【資産の組み替え】No.4
戦略的な資産の組み換え！

数年前に祖父が他界し、アパートを数棟相続することになりました。

それが私の投資家としての始まりです。その後も借入れを行い、さらにアパートを数棟購入して所有不動産を増やしていきました。

しかし、所有不動産の立地が一箇所に集中していることや、地方のため換金性が低いことが気がかりでした。そのため一部の不動産を売却し、「事業用資産の買い換えの特例」を使って好立地の不動産を取得しようと考えました。目的は資産の分散と収益の向上を狙った"資産の組み換え"を行うことです。

組み換えの購入物件については、一棟マンションやアパートを考えていたのですが、

・「立地の優先」（一棟ものだと値段が高くなる）
・「リスクの分散」（複数戸を別々の場所で持てる）
・「価格の細かい調整」（似た価格帯の物件数が多い）
という観点から、ワンルームを複数組み合わせることにしました。

しかし複数戸を購入するため、期限や投資額に条件があったので理想の物件が見つけられるかとても不安でした。「とにかく色々な情報を収集しよう」と考え、東京ビッグサイトで行われた"賃貸住宅フェア"に参加し日本財託さんを知りました。その時にいただいた小冊子や社長の著作を読み、入居率と管理にこだわる姿勢に共感しました。

不動産投資は多少の利回りの高さなど、空室による損失であっという間になくなります。
そのため、客付け・管理を第一に考えている日本財託さんから、物件を購入して管理をお願いすることにしました。 紹介していただいた物件は日本財託さんが売主となっているため、価格に若干の割高感があります。しかし仲介手数料がない点や管理手数料が安い点から、グロスとネットの利回りの差が小さいというのは好印象でした。

「ここは土地の評価が高いからぜひ欲しい」
「全体の利回りの低さはバブル期物件を入れて補おう」
「一戸は現金で購入してキャッシュフローを良くしよう」
といったパズルを組んでいくような作業でしたが、こちらの細かい注文にも根気よく付き合っていただきました。
最終的にほぼ狙い通りの組み合わせが実現できたため、購入を決断しました。
資産設計に沿う、戦略的な投資ができたと思っており満足しています。

ただ、不動産投資は物件を所有しているだけで、成り立つものではありません。所有物件に入居者が付いて始めて成り立ちます。だからこそ管理が重要になってくるのです。
ぜひ日本財託さんには空室になった時には、すばやく次の入居者を見つけて家賃収入が途絶えないようにしていただき、今後もお互いにとってWin-Winの関係を続けていきたいと思います。

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