【資金の効果的な運用】No.366
「悪いローン」が「良いローン」に変わった瞬間
K・M様（男性） 48歳 神奈川県在住
きっかけ
私にとっての不動産投資は、もう20年前にさかのぼります。
はじめての不動産は石川県に自宅用として購入した一軒家です。
自分の家を持つことが立派な社会人だと思っていたので、
社会人3年目で購入を決断したのです。
「上物は古くなるけど、土地は腐らないし、子供の成長とともに家を建て直そう」
そう考えて、約100坪の土地に中古の平家を購入。
休日は、60坪ほどの庭で畑やBBQなどをして楽しみました。
当時から中古物件にあまり抵抗感はありませんでしたが、
ローンは悪いことだと考え、一所懸命に繰り上げ返済をしていました。
それから5、6年たった頃、
仕事の都合でアメリカへの出向を命じられたのです。
このまま自宅を空き家にしておくのはもったいないと考えましたが、
妻は自分の家を人に貸すのを嫌がりました。
ただ、アメリカに住んでいるのに家のローンを払い続けるのは、
とても馬鹿らしかったので、何とか妻を説得。
そんな経緯で始めた不動産経営でしたが、
お世辞にも交通至便な立地とはいえない場所にあり、
入居者がなかなか見つかりませんでした。
半年程度が経って、ようやく入居者が決定。
通帳をみると家賃収入でローン返済を賄うことができ、
これまでの重荷が軽くなったことを感じました。
「悪いローン」が「良いローン」に変わった瞬間です。
ただ、中古戸建のため「エアコンや給湯器が壊れた」「アリが出た」など
いろいろと面倒なことが起こりました。
さらに、退去後は次の入居者が見つかるまでに、時間もかかります。
「毎月５千円も管理費を払っているのに、何も動いてくれない」と
管理会社に不信を抱いた時期もありました。
不動産投資を行う上で大切なポイントは、メンテナンスが簡単であること。
そして、入居者から人気のある物件であることが重要だと気付いたのです。
帰国後は京浜地区に住むことになったので、中古戸建は売ることにしましたが、
広すぎる土地が仇となり、なかなか買い手が付きません。
最終的に、土地を二分割をして建売りをするという住宅会社が買い取ってくれました。
土地は腐らないと当初は考えていましたが、
土地の値段は、10年で ８割ほどに下がりました。
ちょうど、武蔵小杉のタワマンが『億』で売れているニュースが出ていた頃で、
「なんだこの差は。。」と愕然としました。
この時、土地を転がしてキャピタルゲインを得るのは難しいし、
自分にそんな感性は持ち合わせていないと痛感したのです。
いざ売却してしまうと、今までの賃貸収入がなくなり、
キャッシュフローが止まってしまったことに寂しさを感じました。
なによりも、副業として不動産業をかじっていたことが
仕事のモチベーションにもなっていたので、
家賃収入がなくなってからは急にモチベーションが低下。
何のために働いているのかも分からない状態でした。
そして、次に賃貸経営をするときには、
以下の３つの条件を満たす物件を購入しようと考えたのです。
一つ目は、人気の物件で借主が継続的に見つかること。
二つ目は、 メンテナンスが簡単であること。
三つめは、価値が下がりにくく、出口戦略として売却しやすいこと。
しかし、その頃はツテもなく、
「人気の物件ってタワマンなのか？」
「メンテナンスが簡単なのはエレベーターがない物件なのか？」
「新築なら価値が下がりにくいのか？」など
悶々と考えていたところでした。
そんな時、日本財託の書籍に出会い、私の疑問は払拭されたのです。
人気の物件は、都内の駅近。
メンテナンスが簡単なのは、ワンルーム。
価値が低下しにくいのは、築浅の中古マンション。
この基準に従って、物件を精査し、
賃貸経営でのビジネス一本に絞っている潔さが気に入りました。
今では「良いローン」を最大限活用するために、
金融機関選びは担当者に一任しています。
これからも、「オーナー様の幸せのために」と真剣に話をしてくれる担当者と
一蓮托生で資産形成をしていきたいと思います。
都営三田線「芝公園駅」徒歩5分
都営浅草線「戸越駅」徒歩7分
東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目駅」徒歩6分
都営大江戸線「新宿西口駅」徒歩4分
