【資金の効果的な運用】No.49
「財産を託すことが出来る条件」

　日本財託さんと出会う前から不動産投資には興味があり、既に別の会社から新築物件を2戸購入していました。しかし、重吉社長の著書『中古ワンルームマンションで収益を上げる！』に出会い、新築を購入したことを後悔しました。新築は価格が高いため利回りは低くなりますが、それに比べ中古は価格が低いため利回りは高いのです。つまり、新築は中古に比べて成功までの遠回りであることが分かったからです。

　

　そのため、新たに2戸を日本財託さんから物件を購入し管理をお願いしています。特に印象的だったのが、2戸目に購入した物件の引渡し寸前で入居者の退去があったことです。賃料収入が見込めない状況から開始することになるのかと不安でしたが、まだ物件の所有権が日本財託さん側にあったので、空室でも家賃収入が補填され何とかゼロスタートは回避できました。ただし、周辺相場の下限賃料のため、前入居時の賃料に比べ12％も下落してしまい、想定していた当初の利回りよりも悪化しました。それでもゼロスタートでなく開始することが出来たことは、サラリーマン投資家として非常に心強かったです。

　その後1月程度で次の入居者から申し込みがあり賃料も回復。景気低迷の影響で当初設定賃料よりは低くなりましたが、早期に入居者を付けられるところが日本財託の強みと感じました。
所有する財産を安心して託せること、不安をすぐに解決できること、今回の体験から日本財託さんを選んで本当によかったと感じています。

　また既に所有している2戸については、サブリースで他社に管理をお願いしています。そのため家賃保証があり、入居者の退去で空室になっても支障ありません。

しかし手数料が賃料の10％にもなり、手取り収入が少なくなってしまっています。また、管理会社からまったく何の連絡がないため、物件がどのような状況なのか、入居者はどうなっているのか、周辺相場は変化しているのか、全く分からない状況です。ましてや日本財託さんのようなメルマガもなく、管理会社としてのいまどのような状況なのか、情報がないためとても不安です。

　そのような状況で先日にエアコンが故障したとの連絡を受けました。修理費用10,000円は物件の付帯設備のため、オーナ負担になり次回賃料から相殺されるとの説明でした。そして担当者の説明通り翌月の賃料から確かに修理費が引かれていましたが、その翌々月も同様に修理費が引かれていました。担当者に確認したところ、1回限りの修理費の引き落としデータを更新しなかったため連続して引かれてしまったと言うのです。こんないい加減でオーナーを不安にさせる管理会社もあるのかと正直失望しました。もしかするとこれが一般的な管理会社の実態なのかもしれません。

　私のワンルーム投資は定年までに10件所有を目標に37歳からスタートしました。融資を受けて現在4件を所有していますが、融資額が大きくなりすぎてこれ以上の購入は現時点ではできなくなりました。そのため繰り上げ返済で早く債務を減らすことが最優先課題です。

　ただ利回りのよい安価な物件を、融資なしで現金購入するとった選択肢も残されています。キャッシュフローとして効率的な運用方法について、日本財託さんと相談しながら今後の戦略を練っていきたいと思います。

　ちなみにお付き合いさせて頂いている営業担当者はとても温和な方でお会いするとほっとさせられる癒し系。それもあってか、我が家の子供たちは営業担当者が大好きで家族ぐるみでお付き合いをさせていただいております。
　これからもサラリーマンと不動産投資を両立させながら、日本財託さんと二人三脚で目標実現に向けあせらずじっくり取り組んでいきたいです。

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