【資金の効果的な運用】No.195
「タイム・レバレッジを実践し借入比率40%達成へ」

私は現在44歳です。
大学卒業後に就職した会社で、22年目を迎えている普通のサラリーマンです。

妻、娘との3人家族で2015年夏に1戸目の物件を購入し、現在では6戸の物件を所有しています。
前回、不動産投資を始めたきっかけや1戸目購入時の想い、空室時の心境などを寄稿しました。
※前回の記事はこちらから

今回は、その後の不動産投資の進捗について振り返ってみたいと思います。

現在所有している6戸は全て日本財託で購入し、「東京・中古・ワンルーム」であり、かつ「駅近（徒歩10分以内）」の物件です。
物件を決める際には、なるべく現地へ行き自分の目で見ることで、立地やマンション自体の管理がどのようになっているかを確認しました。

特に、女性や高齢者が住みやすいかどうかという点を自分なりにチェックし、実利回りを参考指標として考慮して選択してきました。
この結果、納得いく物件を購入することができており、これまで4回ほどの退去がありましたが、いずれも1カ月も開かずして次の入居者様が入っています。

中古マンション投資を始めた頃は、1戸購入したらまずはある程度ローンを返済してから、2戸目を購入していくというイメージをぼんやりと思っていました。
しかし、実際には1戸目の購入から3年以内に6戸目まで購入することとなりました。

これは、日本財託のセミナーで教えていただいた「タイム・レバレッジ」という考え方を実践してみようと考えたからです。

1戸目のローンを繰上返済している最中においても、2戸目以降の物件のローンが入居者様からの家賃により着実に返済されていき、トータルとしての資産拡大のスピードが速まるということに魅力を感じたのです。

ただ、やみくもにタイム・レバレッジを活用して物件数を増やすということではありません。
日本財託が推奨している「レバレッジの黄金率」である借入比率40％を意識した結果、6戸目を購入してからは繰上返済に注力する期間としています。

1戸目のローンについては、会社の持株を一部売却して返却に充てたことなどにより、約2年で完済することができました。
よって、現在は5戸のローンを返済中となります。

ここまでを振り返ると、私自身の不動産投資は、
①東京・中古・ワンルーム・駅近
②タイムレバレッジ
③レバレッジの黄金率（借入比率40％）
と、日本財託が提唱する考え方通りに着実に実践してきたのかなと思います。

現在は、借入比率40％を目標として、着実に繰上返済を実行していく時期だと自分に言い聞かせています。
計画では、2戸目のローンを2020年までに完済し、借入比率の目標を達成する見込です。

その次のステップについては、子どもの教育費等といった家庭の状況を考慮しながら、更に物件を増やしていくのか、あるいは繰上返済を進めて借入比率を下げていくのかといった点について中長期視点で判断し、中古マンション投資を引き続き楽しんでいきたいと考えています。

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