【資金の効果的な運用】No.309
FIRE達成の方程式に欠かせない不動産投資

不動産投資のきっかけは、
ファイナンシャルプランナー（FP）の友人からのアドバイスでした。

20代である程度の貯金が貯まってきた頃に、資産について相談したところ
「選択肢をもっと広げた方がいい」と言われたのです。

具体的なアドバイスとしては
「米国株の個別投資(ETF等)」「不動産投資」の2点でした。

長期積立投資のiDeCoとNISAで、S&P500と全世界株式の投資は行っていたものの、
投資額が少額で現金比率が高い状況だったのです。

そこで、各金融商品のリスクを正しく把握することから始め、
5割は全世界株式に配分をして、残りは個別株、ETF、コモディティ、
そして米ドル預金へと振り分ける資産ポートフォリオを組むようになりました。

このように自己資本で増やしていく投資は、リスクの許容度にあわせて、
資産の比率を調整すればいいので、「資産配分」という表現が適していると思っています。

一方で、不動産投資は「他人資本」を活用するため性質が異なります。
そのため、両方を活用すれば効率的な資産形成ができるのではと考えました。

不動産投資なら、銀行からの借入金を他人が支払い続けてくれ、35年後には負債が完済し、
それ以降の家賃収入が不労所得になります。

また、興味を持ちはじめるなかで、誰でも不動産投資ができるのかというと
そんなことはないと気づきました。
どんなに年収が高くても転職したばかりの人や、
芸能人などの収入が安定しない人は借入ができません。

銀行からの借入額は勤続年数と給与所得に連動するため、
同じ会社で長年務めることが借入を行う条件だと知りました。

自分が借入をできる環境だと認識し、会社員ならこれを活用するしかないと思って
不動産投資を始めたのです。

物件選びは慎重に行う必要があるため、物件購入に至るまで約半年の期間をかけました。

良い物件を購入できれば、購入後の不安はなくなりますが、
空室が続くような物件では数十年にわたり、負債と不安を背負うことになります。

そのため、不動産の価値が下がらないような立地選びにこだわりました。

目をつけたのは、日本の玄関口として、
今後も欠かせないエリアだと感じる羽田空港の周辺です。

多少高くても値崩れしない物件を選ぶために、
羽田空港周辺かつ駅が近い物件を半年探して、大森駅最寄りの物件を購入しました。

これから開発される高輪ゲートウェイ駅などへの通勤者も見込めますし、
徒歩10分以内に2駅利用できる駅があることも決め手となりました。

物件を購入してから2年程度ですが、空室は一度もありません。

また、更新の際に家賃を引き上げることもできました。
いつかFIREができたら良いと思って資産運用を行っていますが、
自己資本だけでは道のりが遠いと感じます。

『労働力 × 自己資本 × 他人資本　＝　FIRE』

こちらの方程式がFIREを達成する最も堅実で効率的な方法だと思っています。

そして、不動産投資は私がFIREを果たすために
欠かせない投資手法であると確信しています。

これからも長期的な視点で資産形成を行っていきますので、
今後ともよろしくお願いします。

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