【資金の効果的な運用】No.98
「不動産投資を始めて丸９年！それで分かった不動産の魅力」
S・A様 50歳 兵庫県県在住 ご登場回数：2回
きっかけ
平成元年築 頭金100万円 他5戸
不動産投資を始めてから、もうすぐ丸９年になろうとしています。十年一昔とはいいますが、この間には色々なことが起こりました。リーマンショックや政権交代、アベノミクスなど世の中が大きく変革していきました。個人的にも、昇給や昇進、転職や転勤、子供の進学や結婚、日本財託に出会ったりなど、たくさんの出来事がありました。
当然、所有している不動産にも何らかの出来事があったはずと思われるでしょう。実はほとんど何もありません。退去と入居の連絡だけです。
年に１度ぐらい日本託から退去を知らせる電話がかかってきますが、１ヶ月もしないうちに次の入居が決まったという連絡がきます。本当にこれだけです。普段は、インターネットを使って、毎月振り込まれる家賃収入を確認するだけです。
何事も始める前には、色々な不安がよぎると思います。不動産投資で言えば「家賃が振り込まれず、ローンの返済が滞ったらどうしよう」「何ヶ月も入居者が決まらなかったら」「トラブルが起きて、現地へ来るよう呼び出されるのでは」などです。
どれも実際のところ、いらぬ心配でした。本当に何もしない、というか何もする必要がありませんでした。
初めのうちは、きちんと家賃が振り込まれるか、ワクワクドキドキしていました。２ヶ月目から、そのドキドキがなくなり、半年もすると仕事が忙しくて家賃の入金確認を忘れるほどでした。ふっと思い出した時に通帳を記帳すると、通帳に何十行と印刷され「こんだけ貯まっとんかいな」と思わず播磨弁で驚きました。
不動産投資というのは何か特別なことではなく、会社経営と同じだと考えています。会社を経営するということは、人を雇う立場になることです。
人を雇うことと、賃貸に出すことは、よく似ています。雇った人の働きによって会社の売上が上がり、会社は社員に給料を払います。それ以外にも社会保険料も負担し、経費として計上できます。
一方、不動産を購入して賃貸に出すと家賃収入が得られます。不動産を維持するためには、管理費と修繕積立金、それにローン返済額を支払わなければなりません。
つまり、会社の売上は家賃収入、会社の経費は管理費や修繕積立金、ローン返済額に例えられます。ただ、不動産投資は会社経営に比べて格段に手間暇が少なくて済みます。
理由を３つにまとめました。
１.人は即戦力になるのに時間がかかる。
特に新入社員ともなれば、仕事以外にも社会人としての教育も必要かもしれません。職種にもよりますが、戦力として働いてくれるまでに数年かかる場合もあります。せっかく育てても、あっさり辞められる場合もあります。
しかし、不動産投資は購入して登記をしたその日から家賃収入が得られます。即戦力です。手放さない限り、入居者がいれば収益を生んでくれます。
２.人の労務管理には神経を使う。
素直に働いてくれる社員ばかりではありません。「あの人のもとでは働けない」そんなわがままをはじめ、遅刻、早退、欠勤、突然の退職、セクハラ、パワハラ、とにかく人間関係は難しいものです。不動産にはそれが全くありません。マンションが文句を言うことはありませんよね。
また、退職者には多額の退職金を払う必要があります。不動産は退職とは反対に、ローンが無くなると、手取り家賃収入が急に増えます。仮に、建て替えともなると新築が安く手に入る可能性もあります。
３.社員は安易に増やせない。
社員を増やすには目先の仕事と将来の展望がしっかりして初めて踏み切れます。社員を多く抱えると売上や利益が落ち込んだ時、給料が払えなくなるリスクがあります。
不動産は増えれば増えるほど、全体の収入は上がり、収入が安定します。管理費も収入の範囲内に充分収まります。例え退去が出たとしても、他の部屋の家賃収入があれば気になりません。ローンが無くなった不動産を担保にして、新たにローンを組むこともできます。雪だるま式に増やしていくことも可能です。
日本財託では、２戸現金１戸ローンで買った場合、その余剰資金を繰り上げ返済に充てればおよそ６年で完済するというシミュレーションをしています。確かに机上の計算ではそうなりますが、実際にどうなるかは不動産投資を始めた人にしか分かりません。私の経験でお伝えします。
毎月の余剰資金を見ていると、最初は少々不安を持って始めた不動産投資が、やがて確信に変わっていきます。
すると人間とは欲深い動物ですから、さらにもう１戸欲しくなります。つまりその余剰資金を繰り上げ返済に回すのではなく、頭金にしてもう１戸買おうとする訳です。
そう思うやいなや、家中を探し回ってお金を探し始めます。「２０年前に買った株があったはず」「いざという時のために畳の下にも現金を入れた記憶がある」そんな姿を見ていた妻から「実は内緒で貯めていたへそくりがあるのよ」と通帳を渡され、その金額を見ってビックリ、１戸買えるほどでした。
夫婦喧嘩になるか、円満になるかは、その家庭の問題なので本当にそうなるか分かりませんが、何とかしてもっと戸数を増やしたいと夫婦で思うようになるはずです。
とはいえ、欲を言えば切りがありません。いくら安全確実な投資であるとはいえ、全力投球はいけません。日本財託と相談しながら、何事も余裕を持って取り組まれることをお勧めします。
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