【資金の効果的な運用】No.184
「もうひとりの自分をつくる不動産投資」
N・I様（男性） 31歳 埼玉県在住
きっかけ
私が不動産投資に興味を持ったのは、生命保険の担当者に教えてもらった３つの資産の話がきっかけでした。
３つの資産とは、現金・保険・実物資産のことです。
当時２６歳だった私はあまりに無知で、自分に縁のある資産は貯金だけだと思い込んでいました。
生命保険の担当者は、我々世代は年金がもらえないかもしれないこと、政府が進めているインフレになると貯金の価値が目減りすること、生涯必要なお金を給料のみで稼ぎ出せるのは限られた人であることなど、資産運用について丁寧に教えてくれました。
結局、その商談の際は生命保険だけで老後資産を確保するために、かなり多めの掛け金をかけて外貨建て生命保険に入ることにしました。
解約返戻金の返戻率が非常に高く、この保険に加入することが効率的に思えたからです。
しかし、納得して契約したはずの月々の保険料が負担に感じていました。
そこで、インフレに対応し、月々手取り収入が得られる不動産投資について興味が湧いてきたのです。
もちろん、日ごろかかってくる営業電話やバブルの怖い話、ネットの悪評から不安もありました。
ただ、まずは勉強だ、と思い切って生命保険の担当者にお願いし、知り合いの不動産営業マンを紹介してもらいました。
それが日本財託の天田浩平さんでした。
当時、つくばに住んでいましたが、わざわざ自宅近くのファミレスに就業後２１時頃に来てもらいました。
日本財託の戦略やバブル期の失敗の理由（インカムゲインではなくキャピタルゲインを狙ったから）など、基礎のキから熱意をもって説明してくれました。
そして、何よりも信頼できたのが、ご本人が実際に不動産投資をやっていて、その経験に基づく説明をしてくれたことでした。
「自分が知らないモノを売れないじゃないですか。」
さらっと言ったその一言が、天田さんの人間性を表していると感じたのです。
とはいえ、そのまま即決で契約できる程、当時の私は度胸がありませんでした。
いろいろ勉強させてください、と言ってその場は終わり、ネットや書籍で不動産投資について勉強する日々が始まりました。
また、不動産営業の電話にもなるべく応じ、いろんな社の話を聞いてみることにしました。
そこで、出会った物件が、某社から提案された品川駅近くの新築マンションでした。
手取りはマイナス数千円です。
リニアやカジノなどの物件価格が上昇するネタがあり、団信保険が生命保険としても機能するため、保険料と考えればマイナスもむしろお得との話がありました。
また、いざという時は某社が買い取りできる（新築も中古も扱っているから販路がある）ので安心です、と推されました。
今思えば何故こんな口車に乗ったのか...というような営業トークにまんまとかかり、なんと契約まで進めてしまったのです。
天田さんの面談は、１時間程度でスッと分かり易い説明で終わりました。
それに対し、某社は必ず複数でやってきて毎回２時間も３時間も粘られ、次の予定も確実に決めて鬼のようにリマインドしてくるという、強引なやり取りに疲れていたような気がします。
契約まで済ませてやっと冷静になった私は、今やっていることは天田さんが教えてくれた日本財託の戦略と真逆のことをしていることに気付きました。
私は、急いで天田さんに物件情報と収支の情報を送って、相談することにしました。
返ってきた答えは、「う～ん、割高ですね。新築はキャッシュフローがでませんし、月々プラスになる物件じゃないと投資にはならないですよ。他に収益物件があって２、３戸目としてトータルで考えるならあり得ますが、１戸目で新築では次の手が打ちにくいです」という、ストレートに言えば悪手だという内容でした。
明確に他社を落とすようなことは言いませんでしたが、率直に言って某社にやられた...と思いました。
私はクーリングオフをして事なきを得ましたが、天田さんにすぐ相談しなかったら今頃どうなっていたことか。
一度怖い思いをした私は不動産投資を諦めた...かというとそうはなりませんでした。
その反動で日本財託に俄然魅力を感じるようになりました。
早速天田さんにお願いして、月１万円近くのプラスとなる中古マンションを購入しました。
最初の家賃収入が入ったときは、これからの期待に胸が躍ったのを覚えています。
何事もなく１年が過ぎ、コツコツと残債が減る一方でお金が溜まっていきました。
味を占めた私は翌年には２戸目も購入し、月々２万円の手取り収入を得ることに成功したのです。
その間、給湯器やガスコンロの故障があり、１０万円単位の出費がありました。
しかし、貯蓄してきたこれまでのキャッシュフローで賄うことができ、「トラブルと言ってもこの程度か」と思えるほど順調に進めることができました。
不動産投資に手ごたえを感じつつも焦りを感じてきたのは２０１８年も折り返す頃、投資を始めて３年が経ったころでした。
『繰上返済が進まない』
月々の生命保険料を多めに支払っていたために、月２万のキャッシュフローではなかなか繰上返済ができなかったのです。
これでは完済物件を作って次の手を打つことが出来ません。
そこで、困ったときの天田さんです。
ちょうど、１戸目の物件（１８２０万円で購入）について、いろんな不動産業者から売ってほしいと声がかかっていたので、いくらくらいなら検討してもいいものか相場を聞いてみることにしました。
まだ１６００万円ほど残債が残っていたので、当然それ以上であることは前提としても、貴重な収益物件を簡単に手放す気はありませんでした。
しかし、ある業者からは１８００万までは頑張れるかも、という話があり、「え？買ったときとほぼ変わらないじゃん」と少し欲が出たのです。
そこで天田さんから返ってきた答えが「もし売却検討をされているのであれば、１８００万で売って、２００万を元手に２戸買い増しできるかもしれません」とのことでした。
どんな物件があるか聞いてみたところ、ちょうど月々２万円の収入が得られる物件と、数千円の収入のある物件がいくつかあるとのことでした。
しかも今は初期費用が１０万円で購入できるという良いローンが出ているという話もあり、今度は迷わず売却を決めました。
念のため、と日本財託でも査定をしてくださったところ、頑張ると言っていた業者が返事をする前に１８１０万円で売却のお手伝いをさせていただくとのお知らせを頂けました。
３年前に買った月々１万の物件が、手取りが倍になり、築年数も浅くなり、おまけに現金も多く残せる形で売却できたのです。
本当に良いことづくめで、３年前のあのときに日本財託から買うことができて心底よかったと思えた瞬間でした。
その後、２戸と言わず３戸購入し、合計４戸まで物件数を伸ばすことが出来ました。
手取りは４万円と倍になり、売却で得た現金で繰上返済をするつもりなので、今後さらに手取りが良くなる予定です。
残念ながら私の年収では４戸が限界ですが、繰上返済を頑張って早めに５戸目を購入したいと思っています。
最終的な目標は、自分をもう一人作ることです。
不動産収入だけで給料と同じくらいのお金が入ってくれば、多少高い家賃であっても素敵な家や街に住む事ができます。
家族と豊かな生活送ることはもちろん、自分のやりたいことにチャレンジするバックアップにもなります。
そのお金で子供に良い教育を受けさせることができるかもしれません。
私が死ぬ頃にはマンションがどうなっているか分かりませんが、現金が溜まっていればまた次の収益物件も買えるでしょう。
そうなれば、孫やひ孫にも資産を残すことができるかもしれません。
そんな夢を与えてくれた日本財託の天田さんには感謝してもしきれません。
これからもお付き合いのほどよろしくお願い致します。
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