【資金の効果的な運用】No.71
「ワニ物件に食べられないために」
T・K 様 32歳 東京都在住
きっかけ
私は神奈川県に住む３２歳の電機会社勤務のサラリーマンです。
不動産投資の経緯についてお話する前に、私が投資を始めた経緯から説明して行きたいと思います。
私が投資を始めたのは１９歳の時で、大学生の時に株式投資から始めました。きっかけは、大学の講義です。私が通う大学の講義に、ある証券会社が講義を行っていました。
当時（１９９９年）、証券会社が大学の講義を持つのは日本で初めてのことでした。注目も高く、講義には多くのマスコミが取材に訪れた程です。その講義がきっかけで、証券会社に口座を持ち、ミニ株の投資から始めました。また、その頃ロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」が邦訳され、ベストセラーとなっていました。
その後、大学を卒業し社会人になっても投資は続けていました。
ただ、投資はしているものの、これだという投資法は確立できないままでした。
７年後（２００６年）、ある金融セミナーに参加し、講師の方から面白い話を聞くことが出来ました。それは、日本の皇室が戦後、資産運用を始めようと考えたことがあり、英国王室に相談したことがあるという逸話です。
王室の投資の方法とは、株式と債権のバランスを見ながら投資するというものです。
株式と債権は基本的に逆相関の動きをするため、株価が上がり、株式が買われれば相対的に債権が売られ、債権の利回りが上昇します。そのため、株式と債権をバランス良く投資すれば、おのずと資産が増えるというものです。
投資において初めて論理的な手法に触れた気がし、株式のキャピタルゲインではなく、インカムゲインに注視するようになりました。
実践したのは持ち株を増やし、受け取った配当をより高配の株式に投資し、複利で増やすという単純な手法です。
配当３％の株式を購入し配当を受け取った場合、その配当はかならず配当利回りが３％以上（４〜５％）の株式に再投資するという自分なりのルールが確立したのです。
これにより、債券との分散投資と株式のインカムゲインによる複利運用で、徐々に資産を増やして行くことが出来ました。
また、この頃に日本財託の重吉社長が書かれた書籍も読みましたが、岡山に住んでいた私には、遠い世界の事に感じていました。
２年後（2008年）に転職し、神奈川県で働き始めました。この年は、あのリーマンショックが起きた年です。ただ、これまでは分散投資を進めてきたためか、さほどリーマンショックの影響を受けることはなく、わずかに資産総額が減少する程度で済みました。
ベンジャミングレアム（ウォーレンバフェットの師）の賢明なる投資家という本や、内藤忍さんが書かれた書籍でも、債券との分散投資の手法が勧められていて、自分の考え方は、ある程度正しいと思うようになりました。
ただ、日本の財政の悪化から国債投資には不安を頂いていました。
過去の歴史から見ても、財政的に行き詰まった国は預金を封鎖し、財産税を課します。そして、国債を債務放棄し、お金が紙クズと同然になってしまうからです。債権投資のリスクを感じ、代わりになるものを探し始めていたのです。
そして４年後(２０１２年）、知人の紹介でロバート・キヨサキ氏が来日し講演することを知ったのです。あの内藤忍さんも講師として登場すると聞き、とても興味が引かれ参加することにしました。
そこで、日本財託の重吉社長さんが講演する機会がありました。「あっ、あの人の本読んだ事がある」と数年前に読んでいた本を思い出しました。今は横浜に住んでいるため、東京の不動産投資が身近に感じられたのです。
そのほかにも、日本財託の営業部長さんは、傘を持って歌を歌いながら登場し、すごい度胸だなと関心するとともに、日本財託の名前をしっかりと思い出したのです。
この講演に参加して以来、国債の代わりに東京のマンションを対象にしようと考えました。
国債に比べ、高い利回りと実物資産であるという２点の利点から、国債投資を不動産投資に切り替える事を決めました。
その後、いくつかの不動産会社から話しを聞きましたが、節税をうたい文句にキャッシュフローがマイナスになるシミュレーションを持ってこられたり、「いいな」と思った物件の詳細を調べてみると驚くほど修繕積立金がたまっていなかったりと不動産会社に疑惑を抱きました。
そんななか、日本財託からは紹介して貰った物件は、物件価格も他の不動産会社の水準より低く、修繕積立金の積立残高にも不安がない物件だったので、７月に１戸購入することにしました。
実際、マンションを購入し、家賃をもらって見て、ロバート・キヨサキ氏が言う「良い借金」という言葉を実感しています。
私はマンションの購入費用を、国債の売却代金と、親からの借入によって賄いました。
家賃が本体の利回りの６％程度で、親への支払いは２％を支払うため、自分の手元には４％程度が残ります。毎月の収入で債務を減らしていくという月利複利の効果を実感しています。
また、企業は借り入れにより、事業規模や投資の規模を飛躍的に成長させると言います。
これは投資家も同じだと考えるようになりました。サラリーマン的な思考から、投資家や事業主の方に近づくことが出来たのです。これは、自分の中では大きな変化でした。
半年後に入居者の方が退去され、やっぱり甘くないな、と不安になりましたが、入居者がいなくなっても、管理費や修繕積立金は引き落とされ、その間は赤字となります。
ロバート・キヨサキ氏は、入居者が付きにくい物件を「ワニ」と読んでいます。ワニ物件は入居がなくても管理費というエサを食べ続け、最後はオーナーも食べるという意味だと理解することが出来ました。
今まで、家賃という金の卵を生むニワトリを買っている感覚でしたが、いきなりニワトリがワニに化けたような感覚です。
だからこそ、日本財託さんが１ヶ月程度で入居者を見つけて来た時は、心からひと安心といった気持ちでした。マンションは立地と管理がとても重要だと実感したのです。
安倍政権は、これからデフレを脱却し、インフレに持っていくと言っています。本当にそうなれば、東京のマンション投資は非常に魅力的です。一方で、平気でワニ物件を販売しようという不動産会社もいますので、不動産投資を考えている方は注意が必要です。
もしこれから、不動産投資をはじめようとするならば、販売と管理という二つのサービスをパッケージ化している不動産会社から物件を紹介してもらうことをお勧めします。
その２つは不動産投資という投資法を成功させるために欠かせない要素だからです。
もちろん、日本財託さんは２つともそろっています、今後ともよろしくお願いいたします。
都営浅草線「戸越」駅4分
