【FIRE実現オーナー様の声】
「サラリーマン一本」という生き方はリスクが高い｜家賃収入年1,500万円の元サラリーマン大家が語る不動産投資の成功メソッド
台場様（男性） 62歳 愛知県在住
きっかけ
コロナ禍を契機に資産形成に対する関心が高まっている。資産形成には様々な手法があるが、その中でも「東京・中古・ワンルーム」への不動産投資を推奨しているのが、「サラリーマンを辞めたくなったら読む不動産投資の本」など3冊の著書を持つ台場史貞氏だ。
台場氏は、自身もサラリーマン時代から不動産投資をスタートして、転職を複数回経験しながらも資産形成に成功。現在はセミリタイアし、セミナー講師などとしても活躍しているという台場氏に不動産投資の成功メソッドを聞いた。
「サラリーマン一本」という生き方はリスクが高い
――最初に現在お持ちの不動産の部屋数と資産額を教えてください。
東京のワンルームを16部屋所有しており、資産は約2億2000万円です。不動産投資を始めてから17年経ちますので、平均すると1年に１戸購入している計算になりますね。
家賃収入は、入居者の入れ替わりなどによって多少増減があるのですが、だいたい年間で1,500万円ぐらいです。
――台場さんは、現代においてサラリーマンという生き方は非常にハイリスクだと指摘しています。
多くの人は「自分の会社が潰れることなんてない」と考えているかもしれません。しかし、これまで多くの有名企業が、経営破綻したという歴史があります。また、日本を代表するような大企業においてもリストラが行われています。
中小企業白書の「会社の生存率」というデータをみてみると、約20年で半分の会社が消滅していることがわかります。60歳までサラリーマンを続けるとしても約40年働くことになるわけですが、多くの会社はそれほど事業を続けていけないのです。
このような状況を考え合わせれば、「サラリーマンは安全」という考えは少し疑った方が良いと私は思います。
これは、最近の新型コロナをめぐる状況を考えてもわかることでしょう。これまで順調だった事業が、何かのきっかけで急激にダメになってしまうということが起こりうる。そうした時に備えて、準備をしてくべきだと思いますし、それができるのは自分自身しかいません。
苦境に立たされた時の備えは、何も起こってない順調な時からしておく必要があります。すべてが順調にすすみ、資産額が積み上がっていけば、それは幸運なことでしょう。ただ、常に何か予定外のことが起きるかもしれないと想定し行動することが大事なのです。
例えば、不運なことに会社からの収入が絶たれたとします。何も準備をしていなければ、貯金を取り崩すこととなり、そのお金が底をつく前にどうにかしなければなりません。そうなると取りうる選択肢は狭まりますし、焦りから間違った道を選んでしまうことにつながりかねません。
一方で、不動産投資などによって15〜20万円でも不労所得を得ることができていたら、取りうる選択肢の幅は大きく広がると思いませんか。
「私は不動産に救われた」
――台場さん自身も所属している会社の経営の悪化を経験していますね。
私は、ずっとエンジニア畑を歩いてきたのですが、入社3年目ぐらいまで非常に忙しく、毎日夜12時まで残業というような暮らしでした。ただ、それほど苦しくなかったんです。確かに体は疲れましたが、給料もしっかり出ていましたし、今思えば、その時稼いだお金が原資になっている部分もあります。
しかし、10年ほど経った時に会社の経営が悪化し、リストラが始まりました。当時、私は30代だったので対象外でしたが、40、50代の方々が会社を去って行きました。この時の会社の雰囲気は非常に悪かったですし、自分も精神的に苦しかったですね。
その後、私はヘッドハンティングされる形で似た業種の会社に転職することになりましたが、そこでは上司と意見が合わず、苦しい思いを重ねることになりました。
――その後も、数回転職をご経験されています。
次の転職のきっかけは、家内が難病を患ってしまったことでした。家内を病院に連れて行かなければならないので、定期的に会社を休まざるを得ない状況になってしまったのです。そんな時に、たまたま自宅から数分のところにある会社の社長から転職の誘いを受けました。
転職先の会社は非常によい会社でした。ところが、この会社に所属している時に今度は両親が同時に入院してしまったのです。私には兄弟がいません。入院している両親の世話もあるし、家内の健康状態も完璧ではない。そのため、1週間に3日くらいは休まざるを得なくなってしまいました。
その分、早朝や週末に出社していましたし、周囲は「両親が入院しているなら仕方ないよ」と優しい言葉をかけてくれましたが、やはり後ろめたい思いがありました。先ほど、会社の経営悪化リスクに触れましたが、家庭内にもリスクがあるのです。
このような状況で悩んでいた時に、不動産投資の相談をしていた日本財託の営業マンの方が、「台場さん、こういう時のために、いままで不動産投資をしてきたのではないのですか？仕事を辞められるなら辞めればいいじゃないですか」と言ってくれたのです。
当時の私には、不動産からの収入が月々60〜70万円程度ありました。だからこそ、営業マンの方に言われたように「今の会社にしがみつくことないな」と思い、スッキリと仕事を辞めることができました。
普通ならなかなか辞められないでしょう。そういう意味で私は不動産に救われたと思っています。このような経験を本に書いたら、読者から不動産投資の相談よりも人生相談のようなメールがたくさん来るようになりました（笑）。
――同じような悩みを抱えている方も多いのでしょうね。
2020年に出版した私の3冊目となる著書「サラリーマンを辞めたくなった読む不動産投資の本」を書こうと思ったのも、そうした相談を多く受けたからです。
これはあくまで自分が相談を受けている中での感覚ですが、世の中のサラリーマンの半分ぐらいは、様々な事情で「できれば会社を辞めたい」と思っているように感じます。一方で、積極的に「会社を辞めたい」と考えている人もいます。
こういう人たちは、早い段階で資産をつくって、50歳を過ぎたら仕事にしがみつかずに悠々自適で過ごしたいと考えている。いわゆる、FIRE（Financial Independence, Retire Early）を実現したいという人たちです。
昨今の書籍やマネー系雑誌などではさかんにFIREが取り上げられ、ひとつのムーブメントとなっているように思います。これらをあわせると、世の中の6〜7割の人が「会社を辞めたい」と考えているのではないかと感じますね。
「もっと早く始めておくべきだと後悔している」
――台場さんが不動産投資を始めたきっかけをおしえてください。
私は若い時から、「お金を働かせるにはどうしたらよいのか」ということに関心がありました。
そのため資産運用が「財テク」と呼ばれていた時代から様々なことをやりました。株式や金への投資もやっていましたが、不安定だと感じました。株は価格が上がるほど「いつ下がるのか」という不安も生まれます。幸いなことに大きく損はしませんでしたが、毎日夜12時くらいにパソコンを開いて、次の日の買い付けをして‥といった作業をしていると、仕事のように感じてしまったんですよね。「不労所得」ではないなと。
そうした流れの中で、ある程度安定して利回りを稼ぐことができる手法として、不動産投資を検討しはじめたのです。
――不動産投資にも様々な手法があります。
最初は、地元である愛知県の不動産を検討しました。しかし、日曜日の朝に地元のアパートの駐車場の埋まり具合などをみてみると、空室が非常に多いように感じました。名古屋の新築も考えましたが、4、5000万ぐらいするので、始めるのには勇気が必要でした。
いくつか検討した後、最後に東京のワンルームを検討するようになったのですが、当時の自分は新築という選択肢しか考えていませんでした。しかし、新築ワンルームの場合、自身の持ち出しが増える要素が多くなってしまいます。
新築ワンルームを販売する企業の営業マンの中には、「赤字でもサラリーマンとしての収入と合算することで還付金が受け取れます」という話をする人もいるのですが、そのやり方だと、サラリーマンの収入が途絶えたら、さらに足を引っ張られることになってしまいます。
このような試行錯誤を経て、「東京の中古ワンルーム」という選択肢に辿り着きました。東京の中古ワンルームであれば、1,000万程度の価格から始めることができるので、スタートにはちょうどよいと思い、2004年、自身が45歳の時に購入しました。
――そこから少しずつ買い増されたわけですね。
始めた頃は、「ちゃんとお金が入ってくるのか」「部屋の管理をしっかりしてもらえるか」という不安がありました。
そのため、最初の1部屋を買ったときに営業マンに宣言したんです。「管理の状況や毎月のお金の流れを確認したいので１年間は買い増ししません」と。しかし、実際に１年間状況をみてみると、非常にうまくいっているので、買い増しをしていきました。
これは「今となっては」という話なのですが、もっとも後悔しているのは、買い増しのスピードが遅かったことです。もっとスピード感をもって取り組めば、より早い段階で資産をつくることができたと思います。
ローンをうまく使って、より早く資産を積み上げている不動産投資家の方もいるのですが、私はやはり怖かったのでしょうね。
――「東京、中古、ワンルーム」という手法については、どのように評価されていますか。
日本の中でも東京は人口が増えているので、やはり安心感があります。価格的にも1,000万〜1,500万程度で1部屋購入できるので始めやすいというのも魅力です。
長期で見ると、東京の人口が減る可能性もあるでしょう。それでも単身者は増えていくと考えられます。また、ワンルームであれば、母子家庭や高齢者の二人ぐらしといったニーズも取り込むことができます。
投資家として、利回りとリスクを考えた際に、一番バランスが取れているのが、「東京、中古、ワンルーム」だと思いますね。
――不動産投資は最初に動く金額が大きいのでハードルが高いと感じる人も多いと思います。そうした方々にアドバイスはありますか？
結局は、リスクを相対的に捉えることだと思います。
例えば、私が暮らしている愛知県では多くの人が車を買います。300万円の車を買うと、そこから保険やガソリン、メンテナンスといった費用がかかり続ける。つまり、投資的に考えるとマイナスのキャッシュフローなんです。
では、同じ300万を頭金にして1,000万のワンルームマンションを中古で買ったとするとどうでしょうか。やり方さえ間違えなければ、毎月プラスになる可能性が高いと思います。
しかも不動産投資の場合は、「サラリーマン」という属性を生かすことで金融機関からお金を借りることができます。さらに、借りたお金は自分ではなく入居者が返してくれるのです。確かに頭金が必要ですが、300万円で車を買ってマイナスを出し続けるよりは、リスクは高くないと思いますね。
あるいは、4,000万の物件を1,000万の頭金と3,000万の住宅ローンを組んで自宅として購入するという場合があります。そんな話を会社でしたら、周囲はなんというのでしょうか？おそらく「やっと一人前になったね」などと言われると思います。
しかし、同じ1,000万を使って、250万を頭金として750万のローンを組み、1,000万円の中古ワンルームマンションを4つ買ったとします。1,000万を使って、3,000万を借りるという点では同じです。ところが、会社で「先週東京に行って4つワンルームマンションを買ったんですよ」といったら、おそらく周りは「おいおい、大丈夫か」というでしょう。
――確かに一見、リスクを取りすぎているように思えてしまいますね。
実際の住宅ローンは、自分以外で返済するしかありません。それに対して、不動産投資であれば、確かに空室リスクもありますが、ほとんどの場合、入居者がローンを返済してくれます。その上で家賃収入も数万円入ってくる。
こうした状況を無視して、住宅ローンを組んでいる人が「不動産投資は危ない」というのは、バランスが悪いと思います。これらのリスクを相対的に考えて、投資を検討すべきだと思いますね。
――数ある不動産投資の会社の中で、日本財託をパートナーとして選ばれた理由を教えてください。
「東京の中古ワンルーム」という手法に限定しても、数多くの会社があります。私が17年ほど前に、不動産投資を始めた時も５社ほど資料請求をしました。
資料が届いた後に、すべての会社に対して「ここから先は自分で考える。考えがまとまったら連絡するので電話をしないでくれ」と伝えました。そして、実際に電話をしてこなかったのは、日本財託だけだったので、「約束を守ってくれた」ということで取引を始めたのです。
日本財託は、「東京・中古・ワンルーム」という手法の不動産投資会社の中でも大手ですし、入居率も非常に高いです。「平均入居率98％」とされていますが、私が管理している物件では99%以上です。それだけ力のある会社なので、選んでよかったと思っていますね。
※記事中の情報は2021年7月時点のものです。
