【資金の効果的な運用】No.389
不安解消のカギは「キャッシュフロー」でした
Y・A様（女性）39歳 東京都在住
きっかけ
私が最初に辿り着いた不動産投資の手法は、新築ワンルーム投資でした。
子供に資産を残してあげられる点、
そして節税メリットがある点に魅力を感じ、物件を購入。
しかし、節税目的で新築物件を購入したものの
月々の持ち出しは1万円を大きく超えており、
毎月、支出がかさむ状況を負担に感じていました。
さらに、新築物件は購入時の修繕積立金から値上げされていくという話も聞きます。
こうした不安が募っていったため、
セミナーや面談を通じて、不動産投資について情報収集をすることにしました。
そのなかの1社が日本財託でした。
提案してもらった運用方法は、比較的低額の物件を新たに購入し、
頭金と繰上返済で自己資金を投下することで、
キャッシュフローを改善していく手法です。
これまで、様々な会社に問い合わせをしましたが、
提案を受けた資産形成法は、高額な物件を購入し、
レバレッジを効かせて資産を拡大していく手法ばかりでした。
そんななか、キャッシュフローを重視した運用プランは新鮮で、
非常に好印象を持ちました。
とはいえ、不安がなかったわけではありません。
今までの投資手法とは全く異なるものなので、
古くなっても入居者が決まるのか、売却できるのか、
といった点が気になりました。
特に不安が大きかったのが、空室リスクです。
最初に購入した新築物件では家賃保証が付いており、
満額の家賃を得られないものの、空室が長引く心配はなく、安心材料の1つでした。
東京の物件は入居率が高く、日本財託は賃貸管理に強みがあるという話は聞きましたが、
体験していないので不安を感じていました。
その不安を解消してくれた方が、今の担当者です。
思いつく限りの疑問点をぶつけてみましたが、
全て納得できる回答だったので、購入に踏み切ることができました。
実際に、条件に沿った物件を紹介いただいた後は、頭金を投下して購入。
すると、新築物件の持ち出しをカバーできるほどキャッシュフローが改善しました。
さらに、約1年後にもう1戸買い増しをしたのですが、
この物件で、不安だった長期の空室懸念が一気に解消される出来事がありました。
購入物件の引渡し直後に、退去連絡が入ったときのことです。
当初連絡を受けたときは、まだ不安もありました。
しかし、担当者から
『これは家賃を上げるチャンスです。家賃を8,000円上げて募集しましょう。』
と言われ、半信半疑のなか思い切って家賃を上げて募集をしてみました。
すると、まだ賃貸中だったにも関わらず、
なんと募集開始から2週間も経たないうちに成約。
今まで家賃は下がるものと考えており、空室期間も2か月は覚悟していたのですが、
家賃8,000円UPで入居中に次の入居者が決まったことで、
一気に不安が吹き飛びました。
この出来事で、思いのほかキャッシュフローもプラスになったことで、
繰上返済に余裕もでき、追加の物件購入も検討できる状態になりました。
キャッシュフローを得られていることもあり、
不動産を増やすリスクや、金利上昇への不安をあまり感じずに運用できています。
日本財託と担当者の豊富な運用ノウハウから、多くの学びを得ることができました。
今後もコツコツと繰上返済を進め、1戸完済と追加の物件購入を目指していきます。
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