【資金の効果的な運用】No.17
夢のセミリタイアを目指して

　そもそも私が不動産投資について興味を持ち勉強を始めたのは、中堅の不動産ディベロッパーが物件を紹介してきてからでした。リーマンショック直後の2008年10月。私もご多分にもれず、手持ちの株や投資信託は手痛い損失をこうむっていましたが、この不況期こそむしろ投資のチャンスがあるはずと漠然と考えていました。そんなときの不動産投資の提案だったので、とりあえず話は聞いてみよう、という気になったのです。
　しかし、不動産投資は以前から興味はありましたが、多額のローンを抱えるリスクの高い投資、といった程度の浅い知識しかありませんでした。だから、そのとき紹介された物件も、良し悪しの判断がまったくつかず、スルーするしかありませんでした。
　そこで不動産投資の勉強を始めたのです。まずは本屋に行って、「これは！」と目に付いた不動産投資の入門書を数冊買ってきました。不動産投資の基礎的な知識はこのときに学ぶことができました。このとき読んだ本は7〜8冊程度だったと思います。その中の1冊が、重吉勉さんの「中古ワンルームマンションで収益を上げる！」でした。

　重吉さんの本は、他の本に比べるとあおるようなところがなく堅実な内容で、これなら自分でもやれそうだという気持ちにさせられるものでした。これは実際に話を聞いてみるしかないと思い、日本財託のセミナーに行き着いたのです。
　セミナーでは、前半で重吉さんの著書の行間を埋めるような話が語られ、そのあと実際に投資をした場合のモデルケースを聞くことができました。これは参考になりました。しかし最も参考になったのは、後半で説明された「資産が資産を生むマンション投資術」という考え方でした。これを聞いていたとき私は、この理屈はバランスシートで説明できることに気づきました。
・ キャップレート（期待利回り）は、ROA（総資産利益率）と同義といえる。そしてレバレッジしなければROA（総資産利益率）＝ROE（自己資本利益率）の状態
・ そこで、負債（借入金）でレバレッジをかけることでROEを高める
・ しかし、レバレッジをかけすぎると金利上昇局面であっさり債務超過になってしまうので、負債比率は40％を目安にする
・ そうすれば、無理のないレバレッジの範囲で総資産の増加を加速することができる
こう理解したとき、不動産投資はたとえ個人投資でもひとつの事業なんだと妙に納得してしまいました。今まで経験した投資はそのように捉えたことがなかったので、目からうろこが落ちる思いでした。
　ちなみに負債比率40％は、プロが運用するREITでも40〜60％台なので（金利はずっと安いですが）妥当な水準だろうと思います。

　しかし、実際に物件を購入する決心がつくまでは、主なところで3つの不安がありました。ひとつは、セミナーを聴いて納得はしたものの、まだ一棟買いにも魅力を感じていたことです。資金的に一度に両方はできませんから、どちらの投資スタンスを取るか決めなければなりませんでした。次に日本財託という会社の安定性です。不動産投資には想定できるリスクがいくつもありますが、そのうちの一部は日本財託さんを通すことでリスクを低められます。これは大きなメリットです。しかし、裏を返せば日本財託さんの業績が傾いたり倒産したりといった不測の事態が生じれば、一気にそれらのリスクに直面することになります。だから、日本財託さんの安定経営はとても重要です。3つめは自分の希望する物件（利回りも含め）をきちんと紹介いただけるかということです。
　一棟買いか否かについては、他のセミナーに参加して聞いてみることにしました。そのセミナーでは区分マンションと一棟アパートを投資例としてあげていたのでちょうど良いと思い、個別相談で聞いてみたところ、やはり一棟ものを勧められました。一棟アパートのメリットは十分理解できるものですが、デメリットもいくつもあります。しかし、そのあたりの説明はあいまいでした。一方、区分マンションのデメリットも話してもらえましたが、それらは本に書いてあるレベルの話でしかなく、日本財託さんのセミナーほどの納得感は得られませんでした。悩んだ挙句、最終的には友達に両者のメリット・デメリットを話して客観的に意見を述べてもらうことで、区分マンション投資から入る決心をしました。
　会社業績については、日本財託さんのオフィスで、直近二期の財務諸表を見せていただきました。やはり月々の管理費で稼ぐビジネスモデルだからでしょう、バランスシートは他の有名不動産会社と比べても（外には持ち出せませんから頭の中で比べただけですが）遜色ないどころか、むしろ良い内容でした。少なくともこの直近二期の損益計算書は良好ですし、不況期にも強いビジネスモデルですから、今後の安定性も高いだろうと判断しました。
　物件の方は、最初は実際に現地も見た上でお断りしたものもありましたが、何件かご紹介いただく中でほぼ希望に合う物件を見つけることができました。これは、担当いただいた営業の方が、私の希望を（言葉になっていない部分も汲み取って）理解してくださり、根気よく対応してくれたおかげです。2件目・3件目も的をはずさないストライクな物件をご紹介いただいたので、ほとんど即決で決めることができました。
　最後は、いくら不動産投資の知識だけを学んでいても実践してみなければ本当のところは理解できないと思って、踏ん切りをつけました。

　そんなこんなで、不動産投資の勉強を始めてからわずか半年で3件を購入したことになります。まだスタートしたばかりですから、これで成功したとは思っていませんし、これからもさらに勉強して投資にチャレンジして行こうと思っています。今回の投資を通していろいろな知識を得て、自分の会計力（ロバート・キヨサキ的に言えば、ファイナンシャル･インテリジェンス）を高めることができました。これが一番大きかったと思っています。実は、数年前から夢は40代でセミリタイアだと公言していたのですが、一向に実現の目処が立っていませんでした。今回の投資で、ようやく実現性を帯びてきたと感じています。（40代での達成は正直厳しいですが）
　今後は、10件所有することをひとつの目標として、借入金のバランスをとりながら上手に物件を増やしていきたいと思っています。

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