【FIRE実現オーナー様の声】
3つの"失敗"をもとに東京中古ワンルームで実現した「サイドFIRE」

現在59歳の現役サラリーマン投資家・神蔵様。
さまざまな投資の失敗を経験しながら実現できたサイドFIRE。不動産投資が成功したとしても「働き続ける必要がある」と神蔵様はいいます。
家賃収入から得られる安心感と共に人生の選択肢も増えているようです。今回は、サイドFIRE経験者としての視点から考える働き方や人生の楽しみ方などについてご紹介します。

失敗①｜「何とかしないと」失業・転職の繰り返しから投資に手を出すも上がらない利益

新卒で入社するも会社が空中分解。転々とする社会人生活で感じた"本業収入への不安"

----早速ですが、不動産投資に出会うまでの経緯を教えてください。

私は、大学を卒業した後、神戸市内の商社に勤めていました。けっこう良い会社だったのですが、10年ほど経ってから会社が無くなることになりまして。
倒産というわけではなく、会社自体はものすごく儲かっていたのですが、上層部の内輪モメで空中分解のようになってしまい、失業しました。

私が入社した頃はまだバブル期で就職に困ることはなかったのですが、失業したときはすでに景気が悪くなっていて、新卒の人でも就職が難しい状態。そんなときに再就職というのはとても大変で、苦労しまして。いろいろな会社を転々と渡り歩くことになってしまいました。

転職をしたのは現在の会社で5社目なのですが、なかなか正社員としての雇用が難しい時期もあり、派遣社員やアルバイトを転々としたときもありました。その間、収入は安定せず、自宅であまり生活費をかけないような暮らしが続きました。
そういった状態が続いたことで、「サラリーマンとしての収入だけでは将来どうなるかわからない」という危機感を持つようになりました。
私の中で、「なんとかしないとダメだな」という思いがずっとあって、それが大きかったのかな。今から考えると「禍を転じて福と為す」というと言い過ぎかもしれませんが、やはり本業以外の収入を持っておかないとこれは絶対に危ないと考えるようになり、投資を始めるきっかけになったのです。

----そういった流れがあって、いろいろな投資に繋がっていったのですね。始められたのは、具体的にどのような投資でしょうか？

株や投資信託、FXや金投資など手広くいろいろやりましたが、あまりうまくいきませんでした。

手広く始めた投資も損ばかり。そんな時に出会った「東京中古ワンルーム」

----最初は株やFXなどに手を出したものの、結果として良くなかったと。

はい。株式やFX、先物取引など。株と言っても普通の株式と個別株とか投資信託とか、けっこういろいろ投資をしました。ただ、もうほとんど何も残っていません。
残っているのは金投資くらいでしょうか。いまは、おおかた不動産投資になりましたね。不動産投資といっても、東京の中古ワンルームマンションだけなのですけれど。

----なるほど。ちなみに株やFX、先物取引に関してですが、いまは続けていない理由、やめてしまった理由などは何かあるのでしょうか？
これは、ちょうどリーマンショックの前から始めたのですが、リーマンショックが起きてから大幅に損失を出してしまったのです。
特にFXの損失がすごかった。投資は難しいと言いますか、少しずつ積み上げていった利益が、ある日突然ドーンと下がって無くなってしまうという怖さを経験しました。
FXなんかは、本当にもう博打のような状態でしたね。

サラリーマンとしての仕事をしながら投資に時間をとられて、本業が疎かになるというのも問題ですし。だからといって、株やFXを専業にして仕事を辞めるわけにもいきません。
それで結局、損失のほうが大きくなったのでやめてしまったのです。

----その結果「安定して運用できるもの」にシフトしていった、というイメージなのでしょうか。

当時、損失が膨らんでいる中でも、株や投資信託はずっと続けていました。そんな中、父親が体調を崩してしまったのです。
入退院を繰り返しだした頃に、やはり相続が気になりだしまして、いろいろなところに相談をしました。その際に弟にも相談したのですが、弟がすでに日本財託のもとで不動産投資を始めていたのです。東京の中古マンション投資を。
それで、営業の方に来ていただいていろいろ聞いてみると「東京の不動産はけっこう固い投資だな」ということがわかりました。
そこでまずは父親の資産を組み替えていくことにしました。父親も株や投資信託をやっていて、昔から持っている分がある程度ありました。それに加えて、父親が所有している土地もいくつかあったので、税理士さんを紹介してもらって相続税の試算をしてみました。するとけっこうな金額の相続税がかかることがわかったのです。

土地というのはたとえ利用価値が無いとしても、相続が発生するとかなりの税金を払わないといけない。さらに、株や投資信託もすごい額の相続税が発生する。ところが、中古ワンルームの場合は相続税評価額が非常に安くなる。そういうことを利点と考えて買い替えを進めました。
すると、不動産を買ったらすぐに家賃が入ってきたものですから、「買えば買うほど家賃収入も増えていく」と感じました。毎月15日に口座へ家賃が振り込まれるのです。空室になれば当然その分は入ってこないのですが、東京の物件ということもあり、ほとんど空室になることがなくて。日本財託のお話を聞いて「東京なら安心かな」と感じて、いまでもその安心がずっと続いています。

私自身も不動産投資を始めてから現在で6年になりますが非常に安定しており、それがものすごい安心感に繋がります。それまでの失業と転職を繰り返ししていた時代の精神状態から考えると、いまはとても安定した状態で、極端に言えば現在の仕事をいつ辞めても全く問題がないのです。例えば、いま勤めている会社が倒産しても、仲違いしても、全く問題ないくらいの収入を不動産投資から得ています。そういうところまで来られたのは良かったな、と感じています。

失敗②｜「相続税対策でアパートを建てましょう！」地方の不動産投資の怖さを垣間見たご近所の失敗事例

某大手メーカーの工場誘致を期待した新築一棟の強烈勧誘。しかし結果は悲惨だった

----東京の中古ワンルームマンション投資は、弟さんから話を聞いて当社をご紹介いただいたということですが、例えば一等物件や地方の物件、ファミリータイプの区分などに興味を持たれることはあったのでしょうか？

少し前の話ですが、いま住んでいる近郊に、「某大手メーカーが来る」という話が出ていたことがありました。当時は液晶が盛んな頃で、各地で工場が建設されるなど活況を迎えていたのです。その際に私の近所にもそんな話が沸きました。上場している大手ディベロッパーの営業の方が来られて、「大きな工場が来るから住む場所が必要」と言って近隣にものすごい営業をかけていたことがあったのです。田んぼを持っていたので、うちにも何回も来ましたね。

----アパートは建てられたのですか？

いいえ、私は断りました。計画書を見てもあまり儲からない。もちろん、利益が出るように計画書は作られていたのですが、いろいろ話を聞いても私はあまり乗り気になれませんでした。
すでに賃貸アパートがけっこう建っていて、「そんなにたくさん建てて大丈夫かな？」という危惧があったので私は踏み切らなかったのです。
「アパートを建ててもらったら相続税も安くなります」という話を営業の方からお伺いしたのですが、結局はお願いしませんでした。

----その後はどうなったのですか？

営業の方の努力もあったのか、現在ではアパートがたくさん建っていますが、どこも満室になっておらず、空きがいっぱいある状態です。というのは、某大手メーカーが来たのですが、中国に多くのシェアをとられているため計画通りとはいかず、小規模になってしまっているのです。
そういう問題があって、アパートを建てたのはいいが、空室がかなり出てしまっている状態。
「すでに大きな工場があって賃貸需要がある」というのならまだわかりますが、「これから大きな工場が来ますよ」という話から始まって、見込みで賃貸アパートを建てるのは危険です。
将来的に相続税対策にはなるかもしれませんが、家賃が下がってきたり、空室が続いてローン返済ができなくなったりなど、アパートの運営自体ができない状態になるケースもあります。その光景を見て「やらなくてよかった」と、いまは思います。

----見込みで投資するということはよくあることですが、予測しきれなければ難しい面でもありますね。

その点、東京の中古ワンルームマンションのなかには竣工から30年も、40年も経っているにもかかわらず、入居者がきちんと付いている。その実績はやっぱり大きいですね。

----30年、40年と築年数が経ちすぎてしまっている物件に対して、ご懸念や不安などはありませんでしたか？

それは特になかったですね。逆に、築50年の古い物件でも空室になっていない。例えばこの近辺でしたら、新築なのに毎月入居者が付いていない物件もあるのです。東京なら50年経過している物件でも場所が良ければ空室にはなっていません。
売買をするにしても、全然とは言いませんがあまり売買価格が下がっていないのです。要するに、入居者が付いているから下がっていないと思うのですが、そういう物件を見ると「築30年くらいでは全然問題ないな」という安心感はありましたね。

賃貸需要の重要性を認識した出来事でした。

失敗③｜「これは入居しない」物件を見ずに購入した首都圏の一棟アパートは空室だらけ

「都心のワンルームなら上手くいく！」欲に駆られた一棟買い

----東京で中古ワンルーム投資を始められてからの6年間で、当社以外の不動産会社と比較されたことはありましたか？

実は他の不動産会社で一棟アパートを買ったことがあります。日本財託でずっと中古ワンルームを買い進めていて調子が良かったものですから、東京は遠く簡単には行けないこともあり、物件購入の前に現地へ見に行くことをしていませんでした。

一般的には、現地で物件を見てから購入される方がほとんどかと思います。（以前実施していた）東京で開催されていたオーナー交流会や何かのついでに2～3件まとめて見たことはありましたが、全部は見ていません。
現地で物件を見ないで買って、それでも順調に回っていたので、不動産投資というものを誤解している部分がありました。簡単に儲かるものだと思っていたのです。

その後、「ワンルームでこれだけ儲かるのだったら、一棟マンションやアパートの賃貸運用をやればもっと儲かるのでは」と考えるようになりました。
ものすごく業績を伸ばしている某不動産仲介会社がありまして、地域貢献もされている良い会社なので、セミナーを聞きに行ってみたのです。その後、一棟アパートを買いました。ところが、これが大失敗だったのです。

----大失敗？

はい。現地へ物件を見に行かずに買って。というよりも、先ほど申し上げた通り私は「見に行かなくていいもの」だと思っていたのです。実際には立地が良くなかった。

----入居者が付かなかったのでしょうか？

管理会社が頑張って最初はそれなりに入居があったのですが...。家賃がかなり安くて狭小アパートなので、入退去の頻度が高いのです。駅から遠く不便な場所ということもあって、1回退去があるとなかなか次の入居者が付かなくて。3～4カ月の空室が当たり前でした。これはコロナ前の話ですよ。コロナ禍になる前でそんな状態だったのです。
さらに管理手数料がものすごく高い金額に設定されていました。
例えば、1回退去が発生すると、いろいろな経費名目で費用を取られるので、入居率が90％だったとしても全然利益が上がらないのです。
また金利2.9％のフルローンで物件を購入していたので、繰り上げ返済を積極的に実施して元本を減らしていく必要がありました。
ただ繰り上げ返済の手数料だけで2％くらいあり、簡単に繰り上げ返済ができない状況になっていて、キャッシュフローもずっと赤字の状態が続いていました。

----具体的にはどんな物件だったのですか？

横浜市内で、最寄り駅から徒歩15分の物件です。徒歩15分といっても、駅から物件までずっと坂を上る必要がありました。
ずっと坂道を上って、曲がり道も多く、最後に私道のような住宅街の脇道を入って行って、さらに階段を上ってようやくたどり着くようなところです。物件までかなりしんどい登りなので、若い人しか対象にならない、という印象でした。
その先に物件があるのですが、ちょっとした高台に狭小アパートが4棟も建っているのです。買ってしまった後だったのですが、物件を見たときに「これは入居者が付かないな」と思いました。
このようにいろいろな問題があったので、結局物件を紹介してくれた仲介会社と交渉して、買ったときの価格で買い戻してくれました。

----売った不動産会社が買い戻してくれたのですね。

はい。私は運が良かったんだと思います。最初の頃はずっと我慢というか、様子を見ていました。
とはいえ、なかなか利益が出ない。想定とずいぶん違うな、という思いがずっとありました。このまま続けていると「どんどん負債が膨らんで危ないな」と。
もしこの物件をずっと持っていたとしたら......例えば10年後などになると大変なことになっていたと思います。購入価格の半値でも売れなかったかもしれません。

----ほかの3棟のアパートの稼働率も悪かったのでしょうか？

恐らく空室がたくさんあったと思います。私が持っている物件はまだ空室が少ないほうでした。

----やはり、せめて1回は現地まで物件を見に行っておいたほうがよいのでしょうか。

そうですね。立地選びは重要です。東京や横浜といっても広いですから、見に行けるなら足を運んだほうがよいと思います。
とはいえ、やっぱり都内でワンルームを買わないとダメだなと思いました。アパート管理となると手がかかるイメージが強く、管理会社にお願いしているのですが、一棟となるとやはり難しい。

例えば、消防に関する点検とか、共用部分の清掃費用とか、意外といろいろなところでお金がかかってくるのです。ワンルームマンションの場合は、管理費と修繕積立金さえ払っておけば共用部分などはさほど気にする必要もありません。
東京にはものすごい数の不動産業者がありますが、素人相手にこうしたアパートを賃貸需要がなさそうなエリアに建てて利回りだけ良く見せて売り抜ける、などをやっているところもあるので、「気を付けなければ」と思います。私は今後、こういう物件には手を出しません。もう懲り懲りです。

3つの"失敗"をもとに東京中古ワンルームで実現した「サイドFIRE」

東京中古ワンルームの家賃収入がもたらす「絶対的な安心感」

----これまでお聞かせいただいたお話をまとめると、株やFX、投資信託への投資から始まり、不動産投資では都心の中古ワンルームと並行して一棟アパート購入へと移行されて。様々な失敗を経て現在は東京中古ワンルーム投資が安定しているということに落ち着いたのですね。

そうですね。不動産投資を始めて6年が経ちますが、東京中古ワンルームはとても安定しています。これまで失業と転職を繰り返してきましたが、いまはものすごく安定した状態です。
いつ仕事を辞めても問題ありません。普通に生活していけるだけの家賃収入さえあれば困ることがないのです。そういった意味では、不動産投資をすることは精神的にもすごく支えになっています。
例えば銀行預金が1,000万円や2,000万円ある場合でも、年金生活になるとだんだん預貯金が減っていくわけです。収入がない中で、毎月預貯金が少しずつ取り崩されていくというのは、精神的に不安になると思うのです。
1,000万円が900万円になり、800万円、700万円とお金がどんどん減っていく。それなのに、人間の寿命は「いつまで」という決まりがないから、「老後にどれだけお金が必要か」というのも正確にわからない。それを考えると、資産は減らない状態で毎月家賃としてお金が入ってくるというのは、経済的な面だけではなく精神的にも非常に安定感があります。
これは大変なものだと思いますよ。

----確かにいくらお金があったとしても、それが毎月減っていくのを目の当たりにしてしまうと不安になりますね。そうなると、もとの生活から徐々に生活水準を落とさざるを得ない。切り詰めていかないといけなくなってしまいますね。そういった精神的な安定が家賃収入の本当の醍醐味といえるのかもしれません。

そうですね。私の場合はある程度物件を持っているので、毎月かかる生活費よりも家賃収入のほうがはるかに上回っています。そのため生活の面ではまったく心配がありません。まさに働かなくてもお金が入ってくる状態なのです。だからお金が減ることがない。時間が経つごとにどんどん貯まっていくような状態なので、本当にありがたいと感じています。

----最近ではFIRE（Financial Independence, Retire Early）という言葉が流行っていますが、「家賃収入だけで暮らしていく」ということが選択できるのに、それでもお仕事を辞められていないというのは、何か理由があるのでしょうか？

私はいま59歳で、来年が定年です。定年にはなるのですが、希望者再雇用という「65歳までは再雇用しますよ」という制度があるので、個人的には死ぬまで働くつもりです。
それはいまの会社にこだわっているわけではなく、「働かなくなったらもう終わりかな」という思いがあるからです。
いまの会社が決して良い会社というわけではありません。もっと言うと、いまの会社は自分には合っていないと感じています。

----合っていない、と感じるうえでも、いまの仕事を続けられるのですね。

はい。どんな仕事でもそうだとは思いますが、かなりしんどいのです。ただ、いまの会社でそのまま働いてもいいし、もっと他にやりたい仕事があれば会社を移ってもいいと思っています。
家賃収入があることによって、私はそういう選択肢を持つことができているのです。
逆にもし、家賃収入などの副収入がなくて住宅ローンや自動車ローンがある状態なのに「生活レベルを落としたくない」というのであれば、しんどくて嫌な仕事でも続けていかなければなりません。それが精神的な負担に繋がります。少なくとも昔の私はそうでした。
やはり、「いつでも会社を辞められる」「やりがいのある仕事に出会えたら、すぐにそちらへ移ることができる」という余裕があるのは良い、と実感しています。

先ほど申し上げた通り私は59歳で、年を取ると体力もだんだん弱ってくるので「わざわざ遠い勤務先へ電車に乗っていかなくても、自転車で行ける距離の職場に移ってもいいかな」という考えにもなります。頭を悩ませて神経をすり減らすような仕事ではなく、もっと毎日楽しく仕事ができるような職場がいい。そんなに高い報酬はいらないので、「健康で楽しく働ける職場があれば移りたい」という気持ちはあります。

いまの会社を辞めたとしても働くのを辞めるわけではなく、どこかで働き続けるつもりです。

----報酬優先ではなくやりがいのある仕事を選べるというのは、理想的な状況ですね。

会社にしがみつく必要がありません。いまFIREが注目されていて、目指している方が多いと言われていますが、やはり働いている状態が一番良いと私は思うのです。FIREを目指している方というのは、おそらく「現在の仕事が合っていない」とか「やりがいのある仕事ができていない」、「職場の人間関係に問題がある」といった状態にあるのではないでしょうか。いずれも、社会人であれば多くの方が経験されていると思います。

とはいえ、私は決して遊んで暮らす状態が良いとは思っていません。仕事をしながら不動産投資をして家賃収入という副収入があって、というのが良いと思っています。これからの時代はますますそう。副業をしたり、個人で会社を作ったりとどんどんやればいいと思うのです。

私としては、「仕事はやっぱり続けたほうがいいのではないか」という気がします。
それが元気の源になるし、老化防止と言いますか、頭もボケないし体は健康な状態を保てます。ですから、毎週月曜日から金曜日まで判をついたようにフルタイムで働かなくても、例えば半日だけや週3～4日だけといった感じでも仕事を続けられたほうが良いかなと思います。

----働き方や、週にどのくらい働くなど、そういった選択ができることも、家賃収入による生活の安定というのが非常に大きいですね。

そうですね。少しでも副収入があって心の支えになればフルタイムで働かなくてもいいのではないでしょうか。好きな仕事を週に3日だけなど、そういう心の余裕も出てきます。
やっぱり副収入があるというのはよいですね。東京中古ワンルーム投資を続けていて本当に良かったと思っています。

働かずに家賃収入だけで生きていくことは可能ですが、私は働き続けていたいですね。
それが不動産投資へのモチベーションアップに繋がり、今後の人生ももっと豊かになると感じています。

※記事中の情報は2021年12月時点のものです。

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