【資金の効果的な運用】No.81
「「金持ち父さん症候群」からの脱却」
Ｈ・Ｓ様 37歳 群馬県在住 ご登場回数：2回
きっかけ
頭金50万円 他3戸
「利回り大好き、レバレッジ大好き！
ラットレースから抜け出すためには、リスクを取らなければならない！」
不労所得という言葉に魅せられ「金持ち父さん症候群」にかかった方に、よく見られる思考回路です。
そういう私も、８年前は同じ考えでした。ロバート・キヨサキ氏のように、不動産投資で人生を劇的に好転させたいと考えていたのです。
ただ、今では不動産投資の意味合いが全く違っています。
不動産投資は、「人生を劇的に悪い方向へ行かないようにするための投資」と考えるようになりました。
そんな私がお伝えするのは、ロバート・キヨサキ氏が語るような劇的に人生を好転させる不動産投資ではありません。これからお話しする不動産投資は、「人生を劇的に悪い方向へ変化させないようにするため」の不動産投資です。この先もサラリーマンを続けるという人にとっては、ロバート・キヨサキ氏よりも現実的で、かつ実践的な話しになると思います。
まずは、不動産投資を始めてから８年間を振り返りながら、話しを進めていきたいと思います。
そもそも不動産投資に興味を持った始まりは、学生時代にロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」を読んだからです。
「不動産投資が上手くいけば、一生楽して生きて行ける」そう勘違いをしたまま社会人となり、日本財託から１戸目を購入するまで５年が掛かりました。
２年後、もっとレバレッジを効かせようと、さらに４戸を購入しました。
不動産投資で一番気持ちが盛り上がるのは、何と言っても物件を購入する瞬間です。
どんな物件を購入したかで、不動産投資の勝敗は半分以上が決まります。なるべく頭を冷静にして決断をする必要があります。
不動産投資の目的は家賃収入を得ることです。
そのため、物件選びを以下の３つのポイントで判断しています。
１．物件の立地は入居が付きやすいか
２．今の家賃は相場に合っているか
３．レバレッジを効かせても、毎月のキャッシュフローが黒字になるか
その上で、利回り、建物管理、賃貸管理について、バランスを見ながら物件を選んでいます。
物件購入後、しばらくするとマンションを所有していることすら、忘れる時があります。
こういった感覚になるのも、私が何もせずとも、日本財託の管理スタッフが一生懸命に働いてくれるからです。
水漏れがあっても、トイレが詰まっても、入居者が鍵をなくしても、リフォームの手配も、これまで一度も私が手を出したことはありません。
何も気にしてもしなくても、家賃は振り込まれるのです。
ここまでだけを読むと、まるで自慢話のように思われるかもしれません。
いろいろと大変なこともありました。
なんといっても、当時は「金持ち父さん症候群」でしたから、サラリーマンとしての給料も上がっていたこともあり、積極的にローンを組んで物件を購入していました。気が付けば５戸のオーナーとなっていたのです。
ところが、リーマンショックが起きました。会社の業績も悪化して給料も減少。
背伸びをしてローンを組んでいたことに気付いたのです。
景気に左右されることは、本当に苦しいことなんだと、心から感じました。
また、ローン金利はコントロールできません。将来、金利の急激な上昇があっても耐えられるようにするには、物件を売却するしかありませんでした。
そこで、マンションを１戸売却して、ローンを繰上げ返済しました。
これまでの家賃収入を含めて考えると、ほとんど損の出ない価格で売却することができました。
それも、物件が東京の中古ワンルームだったからです。仮に新築であれば、数百万円の損失になっていたはずです。そもそも立地が悪ければ、売却すら出来なかった可能性もあります。さらなる不安の連鎖が起きるところでした。
不動産投資のキャッシュフローは赤字ではありませんでした。結果的にそのまま持ち続けていても問題は無かったとは思います。当時は、少しでもリスクが小さくなるように考えたのです。利益と損失を天秤に掛けて、経営者は判断していくのだと学びました。
不動産投資とは「投資」と言われていますが、物件を購入した後は、「賃貸経営」と呼び名は変わります。オーナーは経営者なのです。
ただ、経営者といっても難しいことはありません。優秀な日本財託の管理スタッフに感謝しつつ、運営を任せ、問題発生時に責任者としてジャッジをする。それが経営者としての仕事です。
例えば、こんな感じです。
日本財託「募集中のお部屋に入居希望の申し込みがありました」
オーナー 「ふむふむ」
日本財託「新しい入居者さんは、アイドルを目指して地方から上京される方で、親御さんが保証人です。」
オーナー 「じゃぁＯＫ！」
日本財託「それでは、入居の手続きを進めます。」
オーナー「宜しくお願いします」
日本財託の管理戸数は約１２，０００戸です。
入居率がほとんど９９％でから、１％の１２０戸は空室ということです。
さらに、数ヶ月も空室が続く可能性があるのは、そのうちのわずかです。
自分の物件がそのような状況になる確率は、宝くじが当たるよりも低い確率です。
不動産投資で成功するためには「運」も必要です。
「運」は準備をしている人にしか掴めません。しかし、日本財託に巡り会えたことで、「運」を掴む準備は出来ているのかもしれませんね（笑）。
最後に、生きていくためにお金は必要不可欠です。
不動産投資はお金を得るための手段であり、そのお金すら人生の選択肢を増やすためのツールに過ぎません。
どんな人生を望み、何を成すのか。実現するためにやるべきことを続けているか。
それが大切なのだと思います。
東急東横線「綱島」徒歩10分
都営三田線「西巣鴨駅」徒歩1分
京浜急行「雑色」徒歩4分
京浜東北線「鶴見」徒歩4分
