて７戸目を購入。
それ以降は融資が出なくなったため、しばらく追加購入できませんでした。

さらに3年後、56歳のときに、
子会社への転籍時に得た退職金を活用し、８戸目を現金購入。
56歳にして、当初の自宅マンションを含めて、
２戸の完済物件を手に入れることができたのです。

その後は、物件を担保に入れて融資を受ける方法を活用しながら、買い増しを実行。
現在は、自宅マンションと日本財託の物件13戸で、合計14戸を所有し、
家賃収入は年間1,500万円にまで到達しています。

また、入居者からの返済によって、純資産は毎年600万円ほど拡大しており、
今後は、この「金の卵を産むニワトリ」を1年でも長く持ち、
可能な限り、残債を減らしていくつもりです。

もっと早く始めていれば、資産額はより早く今の額まで到達したと思いますが、
リスクを抑えるために、自宅マンションのローン完済と、
子供達の学費の支払完了を待ったことに後悔はありません。

不動産投資は万人におすすめできる投資手法ではありませんが、
もしあなたの手元に、流動性のある金融資産が十分にあるなら、オススメできます。

また、52歳で本格的に不動産投資を始めたからこそ伝えられることが
「投資を始めるのに遅すぎることはない」ということです。

複数物件を同時に購入すれば、効率的にローンを返済することができるため、
年齢の問題をある程度解決することも可能です。

興味があるなら、ぜひ思い切って第一歩を踏み出してください。

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